修復在即天津這些板塊要盯緊（利空已出盡天津這個昔日）

2023-05-14 23:42:31 5

動態的樓市沒有永恆的主角，沒有哪個板塊會一直輝煌，也沒有哪個板塊會一直墊底。過去10年，西青區呈現清晰的「板塊輪動」現象。

從2012年的中北鎮，到2016年的張家窩，再到2018年的精武鎮，再到這兩年熱度較高的華苑西、賓水西。

反觀，中北鎮這個昔日封神的板塊，這幾年風光不再，甚至有些「過氣」的趕腳。

然而，如今的中北鎮又找到了新的發力點。

No.1

成交數據是市場最真實的反饋。

血拼哥梳理了中北鎮這些年來的成交情況。

中北鎮2005年，商品住宅成交均價4323元/㎡。

經過15年的跌宕起伏，中北鎮板塊樓市從萌芽走到成熟，成交均價最高漲至25442元/㎡，漲幅高達489%。

然而，從2018年開始，因為受整體大環境的影響和版塊自身限制因素，比如地鐵、教育等，中北鎮價格開始走下坡路。

2020年成交均價為22392元/㎡，比2018年每平米下降了約3000元左右，房價回落明顯。

從近一年中北鎮成交數據來看，2021年6月是房價最高點，2021年12月是房價最低點，降幅達18%。

今年從1月開始，板塊價格持續下探，目前已跌至2萬以下。

No.2

樓市行情的變換也與土地市場的供應行情有一定關聯。

血拼哥梳理了中北鎮這些年宅地的成交數據。

2005-2009年，中北鎮地價維持在1000-3000元/㎡之間；

2010-2012年，中北鎮土地市場空窗期，零成交。

2013年，中北鎮上演了一場「搶地大戰」。金隅力壓4家房企，競得溪秀苑南側地塊，也就是如今的金玉滿堂，彼時樓面價8312元/㎡，這宗地塊的成交，直接將板塊熱度拉高。

隨後，2015-2016年，中北鎮迎來第二個土地市場的空窗期。

2017年，「搶地大戰」又升級了。這次是8家房企，最終龍湖以自持36%的代價拿下了板塊內首個自持地塊，彼時樓面價16500元/㎡，較之前的地價，漲了142%。

2018年，中北鎮迎來第三個土地市場的空窗期。

2019年，板塊再度熱鬧起來，中駿、正榮、龍湖先後落子。

如今，中北鎮已有3年的時間沒有土地供應了。

土地端供應乏力，直接造成板塊內新房供應跟不上，長此以往必然導致板塊發展後繼乏力，所以這幾年中北鎮新房市場聲音很弱。

然而，令人欣喜的是，中北鎮即將有新地供應了。

上周五晚間，2022年天津第二輪兩集中供地正式官宣，掛牌了11宗地塊，中北鎮佔了2宗。

尤其是02號「萬卉路地塊」，距離外環不遠，緊鄰鎮政府和在建地鐵站點，周邊配套成熟、城市界面也較為規整，妥妥的優質地塊一枚。

新地的入市，一定程度上將激活板塊活力。

所以，要說中北鎮已經到頭了，還為時尚早。

因為，利空出盡，便是利好。

No.3

此外，從去年開始，配套已是環城翹楚的中北鎮，又填進了很多加分項。這些加分項，恰恰彌補了中北鎮的短板。

①中北鎮腹地終於有地鐵了

去年2月，地鐵8號線延申工程正式開建，計劃與一期工程同時投用，2024年底建成通車；預計在中北鎮政府、物美超市、溪秀苑附近分別建地鐵出入口。

從站點分布上看，8號線延申線已經伸入到中北鎮腹地，建成後將與8號線一期實現貫通。

②補足教育短板

此前，中北鎮最大的短板就是教育。

發展十餘年，都沒有一個像樣的公辦校，這就造成了早前入住居民的痛處。

所以很多中北鎮人為了孩子上學紛紛回流到市區華苑、王頂堤、向陽路等區域。

意識到這個問題之後，為了留住人，中北鎮引入了南開敬業中學。

坐落於中北大道萬源路的南開敬業學校目前施工進展順利，今年交付使用。

今年9月，學校將正式開學，迎來第一批七年級新生。

南開敬業小學，選址萬科西華府，計劃2023年9月投入使用。

③2所高校確定遷入

6月7日下午，西青區舉行「大運河藝術之城」建設工作領導小組第一次會議暨天津美術學院、天津音樂學校與西青區戰略合作籤約儀式。

標誌著天津美術學校、天津音樂學院正式落戶西青。

大學的引入會帶來一些政策導向，有學生、有老師，人口有增量，居住圈層也會得到相應的提高。

另一方面，大學周邊的配套資源還會再進行補充與提升。

④商業配套再加碼

中北鎮擁有宜家、永旺等，商業在環城來說，本就是佼佼者，如今再度加碼。

△大悅城春風裡效果圖

備受期待的天津大悅城春風裡，將於2022年末開業。

項目總體量約為19.6萬方，商業建築面積13.3萬方，由東裡、西裡兩個單體建築組成，預計引進近300個優質品牌，近40%為首進品牌。

此外，NSC新運動中心，也正在建設中。

△NSC新運動中心效果圖

項目對原有產業及配套用地升級迭代，打造集體育健身、體育娛樂、體育賽事等為一體的天津首席全齡化都市體育運動中心。將面向傳統體育、新興體育、電子競技、主題運動街區、智慧體驗、藝術、文化、娛樂等相關產業以及附屬配套等業態。

目前已完成A區招商工作，商戶正在裝修中。

△永旺夢樂城實景圖

同時，永旺夢樂城二期預計今年9月開業，在現有永旺夢樂城基礎上，將三樓進行改造升級為賣場項目，新增商業面積3萬餘平米，改造完成後永旺夢樂城中北店商業運營總體建面13萬㎡，經營店鋪230餘家。

△萬禧廣場效果圖

萬禧廣場預計10月開業，項目總建築面積3萬㎡，位於新城市中心二期。酒店 商業的組合，業態為餐飲、娛樂、休閒等。

華僑城運河水街，建成後將成為集旅遊度假、休閒娛樂和創意產業為一體的新型生態旅遊景區。預計2022年下半年開街。

板塊發展三要素：學校、地鐵、商業，這些都是吸引人、留住人的利器，中北鎮不僅做到了，還做的越來越好。

更何況，現在的中北鎮是「學校、地鐵、商業、大學」，這樣的超強組合，放眼環城，有且只有一個中北鎮。

No.4

中北鎮本身底子就不錯，現在還有眾多城建利好密集砸來，這會讓中北鎮的「城市感」越來越強。

按照西青的板塊輪動來說，中北鎮已經經過了一輪的市場檢驗：從2005年至今，經歷了5年居住區城市，7年兌現城市化，10年城市新中心形成。

而這也是板塊升級改善的前提，也只有改善板塊才能拔高房價。

這麼多的利好是肯定會疊加到房產價值上。

3年了，中北鎮現在已觸底，待各種利好兌現後，房價勢必迎來反彈。

中北鎮的故事還遠遠沒有講完......