土地增值稅的預徵依據（土地增值稅預繳預徵知識要點）

2023-05-01 14:22:26

一、預繳土地增值稅的政策依據

1.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

2.根據細則的規定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預徵土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此，對納稅人預售房地產所取得的收入，當地稅務機關規定預徵土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，並按規定比例預交，待辦理決算後，多退少補；當地稅務機關規定不預徵土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預繳土地增值稅計算

（一）預徵的計徵依據

1.一般計稅

（1）土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額

（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1 9%）（國家稅務總局公告2016年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預徵稅款計算金，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預徵計徵依據：

土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅（國家稅務總局公告2016年第70號）

（二）代收費用

對於縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一併收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預徵率

應預繳土地增值稅=土地增值稅預徵的計徵依據×預徵率

「為了發揮土地增值稅在預徵階段的調節作用，各地須對目前的預徵率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預徵率不得低於2%，中部和東北地區省份不得低於1.5%，西部地區省份不得低於1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預徵率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對穗尚未預徵或暫緩預徵的地區，應切實按照稅收法律法規開展預徵，確保土地增值稅在預徵階段及時、充分發揮調節作用。」（國稅發〔2010〕53號）第二條

根據上述規定，房地產開發企業在開盤預售環節取得的收入根據當地稅務機關規定的不同類型房地產（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產等）的預徵率計算應預繳的土地增值稅，保障性住房不預繳土地增值稅。

三、預繳申報

（一）納稅人應當自轉讓房地產合同籤訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據條例第十條的規定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續：

1.納稅人應在轉讓房地產合同籤訂後的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

2.納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅務機關審核同意後，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。

依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條

（三）房地產開發企業開發建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發生納稅義務、難以在每次轉讓後申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務局規定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區、直轄市稅務局根據當地情況制定。目前，多數地區土地增值稅預徵實行按月申報，但也有部分地區實行按季申報。比如上海就規定，房地產開發企業轉讓開發建造的房地產，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應於季度終了之日起十五日內，申報並繳納稅款。

（五）對未按預徵規定期限預繳稅款的，應根據《稅收徵管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）