報建房地產的主體與土地證關係（房地產開發企業獲得土地後）

2023-08-04 10:32:08 2

房地產開發企業獲得土地之後，相關部門一直以各種理由不予報建，不予辦理報建手續，應當怎麼辦？如何維權？

湖北某房地產開發企業在零幾年就籤訂了土地出讓協議，通過招拍掛的方式獲得了一塊兒房地產開發用地，但是在報建的時候，相關部門就一直以手續不全為由推脫不讓建房。該開發商後來了解到這塊兒土地的總體規劃上已經發生了改變，已經不適宜再進行房地產的開發，導致一直到今天都無法正常地開發建設。企業主問：如何維權？下一步應當怎麼辦？

該案件所揭示的是典型的行政協議違約。行政協議違約雖然叫違約，但是和民事上的違約是兩碼事兒。民事上的違約只有一種情況，就是違法。違法在行政協議上的違約一般有兩種情況：第一是主觀原因引起的違約，比如說因為領導換屆、因為自己的職能調整、因為相關部門的權限調整等等行政機關內部的一些原因，導致土地出讓協議無法得到正確履行的或順利履行的，這類的相關部門應當解除協議，並且予以補償或者履行協議。如果能履行的，繼續履行，履行協議進行賠償；如果不能履行的，應當解除並進行賠償。比較常見的是因為公共利益的需要，導致該協議無法正常履行的，這類常見於規劃調整，比如說不能達到「三通一平」，比如說有個壓線，比如說有道路的規劃等各類的原因，導致土地不能報建，不能正常建設的都屬於公共利益的原因。

另外，還有一些是因為上訪，比如釘子戶上訪等等，打官司等等這些糾紛，以及原來拆遷戶沒有搬走等等這些原因導致的土地不能開發建設的，也屬於行政機關的原因。國土部2012年頒布的《閒置土地處置辦法》第八條明確規定，這些都屬於行政機關的原因。對於這類的問題應當如何處理呢？有以下幾個處理方式：

第一，改變規劃，把規劃調整成原來合同約定的樣子。規劃一般是做不到的，很少能做到。

第二，置換土地，賠償損失。

第三，收回土地給予補償和賠償。

無論如何都是相關部門應當主動解決的，最高人民法院也有很多這樣的典型案例，我們手裡這種典型案例更多一些。所以，各位企業主真的遇到了這類情況，相關部門該履行法定職責的時候不履行，一定不要再等、靠、拖，否則只會讓您的損失加大，一定要主動地維護自己的合法權益。不一定通過訴訟，也有可能通過非訴來解決。我們很多案件都是通過非訴來解決的。

各位企業主如果遇到了這樣的情況，首先要注意四個方面的工作：第一，一定要準確的定性，不要去走民事訴訟，有現實的案子太多了，損失達十幾個億，幾十個億的案子很多，幾乎每個禮拜都會有做錯了，來問我們律師說找了當地律師走的民事訴訟，要求他履約，結果法院說人規劃調整無法履約，屬於不可抗力。所以，把土地出讓金退給你，雖然土地的價值翻了幾十倍，但是不好意思，我把土地出讓金退給你，然後把相關的利息給你。

有的企業主在我們的辦公室坐著大哭，說損失了19個億，就是因為打錯了，後來其實他也知道是打錯了。一定要注意，這類糾紛屬於行政糾紛，最高人民法院關於行政協議審理行政協議若干問題的規定，規定得非常清楚。自然資源的出讓這類的協議都屬於行政協議，一定要注意啊。行政協議千萬不能打錯，因為行政協議依據的是《行政法》，《行政法》大多是保護行政相對於約束行政機關的，而民事協議依據的是合同法，是雙方平等的保護，不會單獨保護你。如果平等的保護，就意味著咱們受到的保護和相關部門受到的保護是一樣的，但是你們的權利又不對等，尤其在證據的搜集方面，權力的方面，信息的獲取方面，甚至證據的製作方面，行政主體相關部門有天然的優勢，你根本比不過，你憑什麼贏？所以，一定要定性準確。

第二，一定要儘量多的搜集證據，越多越好。第三，儘量多地找到法律依據、政策依據、法規以及最高人民法院的規定和典型案例。第四，要制定一個正確的、整體的、全面的維權方案。怎麼告？告誰？告不告？憑什麼告？依據什麼告？為什麼告？一定要弄清楚。這就要求咱們企業主一定要找專業的團隊進行諮詢。

律師也是分專業的，很多律師就只做刑事訴訟，不做民事和行政，很多律師就只做民事或者只做融資，只做上市類案件等等。楹庭就是主做政企糾紛類包括徵收、招商引資合作當中的一些行政協議的糾紛的，包括關停引起的一些糾紛。如果企業主遇到此類的糾紛，要先諮詢專業的律師團隊。律師會根據不同的案件，制定維權方案，因為每個案子都是不一樣的，具體情況還需要具體分析。

本文法律知識並不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。