城市改造老舊城區（改造舊城區建設新城市）

2023-07-19 17:14:43

城市改造老舊城區?改造舊城區 建設新城市魏志亮，今天小編就來聊一聊關於城市改造老舊城區?接下來我們就一起去研究一下吧!

城市改造老舊城區

改造舊城區 建設新城市

魏志亮

城市是人類文明的依託，更是現代社會的基礎。城市狀況體現了國家、民族的狀態。自上世紀末，住房制度改革以後，中國的城市建設進入快速發展時期。在這一發展過程中，不僅僅是城市有了巨大的擴張，為人們提供了大量的住宅，還提高了人們對現代城市的認識。新城區的規劃、建設遠遠好於老城區。到過很多城市，往往有這樣的感覺，看到新城區一派現代化景象；再看老城區怎麼如此破敗？過去，受認識觀念和經濟條件的限制，老城區在規劃布局上有很多缺陷，加之當時房屋建築標準低、技術落後、材料品質不高等等問題導致老城區建築抗震性能、居住體驗都很差。其體現的是幾十年前的中國和幾十年前的中國人的生活狀態。城市的現代化不是局部城區的現代化，而應該是城市整體的現代化。如果繼續現在的建城模式，將資源主要投放在新城區，忽視舊城區改造，必然造成新老城區的兩極分化，這種兩極分化的狀態一旦被固化，必將拖累中國現代化的進程，還容易引發種種社會問題。

老舊城區就是中國現代化的短板，補短板應從此處開始。換句話說，經濟發展也好，社會進步也罷，無非是要改善人的生存狀態，提高人的生活質量。產業升級同樣需要消費升級做依託。衣食住行，住房是衡量人的生存狀態和生活質量的重要標誌。居住在老城區的人們好像還生活在幾十年前，如何讓這部分人享受到國家發展的實惠。如何發揮中國建築業的巨大潛力為社會發展服務。 這是一個必須認真思考，認真面對的問題。

如果按照現行的模式，政府可以將一個規劃區域整體拆遷，再將這塊土地掛牌拍賣給開發商，由開發商建設新的項目。這種方式表面看，政府賣地有利、開發商建設賺錢、舊房主獲得補償，皆大歡喜，但其先決條件是房價不斷上漲，且這種方式還可以推動房價上漲。從重慶和長沙的經驗來看，穩房價對當地經濟發展有利無害；反觀香港房價高企造成了很多社會問題。如果要貫徹住房不炒的原則，保持房價穩定，就得有新的思路和新的模式。本文建議如下：

一、對改造區域內的舊房主不搞貨幣化補償，可就地以舊換新。

二、由改造過程中增加的建築面積銷售收入補償建築成本。

三、由地方政府根據項目周邊房價定出新房銷售最高限價。

四、由地方政府按照城市區域定位制定詳細規劃，該規劃應根據建築容積率、區域人口密度等約束指標明確住宅、商鋪、辦公、公共設施等等分項的建築面積及建築要求。

五、由地方政府向社會公開招標拍賣項目開發權。但不宜採用價格競拍式，建議採用一次報價加綜合評價方式。

六、由中標開發商做出項目設計，並與所有舊房主籤訂房屋置換協議，經地方政府批准後開始實施。

七、新房面積略大於舊房面積（假設15%以內）按贈送處理，再次要求增加面積的按新房售價售賣。

八、房屋置換協議應明確每一房主的新房的具體位置及交房時間等等細節，以避免糾紛。

使用這一模式，對於舊房主而言，以舊換新，是受益者，應該會積極響應；對於開發商來說，降低了開發成本且有利可圖，也應該是積極的參與者；地方政府拍賣項目開發權的收入可充實地方財政。使用這一模式將可能產生以下幾個結果：

一、拆遷過程中房主不拿錢，降低了房地產對金融的依賴度，同時也降低了房地產行業的金融風險。

二、由於最高限價及開發成本的硬約束，開發商將很難獲取暴利。我們不反對企業獲取暴利，比如中國菸草將巨額利潤上繳國家財政用於國家建設；華為公司將巨額利潤用於研發為社會提供更好的技術，這樣的企業就應該獲得更多的利潤。反觀房地產行業，獲取巨額利潤後捧娛樂明星、將錢轉移到國外窮奢極侈。中國人還不富裕，為什麼國際形象卻是個「暴發戶」，很大程度上就是這些開發商作的。對於這樣的行業使用恰當的措施限制其暴利才是合理的。

三、發揮中國建築業的巨大潛力為社會發展服務，可為經濟增速助力。

老舊小區往往在城市的核心區域，是一個城市的臉面，臉面不好看是個大問題。好的城市形象對人才和投資的吸引力會大得多。發展才是硬道理。這是考驗地方政府的智慧、擔當和責任的事情。