舊改拆遷如何補償（舊村改造等剩餘戶的房屋徵收）
2023-06-27 01:53:47 3
■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
針對未籤訂城市更新、舊村改造補償協議剩餘戶專門開展的房屋徵收或將成為2022年及之後一段時間徵拆領域新的熱點問題。
正在公開徵求意見的《北京市城市更新條例》（徵求意見稿）也首次將房屋騰退與徵收拆遷關聯起來進行規範，大有向廣東省的「三舊改造 徵收」學習借鑑的意思。
那麼，對「剩餘戶」的房屋徵收會與一般的徵收項目有所區別嗎？從城市更新的「物業權利人」到被徵收人，老百姓一方又該特別注意些什麼呢？
首先需要強調的一點是，無論是城市更新、舊村改造還是騰退，協議搬遷性質行為轉換為強制徵收後，徵收所依據的法規沒有任何變化，仍然是大家所熟知的《國有土地上房屋徵收與補償條例》和當地省、市制定的徵補實施辦法或者細則。
故此，從大的方面講，房屋徵收的程序規範都是一致的。擬定徵收補償方案、房屋徵收決定、入戶協商評估、徵收補償決定和申請法院強制執行，這趟線是不會有什麼大的出入的。
如果你所遇到的項目轉入徵收後變得「很不一樣」，該有的步驟都沒有，或者很多被省略、跳步了，那麼幾乎可以斷定這裡面是違法的。
知道了上述原理，在明律師再來告訴各位其中的一些變化和區別。
其一，對房屋徵收決定的救濟不可輕言放棄。在一般的國有土地上房屋徵收中，由於涉及的被徵收人戶數較多、範圍較廣，許多被徵收人在項目啟動初期反應不夠敏銳，往往容易無視房屋徵收決定的複議、訴訟期限，導致其未經任何司法審查即變得不可撼動，這無疑對後續的權利救濟頗為不利。
而在本文所述的「協議搬遷轉強制徵收」情形下，房屋徵收決定不再是針對一大片人作出的，而是僅針對剩下來的5%-10%以內的「個別戶」作出的。
這種「點狀徵收」對於被徵收人而言無疑會更加有感，那麼大家就千萬不可輕易放棄對其的審查，而是要在見到徵收決定公告後立即諮詢專業律師，由律師根據具體案情決定是提起複議還是訴訟。
儘管指向房屋徵收決定的救濟程序完全「勝訴」的可能性不大，但卻可能在這一程序中通過對其違法點的揭露而對徵收方施加足夠的影響，這將為後續的協商談判奠定堅實的基礎。
也就是說，房屋徵收決定之訴不在於勝訴或非要將其撤銷、確認違法，而在於提早將案件引入法律軌道，與徵收方搭建溝通的平臺。
其二，現場調查登記、測繪和評估環節不可打折扣。《深圳市城市更新未籤約部分房屋徵收規定（徵求意見稿）》第24-25條規定，區城市更新和土地整備部門應當公開發布評估、測繪機構報名公告，並對報名參選的服務機構進行評審；評審結束後在房屋徵收範圍現場公布已報名且符合條件的中介服務機構預選名單。
區城市更新和土地整備部門應當組織被徵收人在預選名單中協商選定評估機構、測繪機構；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定……
被徵收人或區城市更新和土地整備部門對評估報告有異議的，可以按照我市房屋徵收相關規定申請覆核、鑑定。
也就是說，直接影響被徵收剩餘房屋補償價值的調查登記、測繪和評估等環節在「點狀徵收」中是一個都不能少。
而且，這當中屬於被徵收人的選定評估機構、申請覆核和專家委員會鑑定等權利也一樣都不能少。不能因為被徵收人屬於「剩餘戶」且此前已推進過城市更新、三舊改造，就隨意剝奪、省略被徵收人的權利。
評估環節的重要意義不言而喻。不過在明律師也要提示各位被徵收人，切勿掉入「評估陷阱」之中。即對政府部門委託的評估機構所出具的評估報告，不可抱有不切實際的期望。
反覆由多家機構評估，估出來的數額可能相差不大，也完全可能相差巨大。尤其是在涉及經營性房屋的停產停業損失時更是如此。大家要注意在專業律師的指導下靈活採取權利救濟舉措，利用評估程序與徵收方展開「周旋」，而不是只關注於評估的結果。
譬如徵收方認為你的房屋值500萬，你真自行委託一評估機構給估出1500萬來了，這個報告不能不算數，但這個補償價值徵收方是不會認可的。
評估報告依法是補償結果的參考依據，而不是估出多少來就能補多少的。充分利用其中的程序來在徵收補償決定作出前後施展我們的法律力量，這才是重要的。
其三，起訴徵收補償決定仍是房屋徵收的最後救濟環節。房屋徵收決定和徵收補償決定，向來是國有土地上房屋徵收中的兩大救濟權利關鍵節點，在「轉強制徵收」程序中也不例外。
徵收補償決定作出前，被徵收人要把握住與徵收方協商對話的幾次機會，爭取就補償問題達成協議，實質性化解行政爭議。
而若對話無果，徵收補償決定就會很快下達，「法院見」就幾乎難以避免。此時被徵收人一定要在專業律師的代理下去起訴，千萬不可自行維權。
在經過了城市更新、舊村改造等一系列步驟後，徵收方對涉案房屋的情況一般已有充分的了解，這時想要撤銷補償決定需要相當的技術性，就不宜自己嘗試了。
在明律師最後要提示大家的是，「剩餘」到最後的結果是較難預料的，但至少不值得提倡、鼓勵。對當事人而言，在與開發商等實施主體協商談判的階段中就應當儘早委託專業律師，讓律師介入去和開發商溝通，爭取在早期解決問題。
而一旦談不攏轉入徵收，律師也將能夠在充分了解涉案房屋情況、委託人訴求的基礎上快速捕捉糾紛焦點，更好的幫助被徵收人贏得獲取補償的最後一役。
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