k11發展前景如何（解局新世界33.7億完全收購上海K11背後）

2023-05-27 03:48:33 1

觀點地產網 新世界發展這個上市平臺將完整購入上海香港新世界大廈股權。

9月8日，新世界發展有限公司發布公告稱，間接全資附屬公司新世代上海物業發展有限公司作為買方與賣方訂立協議，賣方同意出售目標公司的50%股權，總代價為33.75億元。

賣方為新世界發展大股東周大福控股的直接附屬公司，所以該交易構成了關聯交易。

值得注意的是，周大福在2009年購入了目標公司的股權，而原始收購成本為5425萬美元，而該次出售價格約為5.23億美元。在12年間，通過持有和資產運營，使周大福獲得了超過10倍的升值。

在交易前，目標公司50%股權由新世界發展中擁有，並作為新世界發展的附屬公司併入上市公司報表。隨著收購完成，新世界發展將從大股東手中接過剩餘50%股權，成為其全資子公司。

據觀點地產新媒體了解，目標公司的主要業務為開發、管理及營運位於中國上海市黃浦區淮海中路300號的上海香港新世界大廈。

據新世界年報披露，上海香港新世界大廈項目總建築面積11.6萬平方米，內設58層寫字樓及上海K11購物藝術中心，在撇除了停車場和其他面積後，商辦樓面面積超過10萬平方米。其中，較為出名的是商業部分，為新世界旗下購物中心品牌K11, 樓面面積35474平方米；剩餘寫字樓面積80549平方米。

新世界持有的這宗地塊處於上海核心商業中心區域之一淮海中路商圈，其附近坐立著新天地、上海廣場、香港廣場等大型購物中心。

事實上，關於這座大廈最早的歷史可以追究到2002年，自竣工後便一直持作租賃用途。不過在當時，新世界尚未有K11品牌孵化。

2013年，新世界斥資超過4億元將新世界大廈部分改造成為K11藝術購物中心，這也是國內國內第一家K11，是鄭志剛的得意之作。

其在公告中稱「通過引進K11品牌進行重新定位，該中心匯集環球品牌、全市獨一無二的商店及餐飲、加上獨特的藝術空間及內部採用生態環保設計，一同創造出獨特的購物及藝術體驗，使其成為淮海中路乃至上海地區的商業地標及文化景點。」

新世界董事會表示，該物業在過去數年間錄得理想的出租率及租金表現。隨著2021年中國內地經濟回暖，上海的穩健商業及消費復甦趨勢將得以延續，且該物業的出租率將穩步增長。

據觀點地產新媒體查閱目標公司的經審核財務報表，目標公司2020年末總資產帳面值為20.05億元。目標公司於2021年6月宣派現金股息3.6億元，並將於完成後用相等數額支付予賣方及買方。

在遭遇疫情前的2019年，目標公司的除稅項及非經常項目前淨溢利以及除稅項及非經常項目後淨溢利分別達到1.53億元和1.17億元；即使是遭遇疫情衝擊的2020年，也達到了1.48億元和1.11億元，顯示了不錯的抗風險能力。

然而，在新世界3月份的中期報告中並未單獨披露該物業的出租率和業績情況，僅僅披露了一定的人流市場表現。其中，上海K11的銷售額較去年同期增長37%，增長趨勢在年底尤其強勁，2020年12月，上海K11銷售額升22%，創下開幕以來12月最高銷售記錄。

整個零售商業市場的回暖讓鄭志剛在年初的中期業績報告直言「最壞的時候已經過去了。」同時，在市場低迷期新世界在不斷的剝離一系列非核心資產，其目前可動用資金達到約1020億港元，包括現金及銀行結餘約550億港元及可動用的銀行貸款約470億港元。

大筆現金在手的新世界有了底氣去做一下大項目的投資併購，此前另一筆較為重要的疫情期間投資同樣是在上海。

2020年8月，新世界以41億元摘得上海黃浦區淮海中路地塊，佔地面積約17170.8平方米，項目總建築面積128683.2平方米，位於淮海中路商圈，與上述提到已經落成的K11相鄰。

這個新獲取的地塊無論對於上海還是新世界來說都尤為重要，這是20多年來淮海路一線推出的第一塊土地。該地塊緊鄰地鐵1號線和14號線，將起到聯通淮海中路商業街和新天地高端商務區的樞紐作用。

按照計劃，該項目將會被打造成為藝術性與現代感兼具的高端商業綜合體，換言之這將會是新世界在上海的第二個K11，與第一個K11十分相近，兩者之間如何打造協同效應而不是相互影響，對於新世界來說是一個並不容易的課題。

同時，這個地塊也將成為新世界在長三角規劃的第四個K11項目，此前尚未營業的還有寧波K11，杭州K11，以及正在營業的上海K11。

去年年中，鄭志剛做出了一個較為大膽的投資計劃，未來5年內，新世界在香港和中國內地的核心投資物業旗艦面積將大幅增長80萬平方米及146萬平方米。全國K11購物中心的總數將達到36間。

鄭志剛希望在未來5年內，香港K11租金收入的複合增長率平均每年能提升15-20%，在中國內地則每年平均升25-30%。

當然，那一切都是後話，僅就目前而言，這一家上海K11毫無疑問仍舊要撐起新世界在長三角的整個門面，即使算上寫字樓，新世界也僅僅在南京擁有一棟南京新世界中心，合共兩個項目在營。

那麼，新世界從大股東手中收購剩餘50%權益，使其完全並表便成為了一個不錯的選擇，比起對外收購沒有新世界痕跡的第三方物業，不如選擇風險更低更熟悉的物業做一筆相對穩健的投資。

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