房屋租金達到多少要交稅（個人房屋租金抵扣成焦點）

2023-05-04 05:45:04

《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》出臺後，個人房屋租金抵扣成為網上熱議的焦點。有房東表示：「租戶申請住房租金專項附加扣除能省100元，我每月至少要墊進去500元」、「因目前房租不含稅，如果因為填報個稅相關文件出現交稅問題，都由填寫人承擔（房租的20%，一年大概兩萬左右）」。也有租戶因為擔心填報個稅房租抵扣信息後，房租的稅金會轉嫁給自己而放棄申報。

圖片：吳薇

因為配套細則不明朗，原本是惠民的專項抵扣政策，卻無法充分釋放紅利。目前房屋租金的稅率到底是多少？當前個稅專項抵扣房租採取什麼形式扣除？就這些租戶和房東關心的焦點問題，北京晚報記者採訪了稅務機關和相關專業人士。

疑問

房屋出租到底該交多少稅？

有房東表示，「你拿我的信息去申報個稅抵扣，過不了幾天稅務部門就會通知我去『開發票』，單房產稅一項就需要交納360元（全額租金3000元乘12%），這還沒算增值稅和附加稅等！」那麼，房屋出租到底該交多少稅？是不是像一些房東所說是年租金的12%或者20%？記者採訪了北京立信會計師事務所的註冊會計師王濤。

王濤表示，目前個人出租房產的名義稅率是：由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅，減半徵收個人所得稅（原本為20%）後為10%，按照每月租金收入的4％徵收房產稅，加起來達到15.5%。「對於個人房東，因為還存在扣除成本，對按月租金計算的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅和個人所得稅合併按症候群收率後計徵大約為5%，並非網上誇張的20%。自如等房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，則按照租金髮票上的規定，適用6%的增值稅稅率和其他項稅率。」

算帳

租戶到底能不能減小負擔？

王濤以北京市為例，按照住房租金專項抵扣情況，算了一筆帳。假設租戶月薪扣除「五險一金」後為稅前10000元。減去5000元「免徵額」，應稅額度為5000元，每月房租3000元。不申報房租個稅專項扣除，需要繳納的個稅為5000×10%-210=290元。如果申報房租個稅專項扣除的話，個稅變成（5000-1500）×10%-210=140元，省了150元。如果房租需要繳稅，所交稅費轉嫁給租客承擔，租戶每月需支付3000×5%=150元。在這種情況下，租戶每月個稅加上房東轉嫁的房租稅還是290元，申報房租專項扣除沒有減小負擔。

按照上述計算，如果租金稅收轉嫁給租戶後，租戶實際上費了事兒還沒有減小負擔，這也是很多租戶心存疑慮不申報的地方。有稅務專家表示，今後租客租房，如果要求房東開具租金髮票用於個稅抵扣，這就意味著要求房東購票納稅，即便租客不要求房東為租金開票，為預防租客事後單方抵扣，導致房東被追溯稅務責任，房東定租金時依然會預設需要開票的價位來規避稅務風險。

追問

房租抵扣到底要不要發票？

當前個稅專項扣除對於房東開具發票是否有要求呢？記者諮詢了12366北京稅務服務中心。12366客服人員告訴記者，目前個稅專項扣除中房租採取定額扣除而不按租金髮票限額據實扣除。「這是考慮了目前租房市場的實際情況，即大部分租賃行為並沒有開具發票。同時，如果把發票作為前置條件，可能會增加納稅人負擔，還會推高租金價格。」鏈家豐臺區的一個營業網點工作人員也對記者表示，租客申報房租專項附加扣除後，稅務部門會不會找房東開具發票收稅目前政策還不明晰，他們也在觀望。「但是，國家既然出臺了這個政策，肯定也不會說讓房東算在你們頭上，可能會限制房租漲幅。」

「雖然目前房租的專項扣除未要求房東開具租金髮票，但是在未來會不會直接轉化為向房東徵稅，需要政策更加明朗、稅收條件更加清晰，才能避免引發市場恐慌。」王濤表示：「稅務機關也要及時引導稅收政策的執行，避免租客因正常申報房租抵扣信息遭到房東掃地出門。」實習生 胡德成

調查

你「被入職」了嗎

「網上說的被入職，竟也發生在了我身上。」周末，丁先生在「個人所得稅」APP中提交了申訴。1月1日起，新個稅法施行，千萬納稅人可以享受到更大的減稅「紅包」。然而，在提交專項附加扣除信息時，APP中「被入職」、申報租金扣除被「嚇退」的情況卻在網絡引發爭議。專家指出，改革後配套措施也得逐步完善。

不認識的單位竟成了僱主

「整個過程就和網上說的一樣。」丁先生告訴記者，元旦假期結束後，為了填報專項附加扣除的需要，他在手機上下載安裝了「個人所得稅」APP，並完成了個人註冊。註冊完成後進入個人中心頁面，在「任職受僱信息」一欄裡，除了自己所任職的單位外，竟還多出一家單位——北京青柚子文化傳媒有限責任公司。「和其他人遇到的因為開稿費、勞務費而留下了納稅記錄不同，我和這家公司從沒打過交道，如何成了它的僱員？」

記者從「天眼查」中了解到，北京青柚子文化傳媒有限責任公司是一家成立於2016年、註冊資本僅10萬元的公司，在2017年的公司年報裡，參與社保的人數顯示為0人，而從業人數和「五險」的單位繳納基數均顯示為「企業選擇不公開」。

「我的信息似乎是被盜用了，成了該企業的『影子員工』。」隨後，丁先生在APP中發起了申訴，表示自己從未在該企業任職，以免影響自己的年度綜合所得，導致個稅被增加。

申報租金扣除被「嚇退」

和市民丁先生的驚訝不同，在北京租房的白領小陳，這幾天一直為了專項附加扣除填報的事情進退兩難。

小陳現在住的房子，是從北京自如租的，每月房租4800元。剛聽說住房租金也可以在稅前扣除時，小陳挺高興，「每月1500元，這可是僅次於贍養老人的扣除額度了。」然而，到了可以填報信息的日子，小陳卻發現想要享受這個「紅包」並不容易。

最初，自如管家在朋友圈表示，由於自如只是受業主委託代為管理房屋，屬於第三方而非出租方，因此租戶在填報租金支出信息時，不可以寫組織，而要寫個人，業主信息可以聯繫管家獲取。「合同裡的甲方是自如，填報的甲方是業主，將來核查時會不會算虛假申報？」為了要不要業主的信息這件事，小陳猶豫了兩天。

周六晚間，經過個別租戶的微博爆料後，北京自如又更改了說法，表示填報時可以寫自如，並公示了公司的納稅人識別號。然而，小陳仍然拿不定主意該不該填，就怕扣除後減少的個稅還抵不上多出的房屋稅費。「有的經紀人都在微信上說了，現在的房租是不含稅的，如果因為租戶申報後出現了繳稅的問題，都得由填寫人承擔，告誡我們不要盲目填寫房屋地址。」

和小陳一樣，好幾位租戶都告訴記者，因為擔心填報租房信息後，未來房東會以稅費為由漲房租，準備放棄享受租金扣除。「為了100元個稅再多出四五百元的房租，羊毛還是出在羊身上。」

合租合同上加名得交費

在填報租金支出信息的過程中，合租房的年輕人還遇到了沒有合同也補不了的尷尬。

「當初和朋友合租時，因為是一間屋子，經紀人說承租人寫一個人的名字就行，不影響租住，就沒把我的名字寫進合同裡。」在相寓租房的租客小偉告訴記者，倆人合租的房子，租賃合同裡卻沒有他的信息。按照規定，納稅人申請租金扣除的，應當留存住房租賃合同、協議等有關資料備查。因此，儘管他確實租了房、支付了租金，但卻無法申請租金扣除。

「我找到租賃機構，提出想在租賃合同裡加上我的名字，管家告訴我合同期內加名就算新籤合同，需要再交一次中介費。」小偉不解，明明是同一個房間，租客、租約都沒變化，憑什麼加個名字就要被再收一次中介費？

微博上，自如租客「蔡wik」也反映，自己和朋友合租的兩居室，合同裡卻沒寫朋友的名字，因此無法享受租金扣除。「蔡wik」為此找自如協調，被告知合同一籤約便無法更改，沒有解決方法。

專訪

建議：稅改推進要動態調整

幾位納稅人的困擾並不是孤案。這兩日，「個人所得稅」APP「被入職」、申報租金扣除「被嚇退」等都是網絡熱點，個人隱私究竟如何保護、申報住房租金扣除會不會成為漲租金的理由，也被網友熱烈討論著。

「長期以來，個人房屋出租的確處於一個灰色地帶，存在著大量房屋出租了但沒有備案也沒有繳稅的現象。」北京中原地產首席分析師張大偉表示，據他了解，全國範圍內出租房屋備案的比例不足1%。租戶為享受租金個稅抵扣而填報了租賃信息後，業主會擔憂租賃行為一旦記錄在案，未來會涉及到房產稅等更多的稅費。由於目前的租賃市場是出租方主導，這種擔憂自然會傳導到租客，引發將導致房租上漲的焦慮。

記者了解到，截至目前，稅務總局並沒有發出要加強房租稅收徵管的通知。「長遠看，必然應將個人房屋出租繳稅納入規範化道路，但在政策初期，還是要穩定租賃雙方的心理預期，給出明確的政策來阻止流言和無端猜測。」分析機構表示，個稅專項附加扣除包含的項目較多，每個項目涉及的個人和家庭情況也很複雜，在未來推行過程中還會遇到新情況，因此，要隨著個稅改革的推進，建立動態調整機制，不斷完善配套措施。

提醒：「被入職」要及時申訴

個人身份信息被企業盜用後進行個人所得稅虛假申報，會有什麼危害？相關專家表示，由於新個稅法明確居民個人取得工資、薪金所得，勞務報酬所得，稿酬所得和特許權使用費所得為綜合所得，按納稅年度合併計算個人所得稅。如果信息被盜用，可能導致該納稅人年度綜合所得升高，最終影響個稅繳納。

在此，專家也提醒納稅人，要關注「個人所得稅」APP上的個人信息，若發現「被入職」的情況，核實後確認並未發生過經濟往來的，要及時通過APP向稅務機關提出申訴。本報記者 趙瑩瑩

來源：北京晚報

記者：趙瑩瑩 胡德成

流程編輯：王宏偉