碧桂園房子為啥降價這麼厲害（碧桂園走到今天）

2023-05-14 17:00:10 5

文丨寧缺 編輯丨百進

來源丨正經社（ID：zhengjingshe）

繼萬科淨利潤腰斬後，「宇宙第一房企」碧桂園也交出了一份令投資者燒心的財報：銷售業績下滑，並陷入毛利潤和歸母淨利潤雙降的窘境。

與此同時，高管的大量離職與頻繁的房屋質量問題和售後糾紛更是雪上加霜。

這家從廣東佛山順德北滘鎮走出的老牌房企，能否渡過這次難關？進軍機器人建築、機器人餐飲、現代農業、新零售等的多元化之路，真的能走出一片新天地嗎？

01

多項關鍵指標持續下滑

碧桂園（02007.HK）3月30日披露的2021年財報數據顯示，2021年全年，權益銷售額5580.0億元，同比下降2.22%——這是其近十多年來首次出現的銷售業績下滑。

2022年前三個月，權益銷售金額分別為363.6億元、327.6億元以及301.1億元，同比下降9.8%、30%以及42.9%，降幅逐漸擴大。

與此同時，碧桂園還陷入增利不增收的窘境。2021年全年，實現營業收入為5230.6億元，同比增長13%，但毛利潤為927.8億元，同比下降8.1%；歸母淨利潤268.0億元，同比下降23.5%。

事實上，毛利潤、淨利潤已連續兩年下滑。根據財報數據，2020年，碧桂園毛利潤為1009.1億元，淨利潤約為541.2億元，與2019年同期相比分別下降21%和11.6%。

而且，盈利水平也在逐漸走低。2019年-2021年，淨利率分別為8.1%、7.6%、5.1%，下滑趨勢明顯；同期，毛利率分別為26.1%、21.8%和17.7%，每年下降幅度均超4個百分點。

《正經社》分析師梳理獲悉，碧桂園的盈利水平之所以連年下滑，一方面在於，深度布局三四線城市的策略出了問題。前些年，為了避開一二線城市激烈的土地競爭，碧桂園大幅押注三四五線城市。但在後來的房地產下行趨勢下，低線城市的房價縮水更加嚴重，其只能不斷降價處理，導致能夠到手的利潤逐漸變少。財報數據顯示，2018年-2020年，其樓盤銷售均價分別為每平米9266.6元、8853.6元、8475.6元、8402.4元，下滑趨勢明顯。

另一方面在於，地產業務質量遭受廣泛質疑。在房地產開發上，碧桂園將高周轉模式運用到極致，自稱「拿地之後4個月開盤，5個月資金回正，6個月資金再周轉」。但高速度的背後卻不是高質量，其很快就成了國內施工事故頻發的地產開發商。比如2018年，就曾因40 天內連續發生上海奉賢項目坍塌、杭州蕭山項目裂痕、六安地王項目坍塌三起重大死傷事故，被推上風口浪尖。房屋質量方面，諸如房屋漏水、牆體開裂、裝修劣質糊弄業主、廚房推拉門歪斜、家裡凍成冰掛等質量和裝修問題，更是一度此起彼伏。

在剛剛過去的2022年「315」消費者權益日上，不少購房者控訴稱，碧桂園存在延期多年仍然交不了房、房產證遲遲辦不下來、資金鍊斷裂房子爛尾、虛假復工欺騙業主、物業不作為等問題。

房子漸漸地賣不動了的同時，碧桂園的中高層也不穩固。僅僅近期離職的區域總裁，前前後後就多達40來位，包括原副總裁王少軍、前晉東區域總裁吳蘊睿、前蘭碧區域總裁渠晨曦、前新疆區域總裁宋朕等。

財務基本面也不容樂觀。2015年負債規模還只有2726.16億元，到2021年已經飆升到了1.65萬億元（含預收），足足增長了6倍。在絕對數額上，碧桂園只比「巔峰時期」的恆大少了3千來億元。

在負債率上，截至2021年底，碧桂園資產負債率為84.57%，高於恆大的82%，扣除預收款後的資產負債率為74%，仍處於三道紅線的監管要求中的黃檔（大於監管要求的70%的界限）警示線。

02

物業競爭激烈尚需深耕

近年來，在行業流動性收緊等要素的影響下，樓市遭遇「急剎車」。

2021年，全國商品房銷售額為18.19萬億元，同比增長4.8%，增速明顯回落；百強房企業績也罕見出現負增長，整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，逾8成房企未完成年度銷售目標。

在此背景下，房產企業不斷有業績下跌、資金鍊斷裂、裁員等負面新聞傳出。

另外，根據七普數據，中國常住人口的城鎮化率為63.89%（戶籍人口城鎮化率為45.4%），已經接近實際城鎮化率75%的拐點，城鎮化的速度將大幅放緩。

對於以下沉市場為主的碧桂園來說，這無疑是個嚴重的打擊。《正經社》分析師梳理財報數據獲悉，2021年碧桂園5580億元的權益銷售總額中，68%來自三四線城市。

為了短期內增收，碧桂園將目光放在了物業服務上。物管企業主要的營收來源就是業主繳納的物業管理費，影響收入的核心指標就是物業在管面積和每平方米每月收取的物業費用，是相對穩定的營收來源。

2021年以來，碧桂園加速收購物業公司，強化社區服務：年初，以49億元收購了藍光嘉寶服務；9月中旬，斥資100億元收購富力物業全資子公司富良環球，期間還併購了彩生活服務等大大小小的物業服務企業；2022年2月又以31.29億元拿下中梁物業。

隨著物質生活水平的提高，人們對於社區服務方面提出了更高的要求，碧桂園將重心放回居住價值的打造和生活價值的賦能上，順應了時代發展趨勢，未來的物業服務將有不錯的發展空間。

不可否認的是，物業板塊的布局有助於碧桂園在業績上實現增長。但與之相應的是，物業板塊的競爭也逐漸激烈起來。目前，中國恆大、碧桂園、萬科、融創中國地產四大巨頭都在「圈地跑馬」，收併購、合作等進展得如火如荼，碧桂園想要保持競爭優勢還需持續深耕。

03

多元化遠水難解近渴

除了物業服務，碧桂園還在繼續尋求多元化發展。

在此前發布的相關報告中，碧桂園自稱「已經建立了一個囊括智能建造、智慧餐飲、現代農業與新零售的多元化投資組合。」

根據CVSource投中數據，2021年以來，碧桂園參與了茶裡、文和友、林清軒等多家品牌的創投。截至2021 年底，創投項目股權資產組合價值約200 億元，其中38%分布於國家政策鼓勵的硬科技與先進位造，累計投入企業已成功上市18%。

拿智能建造來說，過去兩年多時間裡，碧桂園在建築機器人產業上搭建了全新智能建造體系，融合了建築機器人、BIM數位化、新型建築工業化，實現了建造全過程的管理智能化、建造自動化、生產工業化，解決了建築行業用工成本上升，品效難平衡等痛點。

截至2022年2月底，碧桂園旗下的博智林已有21款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋25個省份（直轄市、自治區）超350個項目；累計交付超750臺，累計應用施工面積超700萬平米。

《正經社》分析師認為，建築業是中國國民經濟的支柱產業，傳統建築業向高質量、高科技方向發展是行業的必然趨勢。在這當中，建築機器人又是不可或缺的一環，在國家的大力支持下，發展前景很可觀。

與此同時，隨著人工智慧、機器人、5G、新材料等技術與實體產業的融合，智能時代將要來臨。碧桂園的餐飲機器人、現代農業等項目都有著非常廣闊的發展空間。

但一如恆大在汽車等領域的跨界發力，「多元化」這條路並不是一蹴而就的。碧桂園從房企向科技企業的轉型需要長期、持續的投入，何況眼下來看，碧桂園自身的日子並不好過。

4月4日，國際三大評級機構之一的惠譽，將碧桂園的長期外幣和本幣發行人違約評級（IDRs）的展望從穩定調整至負面，確認上述評級為「BBB-」，並將其高級無抵押評級及其未償票據的評級為「BBB-」，一定程度上反映了碧桂園債務平衡性的弱化。

惠譽宣稱，展望調低的原因，主要在於去年第三季度以來，碧桂園合同銷售額和銷售回款減少，以及行業利潤率下滑。儘管碧桂園能夠進入資本市場，但中國房企融資難和經營環境不穩定增加了不確定性，特別是碧桂園的槓桿率高於大部分投資級同行。

此外，穆迪、標普則分別給予碧桂園Baa3、BB 的投資信用評級。

總體而言，轉型科技企業確實能提高想像力，但遠水難解近渴，在繼續儘快降低槓桿率、挽回資本信心方面，碧桂園仍然任重道遠。【《正經社》出品】

責編|唐衛平·編輯|杜海·百進·校對|然然

聲明：文中觀點僅供參考，勿作投資建議。投資有風險，入市需謹慎

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