深圳有哪些優質小產權房（深圳多套估價過百萬房源）

2023-04-17 04:32:43

截圖自阿里拍賣平臺

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 見習記者 梁寶欣 深圳報導

估價上百萬的房源竟然在拍賣平臺上「1元起拍」，是真的能撿漏？還是藏有貓膩？

近期，阿里拍賣平臺上湧現了一批位於深圳的「1元起拍」房源，並多數標有「特價出售」「不限購」等字樣。

而廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在8月26日接受《華夏時報》記者採訪時表示，這個起拍價的設置主要是為了吸引更多的人流量，讓更多的人參與拍賣，提高其在社會上的曝光度，從而促使競拍價往上抬。

拍賣房源產權較為特殊

據《華夏時報》記者了解，這些「1元起拍」房源的性質較為特殊，多數為工業用地的宿舍產權或者是商業用地的公寓產權，還有一些則是位於城中村的小產權房。

截圖自阿里拍賣平臺

以一套位於深圳光明區奧園峰薈「1元起拍」的房源為例，其建築總面積為42.68平，市場價為140萬元，單價在3.28萬/平左右。值得注意的是，該拍賣房源的產權為一類工業用地/宿舍，產權為50年，並非是住宅。

而該房源在標的物介紹頁面還特別用紅字突出說明，「此房產是公司產權，拍賣成功後需要辦理公司股權轉讓」。

為此，《華夏時報》記者在8月25日以購買人身份聯繫了該房源處置單位深圳市特惠淘科技有限公司工作人員張鋒（化名）。據張鋒介紹，這房子是可以辦理房產證登記過戶，但是過戶的方式和正常的住宅不一樣。

「有兩種過戶方式，一種是直接將房子所屬的公司買下來，相當於把公司的股東和法人變更給你。另一種就是，如果你自己名下有公司，可以將房產過到你公司名下，但是你的公司一定是科技公司，因為對購買這種房產的公司有經營範圍要求。」張鋒對《華夏時報》記者說。

此外，張鋒還特別提到，「這房源不能過到個人名下的，因為這種房子只能公司持有。」

那這種過戶方式是否會存在什麼風險呢？

8月26日，《華夏時報》記者特意向廣東華商律師事務所周爭鋒律師請教。周爭鋒律師指出，第一種過戶方式，為了買房而把對方的公司買下來，雙方交易的實質是房屋買賣，有可能會被稅務機關要求按照房屋買賣依法納稅，這個已經有司法判例存在。

「第2個就是把房子作為一個買賣轉移到自己公司名下。公司持有房子期間有房產稅。對於工業樓宇性質的房產，深圳市對於購買公司的購房資格有限制，不是任何一個公司都可以隨意購買。」周爭鋒律師說道。

同時，周爭鋒律師還強調，「以公司名義購買後，再次出售的時候稅費會非常的高。」

除了工業用地的宿舍外，「1元起拍」房還特別青睞位於城中村的自建房。

目前阿里拍賣平臺上，掛了一套位於深圳福田石廈東村的314號701房源，起拍價也是1元。公開資料顯示，該房源的建築面積為85平，評估總價為366.5萬元，單價在4.3萬元/平。值得注意的是，該物業為合作建房，無房產證，而本次拍賣的是該房產的長期使用權。

截圖自阿里拍賣平臺

據記者觀察，截至到8月26日上午，該套房源已有6990次圍觀，441人設置提醒和3人報名。

可以看出，該房源的熱度較高。而《華夏時報》記者在8月25日以購房人的身份聯繫了該房源處置單位廣州琛博拍賣行有限公司的工作人員李響（化名）。李響對記者表示，這個是城中村的自建房，也算是小產權房。

而當《華夏時報》記者問及有沒有房產證時，李響毫不避諱地直接回答道，「該房源沒有房產證，但有房屋轉讓協議以及律師見證書，此外，水電物管這些都可以更名過戶。」

同時，李響還向記者透露，如果之後遇上拆遷，那徵地拆遷補償款則歸買家所有，而這也會在律師見證書裡註明。

值得注意的是，處置單位在該房源的介紹界面特別標註出，此標的位於深圳市福田區石廈村，有拆遷改造概念，目前二期已經拆平。

不過，張鋒則向《華夏時報》記者表示，「小產權基本上都沒什麼交易量。如果你要交易小產權房還是要小心一點。」

而周爭鋒律師指出，拍賣公司在網站上公開拍賣深圳禁止交易的農民房使用權，並且是永久使用權，本質就是買賣深圳的小產權房，雖然是打著交易使用權名義，房產如果是違法建築的話，該交易活動最終是否被法院認可仍存在疑問。

「拍賣公司要拍賣深圳小產權房的使用權，首先要確認這個小產權房（標的物）的產權人，也就是委託拍賣的委託人是否有處分的權利。在該產權沒有經過行政機關確認物權權利歸屬的情況下，拍賣該房產上面的使用權，不符合《拍賣法》第6條、第7條的規定。」周爭鋒說道。

根據《拍賣法》第六條規定：拍賣標的應當是委託人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利；第七條則規定:法律、行政法規禁止買賣的物品或者財產權利，不得作為拍賣標的。

8月27日，《華夏時報》記者致電阿里拍賣的工作人員，該工作人員表示，「平臺掛拍的房源是很多的，我們不可能每一個都進行審核。但如果後期確實發現糾紛，產生了法律問題，我們肯定會支持到消費者這邊的。」該工作人員還提到，「機構能拿出來掛拍，那他們會對這個標的物的掛牌信息承擔審核和法律責任。他們會提前核實清楚相關房源是否合法再進行掛拍。」

真的能1元成交嗎？

針對這個「1元起拍」房源，不少業內人士認為，這僅僅是個噱頭，最終成交價肯定是接近市場價的。

截圖自阿里拍賣平臺

據了解，8月25日早上10點，位於深圳光明區奧園峰薈的房源已經被成功拍賣，起始價也是1元。該房源的建築總面積為42.68平，市場價為130萬元，最終約以78萬元成交，成交單價為1.82萬元/平。也就意味著這套房源與市場價相比打了個6折。

不過，值得注意的是，記者8月26日從鏈家中介平臺上看到同樣是奧園峰薈的一套42.68平的房源，掛牌價為79萬元。與上述房源的總價相差不到一萬元。

截圖自鏈家

為此，李宇嘉指出，「1元起拍」只是起拍價，這和開發商賣新房宣傳的時候說最低價格是多少起的道理是一樣的。

「最終還是以拍賣成交價為準。此外，『1元起拍』通常會設有保留價，假如保留價是200萬，但是最後拍賣價格達不到200萬就會流拍。但是他不會把達不到200萬就流拍的字樣寫進拍賣公告裡。」李宇嘉說道。

周爭鋒律師也持相同意見。他表示，所謂的起拍價一元，這是一個引起大家關注的噱頭。這個不是司法拍賣。這只是一個拍賣公司，自己在網站上的拍賣活動。就如同中介公司，在自己的網站上推薦房源一樣。

「法院依據民事訴訟法進行的司法拍賣活動，屬於司法活動，法院出具的執行裁定書具有終局效力。而拍賣公司依據拍賣法，在網站上進行了拍賣活動，依舊是一般民事法律行為，不具有終局決定效力。」周爭鋒律師說道。

「1元起拍」房源是否值得買？

李宇嘉認為，有些「1元起拍」房源的背後可能存在多方債權人，比如說有些房子背後有中小企業主，存在多方融資，可能既有銀行，又有民間金融，還有網絡貸款的。而這很難獲得真實的產權。即使拍賣到手以後，也可能難以執行。

「這些風險的源頭，主要是因為近幾年整個實體經濟下滑，很多企業多方融資，很多個人加槓桿，創業投資，炒房。」李宇嘉說。

此外，李宇嘉還指出，另外一種就是因為有些房子很難通過中介交易成功，成交周期很長，他們便通過拍賣的形式來使交易更快一點。

「對於一些特別缺錢的人來講，他想套現，就會把價格降低。（如果是合法交易）這類房子的話，還是可以考慮的。」李宇嘉說道。