2022年北京土拍第三批具體時間（從競高標到）

2023-07-28 18:03:55

2022年2月16日，北京即將打響虎年全國兩集中供地的第一槍，本次北京在土拍政策上又進行了進一步的優化和調整，不僅如預期的增加了進行「競現房銷售」的地塊宗數，更出臺了一項新的土拍新政——「搖號定高標」。

從去年（2021年）的二三批次的土拍政策來看，「定最低品質」已在北京的集中供地中常態化。

北京最低建設標準

而本次北京在「定品質」的基礎上，新增加了「搖號定高標」的競價規則。所謂「搖號定高標」，即是指——當土地競價達到合理地價上限時，若進入現場搖號環節，參與搖號的企業須同時提交《高標準住宅建設承諾書》。也就是說當房企以搖號形式競得該地塊後，房企當以《高標準住宅建設承諾書》中所規定的標準為最低標準進行項目的建設。

《高標準住宅建設承諾書》

此舉的用意不言而喻，主要是期望在抑制地價方面產生效果。雖然僅僅在地價觸頂後才會啟用更高標準的建設要求，但實際上，在到達觸頂價前，整個競價過程都會被這條規則所影響。房企無疑會在競價時表現得更加謹慎，對於出價時機、點位的把控也將更加精準。同時，該項政策也對住宅建設的品質，提出了更高、更有效的要求。

從競價規則的變化趨勢上看，去年的第二批次時，北京共推出涉宅用地17宗，其中採用「競報高標準商品住宅建設方案」（後文簡稱「競高標」）的地塊宗數為14宗，佔比高達82.3%。第三批次推出的12宗涉宅用地中，有9宗採用了「競高標」的競價規則，佔比略降至75%。而今年的第一批次共推出了18宗涉宅用地，僅6宗採用了「競高標」的競價規則，佔比驟降至33.3%。

圖片來源：中指數據（點擊試用）

再看今年新採用「搖號定高標」的地塊，在本次土拍中多達11宗，佔比61%。從去年的第二批次到今年的第一批次，作為北京土拍一大特色政策的「競報高標準商品住宅建設方案」逐漸「失寵」，「搖號定高標」的競價規則大有「取而代之」之意。那麼，「競高標」和「定高標」的區別僅僅體現在一字之差上嗎？

「競高標」的評分規則分為「建築品質（總分100分）」和「規劃建築設計（總分100分）」兩部分。第一部分：「建築品質（總分100分）」分別從「綠色建築」、「裝配式建築」、「超低能耗建築」、「健康建築」、「宜居技術應用」和「管理模式」等六個小項進行打分。第二部分：「規劃建築設計」則分別從「城市設計及總圖規劃」、「建築單位」、「交通流線設計」和「景觀與公共環境設計」等四個小項進行打分。兩部分各取50%權重得到最終成績。

「競高標」第二部分評審內容

而「定高標」的內容，從上述《高標準住宅建設承諾書》中可以看到，只針對「競高標」中的第一部分的六項內容進行硬性要求。那麼二者間的差別就顯而易見了，我們可以看到，「競高標」的第二部分內容的打分邏輯，存在一定的主觀性，「定高標」就是在強化更具有可比性的「硬指標」，同時也可以看出，本次的北京土拍更加注重住宅的「建築品質」。

成熟穩定的政策從來都不是一蹴而就的，往往要通過多次大量的試點、修改、再試點、再微調的程序逐漸形成，北京現已成熟的「競現房銷售」政策就是經過多輪的嘗試、修改、再嘗試的程序逐步成型的，而本次北京大範圍試點的「搖號定品質」的政策，也將會是北京土拍政策調整的下一個趨勢，而透過政策看本質，北京實際上是在對未來住宅項目的建築品質提出更高的要求。

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