廣州二手房參考價對新房有影響嗎（廣州二手房升溫）

2023-05-27 05:14:23

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

編者按：壓抑了一年的樓市，開始吹進了「春風」，1月五年期LPR降低，發改委表示要「促進房地產合理消費」，2月地方政策調整頻頻，3月「全國兩會」定調，「房住不炒」大前提下，要「滿足合理住房需求」。最近各地樓市也一擺去年的頹勢，但局部市場的回暖，並不能掩蓋傳統旺季「金三銀四」的失色。

圖片來源：視覺中國

在放盤將近3個月後，李明（化名）把位於廣州天河區一套千萬級豪宅成功賣出去了，買家是一名全款客，「雖然賣得不算快，但最後成交的時候也沒有降價」，談成之後，買賣雙方開心地一起吃了頓飯。

這套豪宅成交的時間點，正好處於銀行下調廣州地區房貸政策的第一個月，也是傳統樓市旺季「金三銀四」。3月，不僅房貸利率下調至近一年的最低點，放款周期更是普遍縮短至1個月以內，要知道在2021年下半年還需要將近6個月。一名四大行廣州的工作人員告訴時代財經，目前其所在銀行從買家交齊首付到房貸放款，已經加速至半個月左右。

受房貸利率下調、貸款審批速度加快等利好因素刺激，廣州二手房市場觸底反彈。根據廣州中原研究發展部數據，3月廣州二手房成交量（自助網籤 中介網籤）為8413宗，環比大漲101.5%，已基本恢復至二手房指導價出臺前的水平。

不少市場嗅覺敏感的二手房買家，不約而同地奔向了天河。

業主心態強硬：不急不躁、愛買不買

「我主要是因為家庭收入增加，想改善居住環境，考慮賣一買一置換，有留意同區域的二手房，也看了天河的房源」，黃嘉玲（化名）準備賣掉的房子位於廣州黃埔價格最高的板塊，這裡是不少外圍區域業主置換的目的地，而豪宅聚集的天河則是許多人購房的終極目標。

廣州中原研究發展部的數據顯示，3月，廣州11區成交環比大漲101.5%至8413宗，有5個區域漲幅高於均值，其中天河成交量位居全市第二，環比上漲113.6%至989套。此外，對比2月份，被視為廣州樓市風向標的豪宅板塊珠江新城，帶看量和新增客戶數量增加2-3成。

值得一提的是，在2020年下半年，珠江新城的豪宅價格「異動」，率先開啟了廣州樓市的上升周期，彼時部分小區交投暢旺，量價雙升，天河二手房成交量在全市的佔比節節攀升，隨後廣州樓市整體步入上行通道，一直持續到2021年下半年最嚴調控出臺時。

2021年下半年廣州樓市速凍，二手房成交量比上半年下滑20%，比2020年同期則下滑了28%，而天河區二手房成交佔比一路下行。不過，2021年底開始，樓市政策有所放鬆，不少業內人士預判，以天河為代表的中心區域成交佔比或再度上升，尤其是一些偏高端的項目。

黃嘉玲告訴時代財經，她在看房的過程中發現，「無論天河，還是黃埔，業主的心態和我們完全一樣，不著急賣。我既是買家，也是賣家。身為賣家，我也是不急不躁、愛買不買的態度」。

業主賣房心態是衡量樓市走勢的標尺之一。一般而言，如果業主對市場信心增強，議價空間也會同步收窄。黃嘉玲稱，不久前近乎談成賣房的交易，「當時我對價格做了個中規中矩的讓步，但事後心有不甘便拒絕了」。她表示，同時身為買家的自己十分理解其他業主的心情，「站在買家的角度我也是萬萬不想佔便宜的，中規中矩買來最安心，業主若是欠債賤賣，我們可能會覺得風水不好」。

買家回流二手房，一手房市場受壓制

儘管天河業主心態增強，但整體上，廣州樓市仍處於買方市場，不少二手房業主在政策調整後趁機降價，以吸引買家。

廣州番禺一名二手房業主向時代財經透露，名下一套大兩房放盤將近半年仍無法成交，「去年11月掛了個小區最高價300萬，現在降到了233萬，看房的人多了不少，但有些人覺得市場低迷就亂殺價，殺到200萬」。

這也導致一手房買家流向性價比高的二手市場，從而影響了一手房市場的回溫。「現在客戶都在挑優質的二手房」，主攻一手房的中介陳小楠（化名）告訴時代財經，3月份其只成交了一套，「一手房市場還是不好，估計得到五六月份」。

此外，購房者李欣盈（化名）表示，由於近一年房企頻頻爆雷，讓她對一手房交付有些擔憂，「一手房和二手房都有在看，預算足夠的話我更願意上車一手房，但現在也只是偏好央企，比如保利和中建這些」。

「受整體經濟環境影響，雖然從春節後，廣州房貸政策有所放鬆，但買家購房信心仍需要『恢復重建』」，廣州中原研究發展部在一份報告中指出，去年廣州收緊新房限價政策導致預售證獲取難度加大，雖然當前預售證獲取門檻已相對優化，但由於市場信心不足，大部分開發商仍不敢輕易取證推售，多重因素的綜合影響下，放緩了一手房市場的回穩步伐。

根據廣州中原研究發展部數據，3月，廣州一手房網籤6343宗，僅環比上漲42%，對應的網籤面積為68.51萬平方米，環比上漲38%。從網籤面積來看，是近2年月度成交的第三低，僅高於2022年春節的2月以及2020年3月份。

唯一「可圈可點」的依然是豪宅市場。3月，位於天河的一手豪宅項目匯景臺，單價雖高達12-14萬/平方米，但在開盤不足一個月內再次加推，首日去化更是達到7成。值得一提的是，在2021年底，曾有千萬級豪宅因限價導致售價低於市場預期，200多套房源在開盤1分鐘內售罄。

「（一手房）市場期待更加重磅的利好政策刺激」，廣州中原研究發展部在報告中如是表示。