戶型分析與講解萬科（每日地產ozreal戶型分析）

2023-07-26 12:48:52 1

在早幾個月，準確來說是2017年7月1號之前，雪梨所有的房子都不愁賣，無論是別墅還是公寓，基本是屬於搶著買，吊起來賣的情況。但是在7月份新政策出來之後，市場開始呈現兩極分化，剛需房（價格比較低的）和改善型住房（設計優秀，建造優良的）還是賣的很火爆。而那種中檔價格，設計不太好也不太差的戶型就很難賣的動了。那麼怎麼樣的戶型才算是設計優良呢？本文將嘗試來解釋一下。

近期的市場變化，對於筆者這個非常注重設計質量的建築師來說算是還了一個心願，建築設計本來就應該是房屋的最重要元素，只是早幾年火爆的房地產滋生出一批只顧著能通過審批，儘快建造的房子出來，戶型的合理性被完全忽略了。

充沛的對外開窗面積；

合理的交通流線；

合理的功能分區；

合理的細節布局；

充沛的對外開窗面積：

這點是一個房屋設計的成敗最關鍵的一步，買家去看房子，第一感官很重要。要麼一進門可以看到一個很寬敞的大廳，可以直接看到室外風光，這是一個很舒服的感官享受；然後走進客廳之後，參觀每個房間都能看得到室外景觀，能給人一個這樣感覺的房屋自然就很容易買賣了。

要做到這一點不太容易，特別是一些處於樓盤開發邊角位置上的房屋，或者L 型開發中的轉角位的房屋。所以通常L 型開發中轉角位都是電梯或樓梯的位置。

以前2016年9月之前的apartment design guide，可以允許某些房間的窗戶在一個凹位裡，但是新的政策要求在房間的任何一個角落都能看到窗戶，所以新的公寓設計其實在開窗這一點上已經不錯了。

合理的交通流線：

正如前文所說，在一個開發的轉角位置的房屋，通常戶型都比較一般，無論是內轉角還是外轉角，都會在戶型上有所犧牲。這一類的戶型理論上來說都會有一個比較長的入戶走廊。如果開發商不願意犧牲容積率，把長走廊都放在入戶面積裡面，那麼這些戶型通常都會比較難看，那麼未來銷售難度也會增大。

以兩房為例，合理的交通流線一般來說有兩種方式：

第一種，入口在房屋的中間部位，廚房、飯廳、客廳在中間，房間在兩旁，這樣的主人房和次臥分開兩旁，家長和孩子不會相互幹擾。

第二種，入口在房屋的一旁，廚房、飯廳、客廳都在一旁，房間在房屋的另外一邊；這樣只有一條走廊連接所有房間與衛生間。這樣的好處是動靜區域分開。

以上兩種方式各有好處，大家可以自己考慮哪一種更適合自己的家庭。只是第二種的布局方式，有時候其中一個房間（通常是主人房）會有一條很長的走道（通常會伴隨著衣櫃）。這個的好壞，也是各有各的看法了。

合理的功能分區：

這個跟合理的交通流線是密不可分的，更多的問題會在兩房加學習間或三房，又或者是複試單元等的大戶型出現。

大戶型，功能房會比較多，這時候簡單的交通流線就很難滿足要求了。這種房屋，還是儘量將入口放在靠近房屋的中間。動靜分割是主要考慮的方向；另外其中一套臥室（通常）儘量與其他臥室分開，避免相互幹擾。

大戶型還要考慮考慮的是公共活動空間，餐廳通常要求比較高。普通的兩房客廳要求至少4米寬，而大戶型4米寬有時候就不夠用了。遇到小客廳的戶型，通常需要有個大陽臺來補救了。

合理的細節分布：

這個不得不提到中國的風水學了。以下幾點是需要注意的：

入口大門，一進門口最好能看到一個比較開闊的空間，而不是長長的空曠走廊，即使是長走廊最好也有些柜子等，避免太多的浪費空間；

避免水火對衝，爐頭不要對著衛生間，爐頭不要正對著盥洗盤；

衛生間不要開門看到馬桶，馬桶要儘量放在開門看不到的地方，例如：門的後面或者是開門的反方向；

廚房不要在房間的正中間，風水上來說叫火燒心；也不要一開門就正對著爐頭；

儘量不要一開門正對房間門；

衛生間不要正對著床頭，一般在床腳位會好一些；

門不要開在正對著床尾的地方，老人家說一般死人才會這樣的。需要錯開一點（這個其實很少見）；

電視機插座的位置要放在合理的位置，一般是正對床尾的牆上；

END

關於作者

Tony Tang是擁有15年建築設計經驗的新州資深註冊建築師、BIM的管理經理。他參與的大型基建項目包括Lane Cove隧道，西北鐵路，Wynyard火車站的更新以及Barangaroo渡輪碼頭的設計與施工。

資料參考：《每日地產ozreal》 www.ozreal.com