上海未來房價最漲的地段（郊區樓市的春天要來）

2023-04-19 01:11:07

臨近年底，坊間傳聞已久的上海新一輪軌交建設規劃終於被正式提上了日程。

日前，國家發展改革委正式批覆《上海市城市軌道交通第三期建設規劃（2018～2023年）》，同意上海市建設19號線、20號線一期、21號線一期、23號線一期、13號線西延伸線、1號線西延伸線及機場聯絡線、嘉閔線、崇明線等9個項目，總長度 286.1 公裡，規劃期為2018年-2023年。

數據來源：《上海市城市軌道交通第三期建設規劃（2018～2023年）》

項目建成後，上海將形成 27 條線路，1154 公裡的軌道交通網絡，其中，市域鐵路 342 公裡。

「新的地鐵線路規劃，必定帶動周邊房價的快速上漲。」上海中原地產首席分析師盧文曦在接受《國際金融報》記者採訪時指出，一般而言，新開通地鐵的板塊房價漲幅最為明顯，至少可達到40%以上；而已有軌交的板塊新增線路，漲幅則可能只有不到20%。

盧文曦表示，根據以往經驗，軌交帶動房價上漲的過程都有十分明顯的結點：從規劃出臺到落地上漲15%左右；隨後在其他一系列相關配套政策出臺時會再上漲5%-10%；而一旦線路開始施工，房價就會開始快速上漲，一般會有超過20%的漲幅；一直到線路竣工前後，房價才會逐漸穩定。

值得一提的是，這次上海規劃的幾條地鐵線路納入了不少新的板塊，如崇明島，也使多個郊區板塊與城市中心的聯繫變得更加緊密，比如嘉定北、浦東機場等。

未來，市域鐵路將擔負起銜接主城與各大新城、各大新城之間以及遠郊部分城鎮的重任，會以更快的速度將乘客運送到市中心城區，在加快運輸效率的同時為已經擁擠不堪的地鐵線路減負。

易居中國智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者表示，在過去近郊區軌交建設的基礎上，新的規劃主要體現了「遠郊區」軌交建設的發展思路，這也是當前房地產市場的導向，即交通優先的發展模式。

嚴躍進分析稱，從實際情況看，遠郊區域價格低的房屋相對容易消化，一方面隨著遠郊區出行更加便利，住房的性價比會上升，這樣認購房屋的動力也會增強；另一方面，有望在遠郊地區打造新的商圈，進而適當也可以分流部分市區的商業資源。相比當前的市場交易規模，新的軌交覆蓋區域後續地鐵開通前後至少可以提升30%的住房市場交易規模。

崇明通地鐵

崇明島，由於自然環境較好，而公共運輸不便，一直以來都是上海「養老地產」的聚集地。

如今，崇明島也要通地鐵了。

圖片來源：圖蟲創意

根據規劃，崇明線將在申江路站和金吉路站分別與12號線和9號線實現換乘。由於長江隧橋建設時給軌交預留的空間有限，軌交崇明線預計會採用不同的列車來運行。

盧文曦表示，崇明地鐵站附近的房價應該是本次規劃受益最大的板塊之一，漲幅可能超過40%。除了「養老一族」和本土剛需客之外，最先吸引的應該是投資客，但對於島外上海本地居民的吸引力依然不大，因為直線距離太遠，就像青浦區朱家角等地，即便通了地鐵也很難吸引其他區域的剛需客。此外，由於短期內地鐵主要覆蓋崇明島南部的陳家鎮區域，對於島內其他區域來說，並未帶來實質性改變。

浦東不「自閉」

機場聯絡線是一條位於上海外環以外的市域鐵路，主要是為了加強浦東機場和虹橋樞紐的直接聯繫和緩解2號線的壓力，因此沿線設立的站點少、經過的居民區也很少。東西方向全長68.6公裡，其間僅設9個站，從虹橋樞紐站出發經過滬杭鐵路外環線，七寶，華涇，三林，張江，迪士尼，浦東國際機場等重要地區，最後達到上海東站。

未來，上海東站落成之後，10臺22線的規劃將超過上海站、上海南站的13線，成為上海第二大火車站，連接滬通和滬甬經濟圈，串聯長三角沿海線主要城市。

此外，在上海「十三五」規劃中，浦東產業規劃又被重點拓展，新增了祝橋-川沙區域的航空城，尖端產業規模集聚，特別是中國商用飛機有限責任公司總裝製造中心浦東基地將帶動約2000家上下遊產業鏈企業，3年內，陸家嘴、迪士尼、張江、自貿區將為祝橋航空城導入超過50萬商業人群，板塊的發展潛力不容小覷，甚至有人將浦東機場樞紐比作第二個虹橋樞紐。

在業內人士看來，兩個交通樞紐的串聯，會進一步帶動區域經濟發展，房價上漲似乎是「理所當然」。

此外，21號線的誕生使得浦東終於有了一條貫穿南北產業區的軌道交通幹線，打破了以往浦東各個產業園間相對獨立的格局。通過一條21號線將浦東森蘭、金橋、張江科學城和國際旅遊度假區串聯在了一起，更加有利於區域間的聯動，也使得在浦東金橋、張江周邊置業不再需要考慮地域交通上的限制。

比如在張江的上班族以後即使住在曹路、森蘭甚至外高橋板塊，通勤也很方便。

再如前灘，作為「第二個陸家嘴」，定位很高，未來發展可期，在其他版塊新房銷售情況已經疲軟的當前，中糧前灘海景壹號、尚峰名邸等前灘多個樓盤依然火熱，但在公共運輸方面，出行略顯不便；張江作為上海最重要的科技園區之一，經濟地位獨特，但由於板塊地域較大，公共運輸依然不足，略顯「封閉」。

而可喜的是，機場聯絡線和規劃中的19號線、21號線在上述兩個板塊均有換乘站，未來前灘和張江等浦東眾多板塊的出差、旅行和工作都會方便不少。

嘉定北、老閔行的逆襲？

嘉定新城可以算是通了軌交的新城中距離主城最近的一個，而嘉定新城卻是除了臨港新城之外房價最低的軌交新城了。

不少人認為，嘉閔線得到批覆，對於嘉定來說是非常大的利好。尤其是像嘉定菊園、馬陸和南翔等地區，雖然都是嘉定非常重要的居住區，但大都因為距離11號線車站較遠，與其他大型商圈之間也有一定距離，加上本身缺乏大型商業設施，發展相對緩慢。乘11號線往北走，沿線新盤隨處可見，但在各個郊區中認籌率卻一直不高。

嘉閔線的到來，有望與11號線、14號線、13號線、2號線、10號線、9號線、12號線和1號線實現換乘。值得注意的是，與機場聯絡線一樣，嘉閔線未來有望採用動車組列車運行，途徑區域的樓市自然就要另眼相看了。

嘉閔線的另一頭即是閔行。自5號線及其延伸線建設以來，老閔行突然闖入人們的視線，由於靠近莘莊、徐匯等商圈，其房價也在近年來快速上漲。

如今，在上海新規劃的9條線路中，就有6條穿過閔行區，而排在第二名的人口第一大區浦東，僅有3條線路，松江區甚至一條都沒有。因此，閔行可以說是此輪規劃中最大的受益者，「逆襲」之路可期。

例如23號線，可以說是5號線之後又一條服務老閔行和閔行開發區的線路，主要是為了補足5號線的短板，促進閔行和市區的聯繫。