北京樓市最新現狀3月（北京樓市專家首次分享）

2023-05-17 10:38:58

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

提問：看到房姐評價不建議買易構空間，原因是不是居住型空間。易構空間我看過，應該是5棟塔樓合圍而成的，請問可以解釋下什麼是居住型社區嗎？覺得易構空間和旁邊的後現代城比較像。

回答：從結果上看，你能看到大量一家三口，或者老人帶孩子，或者樓下遛彎的人群的小區，往往是居住環境或者氛圍比較好的小區。 適合居住的幾個要素: 1.有人氣 不能是辦工的氣氛，而是放鬆的，回家的氣氛，普通小區有煙火氣，高檔小區有服務員。 2.有居住人群 大部分住戶是業主而不是租戶，說明這裡值得住，滿足正兒八經生活的條件。 3.有環境 封閉社區當然最好，不過總價低的小區，往往也是開放式的，那就看安全性，有沒有亂七八糟的商販，樓道會不會讓人覺得「危險」，社區的綠化怎麼樣，有沒有生氣？ 4.戶型，梯戶比，採光 戶型不合理，梯戶比太高，往往會驅散居家人群，而底層的租房人群相對可以忍受這些缺點。 異構空間是住家和出租參半，主要是居住體驗和小區品相很一般； 後現代城分區，有幾個居住還行，不過社區相對開放，和辦工混合有一定影響。

提問：房姐您好！目前北京工作居住六年有房票，家庭月收入3.5萬，預計明年初回款有500，上海有套133平的三居室，滿五唯一，市值450貸款還有120，但因為地段不好，升值較慢，現在出租明年九月到期，希望能置換到更具升值空間的核心地段，並且準備搬去上海。子彈有限，不知道能否兼顧北京買房與上海置換自住，兼顧投資。資金使用上，不知道怎麼操作才能更有效率，也不想還款壓力太大。方案一先全款買北京的某老破小，再dyd，同時賣掉上海的房子，換上海更核心的區域。方案二先置換上海的房子，再用上海房子dyd在北京購買一套出租。不知有沒有更好的方案。另外北京和上海能否建議一下購房區域或者小區？多謝

回答：上海性價比的區域 康城，九亭和江橋， 建議先置換主區域上海，再根據資金情況選北京，主看東三東四老破小

提問：房姐您好！初來乍到，向您請教。 情況：現金200，天津有過組合貸，北京無房，北京集體戶。天津有房市價280（剩105沒還）。自己算不動天津房大概是買400的 孩子4歲半，現天津戶口，想在能力範圍內買較好學區。傾向於朝陽直升校，如朝陽外國語（慧忠裡）、陳經綸帝景分校（珠江帝景買不起）。因孩爸每周從天津來幾次，所以還希望離北京南站不要太久的（慧忠裡覺得稍遠，不是不可接受）。我金臺夕照上班，年收70。 訴求排序：1學區；2離金臺夕照方便；3、離北京南站方便；4居住條件（不好住會另租房）；5保值 問題： 1、有無推薦小區？ 2、建議用天津房抵押貸嗎？ 3、22年9月入學，考慮遷戶時間，何時買合適？

回答：白家莊的學區 生80中: 例如 白家莊西裡 白家莊北裡 北工大附小，直升附中 ：例如 首城國際 建議買個低總價的一居室出租，然後在附近租個大點的房子住，付出的成本並不高 可以抵押天津增加資金，今年有合適的就入

提問：房姐老師，朋友最近跟渣男鬧離婚了，男的在外面有小三。朋友現在最頭痛的是房子當時是她出錢買的，已經辦理了離婚手續了。可是男的不肯配合她去房管局辦理手續。朋友是否可以單方辦理呢？你幫幫她吧。

回答：如果能夠證明房子是婚前本人出資購買，住房貸款的月供是本人還款。 那麼房產是屬於你的。 如果配偶不配合過戶，可以起訴走法院判決過戶。 進行判決不是最好的做法，畢竟執行起來總是無數件操心事。 比較好的辦法還是自己心中有數，有信心，毫無疑慮，這房子就是你的。 對對方曉以利害，知難而退，更名以後再送點禮物，辦事滴水不漏。 如果我們更進一步，推導到底層原理的層面來看這件事： 夫妻間如果沒有達成真正意義上的戰略夥伴關係，要麼不加名字，要麼老實代持，然後根據條件逐步釋放「股份」，最後轉讓「控制權」的時候，就是把這套財產完全贈與給對方。 是預則立，做事之前先設計好局面，杜絕風險隱患。 儘量不要等到問題發生了再解決。

提問：房姐，最近但疫情，但我看建委還有成單，現在還有人在看房嗎

回答：目前北京的中介基本還在放假階段，看不了房。 建委沒有開門前正常是不會有成單的，最多有網籤。 有少量小中介復工，但大部分房東和小區還無法配合看房。 等管制結束。

提問：新人首問：小姐姐好～未婚，計劃今年領證備孕，首房首貸，首付預算250W，網際網路行業，目標：自住改善或投資。現有後沙峪400多萬小兩居（有100多萬貸款） 1.新房裡，西山錦繡府和華樾北京推薦麼？怎麼排序？或者有其他推薦麼？ 2.二手房裡，目標是北緯40度，但首付不太夠，還要攢一年（會不會有上漲風險？），這個小區怎麼樣？有其他小區推薦麼？ 3.再買一套和賣掉後沙峪後再買，兩個方案哪個更好呢？什麼時機操作合適些？ 4.還有，現在適合適當加槓桿嗎？（首付借錢用信用貸之類的） 辛苦解答，感謝～

回答：西山錦繡府定價不高 但是有捆綁裝修，整體性價比一般 華樾北京>西山錦繡府，萬象悅府也不錯可以關注下 北緯40度房子不錯，能兼顧部分學區，有合適的可以考慮。 建議賣掉後沙峪，選籌的範圍會更大。今年能操作最好，早上車是首位。 如果還款能力強，增加部分槓桿沒問題。在你的承受範圍內即可

提問：房姐，個人首問： 孩子明年入學，目前計劃出售目前首套後置換東城學區房，總預算1500 ，目前看了和平新城、海昇名苑、水上華城和幸福家園等，基本在和平裡、北新橋和龍體學區。換房考慮是希望自住 學區，所以希望品質較好小區的三居，學區中上，未來打算要二胎。 海昇目前物業好像有糾紛，萬國城臨近機場高速有點吵，和平新城21年入學好像是對應更遠學校，水上華城和幸福家園環境感覺相對差一些，龍體那邊學校可能也稍弱一些。 之所以打算東城，是考慮次新多一些，而且比西城價格更優。海澱也看了中關村三小對應的一些小區。 希望房姐幫忙解答： 1、是否有必要入手這麼高金額的學區房，我看房姐也提到學區房溢價高，而且受政策變動影響大，建議取得學票，租房居住。如果沒有其他更好投資渠道，而且準備要二胎的情況下，選擇1500 自住學區房是否合理？未來東城學區房是否會大跌或者保值屬性較弱？買兩居或者租房居住擔心二胎不方便，但太高金額又擔心不能保值，或者是否有必要多付這麼高的溢價。 2、房姐對於以上小區認為哪個更好一些？或者這個預算內推薦的東城或者海澱其他小區？或者房姐感覺這個價格是否應該等731後入手西城？ 非常感謝！

回答：1. 自住溢價學區就要承擔其風險。高溢價高風險 自住品質 和 學票 自住 保值的組合，就看個人更看重什麼，我是推薦學票 自住的配置 另外以後東西城要是合併，很可能會提高東西城的購房門檻，屬於利空，全資產在東西城不是好選擇。 2. 如果兼顧的話，海澱會更好 推薦看 美麗園 酈城 遠大園 ，五環外看看橡樹灣，上地佳園

提問：房姐，之前提問中的回覆你估計沒看著，我再提問一下。我準備7月買上地或者中關村學區，假如學區未來會降，我買三居是不是很有問題？因為我準備要二胎，所以得準備三局。我之前想著買一個小戶型的學區，然後周圍買一個學區屬性不是很強的三居室。比如買上地東裡的一居室，然後買當代城市家園的三居室，但是這個方案槓桿無法做上去，當初離婚主要原因也是為了做槓桿。房姐有什麼好方案或者好的技巧嗎？我是北京工作居住證，房姐對海澱的學區有推薦嗎？

回答：小面積學票 自住是一套比較理想的資產配置， 純投資一套三居帶學區，未來風險略大， 槓桿是要用到對的標的，優質標的>槓桿，一味追求槓桿會有風險 一套優質三居gpgd 槓桿不會低。如果你流水充足，二套再全款抵押，依然可做到3成首付 海澱學區微觀不熟

提問：房姐好，我們屬於置換型，兼顧居住和投資，新買的話屬於二套房資格，可用資金1000。最近看了北苑的華貿城8號院大三居（1000萬左右），以及福熙大道大三居（1100萬左右）。請問：1，這兩個小區如何選？哪個小區投資價值更高？2，北苑和望京的話，哪個區域更有發展潛力？因為後續還想往四環置換，所以希望這次置換的盤增長潛力大。3，如果有其它有價值的盤，也請推薦。謝謝。

回答：福熙大道品質更高一些，但是福熙大道這個開發商賣的價格太高，造成後期上漲動力不足，我比較傾向於華貿城8號院。 望京>北苑 望京可以看看 上京新航線、融科橄欖城、大西洋新城，寶星國際

提問：抱歉呀房姐 問題有點多 看到您不推薦限競房，這個主要是因為什麼呢？是因為目前其價格偏高麼？如果周邊二手房價格普遍高於該限競房定價，這類限競房能考慮麼？ 另外，對於經濟適用房，如果戶主已經繳納綜合地價款並轉為商品房，這類房子能考慮麼？

回答：限競房不能光看「限競」二字。 限競的價格是針對開發商的，不是針對購房者的。 對開發商限價，不等於購買者佔便宜。 土地本身就是溢價拍下的，土地市場，二級市場，三級市場的投資邏輯和定價都是不同的，混為一談的話妥妥虧光光。 一百個限競房裡，出現一個價格還不錯的概率大概在1% 經適房買賣後就是商品房，可以考慮

提問：房姐好! 求助，1200w現金預算， 求助亞運村、朝陽公園、望京這幾個地段有何好選擇，主要需求是150大小左右，小區環境不錯、學區中上就好! 之前看亞運村環境還行，但聽說房子質量一般。。 另外之前成都還有房貸，隨時可清，清掉了北京還能貸嗎? 謝謝!

回答：亞運村溢價偏高，嘉銘桐城的學區不錯，可以挑選下 更推薦看望京 季景沁園、寶星國際、慧谷陽光、橄欖城 還清也很二套，北京認房認貸，有過貸款記錄就算二套

提問：新人首問。 1.之前入了安華裡五區17號樓40平一居，288萬。現出租6400一個月。請問之後怎麼處理比較好。 2.另外 最近考慮用另一半的首套貸款機會投資一套，朝陽有推薦的小區麼。同小區主要看什麼，如何計算同小區不同房子之間溢價呢

回答：1. 安華裡租金還可以，可以持有，下次置換時出掉 2. 不知道你的首付情況，和想看的總價。如果總價500內推薦看 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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