1分鐘看懂房價上漲（房價漲幅的秘密）

2023-05-19 08:41:26

轉自真叫盧俊

最近我們團隊其實還挺奔波的，開啟了全國範圍的市調，說到底，沒什麼比肉身切入一線更值得的信任。

但奈何粉絲的熱情總比我們的腳步快上那麼一些，而且我還挺有意思的發現，在後臺中，現在越多越多的粉絲不想把雞蛋裝在一個城市裡，比如前段時間，就有太多的外地朋友來諮詢蘇州樓市投資的問題。

這點上，我們「真有好房」的後臺城市切換上，就很直觀。

這方面，我們團隊畢竟走過這麼多城市，也有人在其中真金白銀的落了子，所以今天就和各位分享下我們的一些心得。

但其實市調看起來輕易，但還是蠻複雜的系統，所以貪多嚼不爛，今天就先和大家分享一個我們市調最好用的夥伴，地圖。

01

從任何維度，地圖是我們市調的第一堂課。

聽著多少有點神奇，但地圖有時候就是城市的「本我」，想說的和沒說的都在上面，還往往比城市本身說的更多。

首先，當你想去一個陌生城市選籌，我們可以把他當做一個股票池子，這樣，我們就要整體上判斷這個城市，值不值的入手。

因為只要整體組足夠優質，遇坑的概率小很多外，即便遇到的坑，也可能隨著這個城市大行情解套。這點上，「鶴崗們」的反例，已經很好說明什麼叫不動的不動產。

那在地圖維度看來，該怎麼切入。這方面，要感謝下我們的高德地圖，做了一件很有意義的事，為每個城市都訂製離線地圖包和導航包，排名大概如下。

什麼意思呢，因為高德離線包主要收錄的是城區活動範圍，應該說這樣的離線包，包含信息量大概是這兩個：城市建成區和路網密集程度，簡而言之，就是城市化和基建水平。

但是這樣覆蓋面還不立體，畢竟重慶這樣面積都快趕上一個省，佔了不少便宜。好，那我們接著這麼做，用城市單位面積和城市數據包做對比值，就很真實。

來源：力哥理財

而當你把所有加權因素都考量進去，來自「力哥理財」的數據，綜合的位序差不多是這樣的。

來源：力哥理財

某種程度，能看到是中國城市們不願掀開的底牌。我們找個理由去買某城市時，可以用資源，用產業，用利好去說服自己，但說到底這些最終都會折射到城市化真實水平上，這才是買現貨而不是等期貨。

所以，為什麼我們最終要肉身切入到城市一線，唯有這樣，才可以真實感受城市的現貨水平。

02

說實話，這份榜單還是比較符合這些年我們市調城市印象的，夜晚的燈光也實誠的說明了這點。

甚至拉出房價的排行，也能很大程度的重合，這個維度上，你也就能夠很好的理解，為什麼蘇州房價在17年被限制住，但很快在18年反彈回來，就像股票的價格根本是內在價值，就是城市值這個錢，最終還會漲回來。

但還有些城市就很神奇，比如廈門，面積不大，人口不多，房價卻很靠前。而這就是城市地圖，很重要卻容易被忽略的元素，地形。

我至今記得，當我開車走遍廈門市調的時候，感慨這城市成長起來真不容易。改變平視視角，用俯視視角觀察下，就很好辦。

我們百度地圖衛星圖直接看下，廈門島島上的土地是變不出來的，而島外又是四面環山，這樣城市擴張註定是有邊界的。

也就是意味著，可利用的土地不多，每一寸都愈發珍貴，所以我們在市調同樣地形溫州，福州，深圳，珠海，同樣能看到，超高層很多，並且樓間距排布都很緊密。

城市的增值來自於城市的擴張，而這樣邊界被限制，地形被割裂的城市，對外的想像空間有限，只能提升單位價值。

而且，這樣城市人為能操盤的空間有限，城市擴張的劇本和方向早就寫好，哪裡還有可供利用的土地，資源必然要向那邊傾斜。

這點上，遇到這樣類型城市，全力以赴打造的新城，房價回報往往高於傳統市中心。

03

好，有割裂就有平川。

那些沒什麼地形包袱的城市，其實難度更高。首先，老天爺賞飯吃，城市天然能四麵攤大餅。

就在去年，我成都朋友自豪在微信上告訴我，成都現在是全國第二個有六環的城市了，我還特地去市調了一趟，感慨這餅是有點大。而環線往往是這種類型城市的標誌，在這種城市買房，往往最大衡量標準就是在幾環。

從市中心到郊區，一環一價，資源也規律的向外進行攤薄。所以環線型城市，除了蘇州這樣為了保護古城特殊原因，大多數市中心雖然不再成長，可環線感非常強，中心資源很雄厚，家底也很少拿出去分享。

因此選擇這種類型城市的市中心，雖然不見得未來能房價暴擊，可預期很穩健。

只是在陌生城市，最不建議老破小，因為在學區，拆遷之類信息不對稱上，你是最劣勢的，如果看中的品質房夠不上，下限也要是次新房。

那麼，這種是不是就用環線為基準，隨便買呢？

鄭州是個很典型攤大餅的城市，但如果你來諮詢我鄭州買房，我會毫不猶豫的回覆，在東面買。

當我在鄭州翻開鄭州地圖，就會發現在東面的排布很有意思，顯得很不規則，那裡就是鄭東新區。

從當年著名的鬼城到如今鄭州樓市房價統治級的地位，鄭州新區背後是城市擴張另一種力量，政府操盤。

應該說，正因為可利用土地足夠多，留下的操盤空間也相當大，同時我們也要理解，政府運營一個城市，好比我們當個家，錢是用來教育，旅遊還是購物，資源總是不夠用，主次是會明確的。

鄭州就是從一開始把給到最好家底都給了鄭州新區，等這裡成了，再向東對接開封，東南聯動空港新城，盤活整個鄭州格局，也把鄭州航向的舵，錨定在東方。

說到底，這種類型城市，市中心是託底，而機會點藏在操盤手意圖之中。

那怎麼洞察這種意圖呢？

04

先說一個偷懶的方法，在市調城市中，一定會找的一張圖，地鐵規劃圖。

地鐵是當下城市，尤其二線最大的投資。不管他對哪裡口號喊有多深情，但是願意花錢的才是真愛。

踩盤中，我覺遇到過一個很糾結的板塊，長沙梅溪湖。雖是長沙重點打造的新城，氣質也很優越，但卻很難扛起未來長沙主中心的大旗。

理由不複雜，長沙未來密集的地鐵網，這裡只規劃了邊緣的兩條，加上周邊環山的地形，註定成型後沒法進一步擴張了。

地鐵規劃圖上的信息量，比想像還多，以無錫為例來解讀下。

如果你想知道一個陌生城市的市中心在哪裡，找到他的一二號線交匯點，如果不是，也不會離得很遠。在無錫，便是三陽廣場，而圍繞節點，地鐵路網會很密集，大致就是中心城區範圍。

接著，會發現有個地方密度很突出，就是無錫南部，也就是說，政府未來最願意為這裡花錢，那麼這裡未來就是城市溢價最高的地方，也就是無錫太湖新城。

不過局限很明顯，就會如果還沒有地鐵規劃，但城市牌面還不錯，怎麼找。

05

我有個生意做得還不錯的朋友，每天的必修課是新聞聯播，用他的話說，該說的都說了，能捋出多少，那就不是發聲端的事了。

同樣，政府每次花大力氣去訂製城市未來總體規劃，不是什麼形象工程，而是未來的城市預期，註定要實現的那種。

所以，我們每次去到每個城市，第一站一定是這個城市的官方規劃展覽館，因為那裡有著這個城市最好的城市沙盤，前文提到的地形，城市面貌極其直觀，還有著這個城市最明確的規劃，那裡城市會把他所有想說的說給你聽。

還是無錫，未來怎麼操盤，在規劃中說還是蠻直白的，一條連貫市中心和太湖新城的主軸線很顯眼。

進一步，太湖新城在規劃上被放到和市中心一樣的能級，某種程度，這就是政府決心。

好，我再給大家分享一個進階版，怎麼看決心有多大，那就看控規(控制性詳細規劃的簡稱)，也就是太湖新城這張花花綠綠，我們一般不願意看的圖。

但信息量通常是最大，來簡單了解下這些顏色背後的意義。

看著很犯暈，但真正對我們普通有價值也就三種用地，住宅，商業，辦公，簡單來說，紅黃兩個陣營。同樣，你的地塊未來會長成什麼樣，從控規的娘胎裡就定好了。

理解這點，就能明白有的新城，沒有被盤活，終於淪為睡城，比如燕郊，在底層配比上就出了差錯，只有居住用地，工作必須要去北京解決。

一個優質的地塊長成，就像炒一盤好菜，料要很均衡，來看太湖新城的控規比例。

三種用地的布局就很明確，大量產業可以遷移過來，買這裡房子不必再起早到市區上班，這樣商業配套也有人氣，能慢慢開起來。

市政配套和大量生態用地則把界面點綴的很有氣質，雖然太湖新城還沒有完全成型，但是預期已經明確，無錫市場也願意溢價買帳。

一張地圖就是最好的城市胚胎，能讓你看到城市長大的樣子。

06

而地圖能說的，還遠不止這些。

當我身處一個城市時，用百度熱力圖就能把城市格局鋪展很清晰，比如蘇州在熱力圖上就很勻稱，你很找到絕對的中心，這樣城市房價容易扁平，選籌出錯的概率就會小很多。

這裡限於篇幅，就不展開了，總之，但你來到一個城市，一張飽含信息的地圖就是極佳的對話夥伴，懂城市想說的，懂城市沒說的。

當然，沒什麼比實地看盤更踏實地的，而一個好的將軍必有兩點，身經百戰，地圖隨身。

對了，如果想看三魚更多對於城市的解析，在公眾號「三魚投資說」後臺回復「地圖」，我把我用地圖另一種維度解讀全國城市並行分類，還可以知曉你的城市價值多少的文章，發送給你。未來三魚也將那裡為你準備更多樓市乾貨等你。

以上為正文，來自三魚