海珠區房價憑什麼賣這麼高（一直火熱的海珠）

2023-07-22 03:43:13

海珠區的本質是一個巨大的島，以前老廣沿珠江為界分成河南河北。

河北是越秀，河南就是海珠。

這些年海珠主力發展的地方有兩處！

一處是海珠後航道，現在海珠區重點開發就在這一片，近期海珠大量的新盤也是在這一片出來。

第二處是琶洲，這是廣州發展的重中之重，如果從衛星圖上看琶洲，我們可以看見一堆密密麻麻的寫字樓，各大電商總部雲集於此。

海珠的地方其實沒有那麼大，而整個海珠最有價值的精華，只有琶洲到會展中心這一片。

其他的地方，除了中山大學以及中大邊上布匹市場之外，整個海珠基本上約等於是一個睡城，沒有什麼產業。

但他是一個離核心區非常近的睡城，無論是行政中心的越秀，還是商業中心的天河，去哪都方便。

在各種500強企業上班的，海珠去天河方便；和體制內掛鈎的在越秀，海珠過去也方便。

包括荔灣區這一片，雖然荔灣非常老，但他有很多檔口很多批發，廣州早期的批發市場都在荔灣，從海珠過去荔灣也是非常便捷。

所以說海珠其實才是真正意義上廣州中產階級的吸納地。

海珠的房子普遍次新，從城市界面看就可以看出來，住宅都是標準的帶小區帶園林，這是海珠區的一個普遍特點，二手房也很豐富，但是缺乏好的學區。

海珠的這些特點就決定了他供給特別多、競品特別多，這就是海珠漲不上去的主要問題之一。

價格區間上600w到1000w是海珠主力供給範圍。

能買到600w到1000w這個範疇的人群畫像，首先得是在企業裡面偏中高層的了，家庭年收入得在三十萬往上的，他們的收入結構特點普遍都是受薪，也就是「領工資」。

要知道領工資他的天花板是有限的，工資增長是線性的，而且越往上它會趨平。

年薪到了三十萬後，往上爬留給你的崗位就特別少了，想爬到年薪五六十萬已經是非常困難，爬到百萬更是鳳毛麟角。

這些受薪人士支付溢價能力被收入增長限死了，廣州市範圍內大多數人會被卡在三四十萬這個檔，家庭收入大概會被卡死在50萬左右這個檔。

這個收入結構刨去你養小孩、家庭開銷，一年能拿出來做月供的錢極限也就是有30萬左右。

30萬攤下來能承擔的月供也就是兩三萬左右，對應過來你的負債、本金等等也就是一套七八百萬的房子。

這其實是收入結構決定了你能購買的總價，廣州薪酬天花板就到這，那廣州絕大多數房子天花板也都到此為止。

大家都是這個收入結構，都到這個總價，那麼大家都會被困在這。

因為你房價一但普遍漲上去，大家收入跟不上買不起，沒有支撐就下來了，這就是海珠漲不上去另外一個根本原因。

海珠這一片的問題，就是他供給太多了，可以說就是一個強一點的番禺，和番禺一比，也離城中心近一點，供給少了點而已。