深圳南山城市更新舊改流程規定（深圳城市更新擬出重磅新規）

2023-07-17 00:42:04 2

圖片來源：視覺中國

「舊住宅區未達到20年的，原則上不劃入拆除範圍。」存量時代的城市更新，向來不乏話題性。

《每日經濟新聞》記者注意到，繼4月24日《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃編制技術規定（徵求意見稿）》，4月26日《深圳市拆除重建類城市更新土地、建築物信息核查及歷史用地處置規定（徵求意見稿）》，6月14日《深圳市城市更新單元規劃容積率審查規定（徵求意見稿）》後，深圳城市更新規劃年內再添重磅。8月6日，深圳市規劃國土委起草《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報規定（徵求意見稿）》和《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃審批操作規則(徵求意見稿)》，其中明確，舊工業區、舊商業區建築物建成時間未達到15年，以及舊住宅區未達到20年的，原則上不劃入拆除範圍。

本次意見徵求稿明確，位於更新五年專項規劃範圍的彈性與剛性要求；計劃申報拆除範圍用地面積應大於1萬平方米，即取消小地塊更新申報要求；新增「工改保」項目的規定；增加「計劃調整」「計劃調出」兩個章節；啟動更新單元計劃自動失效機制。

取消小地塊更新：羅湖和福田受影響較大

針對「計劃申報拆除範圍用地面積應大於1萬平方米，即取消小地塊更新申報要求「，深圳市合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，當前如果政策導向確實是取消小地塊更新，那麼對於城市更新既有區域勢必帶來較大影響，特別是羅湖和福田。

羅宇表示，本次計劃申報新政要求拆除範圍必須在1萬平方米以上，不禁讓人聯想到此前坊間流傳的一份深圳市規土委的文件，其中就提出取消小地塊城市更新。

小地塊更新借鑑於國際上有成功經驗的「針灸式」更新模式，主要適用於特區內原四個行政區（羅湖、南山、鹽田、福田）。由於舊城區域老危舊情況普遍存在，而且許多項目佔地面積較小，按照原城市更新辦法要求，無法通過城市更新進行改造盤活。因此在2014年，深圳市政府提出原特區內佔地超過3000平方米的項目可以申請小地塊更新，其後也立項了一批項目。但是後來也發現了一些問題，比如，小地塊更新很難為城市貢獻公共利益用地和設施，而且開發量增大後還會帶來更大的公共配套需求，造成更大的交通壓力等。

「原特區內小地塊更新項目，未來只能聯合成更大的城市更新單元進行申報和開發，其中利益分配會是個較大問題。原特區內將回歸2014年以前的連片更新，城市更新項目數量和實施速度都會有所放緩，老舊物業及其土地交易價格也將有所調整。」羅宇說。

舊住宅區未達20年原則上不拆

根據文件，拆除範圍內建築物應在2009年12月31日前建成。建築年限要求參考《暫行措施》的要求，舊工業區、舊商業區建築物建成時間需15年，舊住宅區為20年。即舊工業區、舊商業區建築物建成時間未達到15年，以及舊住宅區未達到20年的，原則上不劃入拆除範圍。

對此，中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，這個表述意味著深圳城市更新對於舊住宅拆除年限進一步寬容，也意味著深圳正在加快城市更新的速度。

「因為最早規定舊住宅不到30年是不能拆的，後來又有文件說未達20年的不能拆，而最新表述是舊住宅未到20年，原則上不拆。原則上不拆和未到20年不拆，是兩個概念。」宋丁認為，原則上不拆，一般來講不拆，但是也不排除特殊情況下經政府批准可以拆，意味著一小部分這樣的住宅可能會突破20年的限制。

舊工業區、舊商業區建築年限未滿15年的符合下列條件之一的也可申請拆除重建：拆除範圍內建成時間未滿15年的建築物佔地面積之和原則上不得大於6000平方米，且不超過拆除範圍用地面積的1/3；拆除範圍內法定規劃確定的公共利益用地面積原則上不小於拆除範圍用地面積的40%，或者該城市更新單元涉及法定規劃（法定圖則或分區規劃）要求落實不小於6500平方米獨立佔地的公共服務設施及基礎設施。

另外，2007年6月30日前建成的舊工業區申請拆除重建，更新方向應為普通工業（M1）；國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批准文件確定的建築面積，不涉及閒置土地或閒置土地處置已完成，可劃入拆除範圍；對於單一宗地的「工改工」項目，部分建築物未滿15年但滿足舊工業區綜合整治類更新年限要求，且該部分建築物建築面積不超過宗地總建築面積1/3的，可申請以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。