大瀝河西聚豪片區集體用地(近1.5萬)
2023-04-24 00:11:30 1
千燈湖中軸王炸地塊成交!
鹽步河西7條村賣地!
保利再下一城,南海之眼迎重磅利好
7月13日,保利以總價62.17億元拿下大瀝鎮桂瀾路西側超12.9萬㎡聚豪地塊,折合樓面價約14979元/㎡。
地塊地處千燈湖中軸北延段,將分10期開發,由保利負責土地前期整理。
繼上一次聚豪地塊「終止交易」後,這次終於成功拍出,起拍總價比之前漲了108.6萬元。此外,B1-B4商業地塊的限高最高提升至150米。
地塊涵蓋了服務型公寓及幼兒園,對南海之眼的發展將是一大利好信號,整段燈湖中軸都躁動起來!
聚豪地塊航拍
值得一提的是,6月起大瀝已正式解除限購,加上滿5年二手房不限購,這無疑是開了一道廣州人買南海之眼的口子。
聚豪地塊與千燈湖僅小河之隔,盡享配套外溢,
更多人終於能騰出名額買這裡的房子了!
金融高新區與千燈湖北延航拍
地塊競拍過程回顧
上午10點,地塊正式進行網拍。
統計千燈湖中軸近年的土拍成交紀錄可見,聚豪地塊(14976元/㎡)在當中屬於較貴的地價。
【尚未開拍】開拍前十五分鐘,系統已產生了一枚報價,起拍總價62.17億,起拍樓面價約14979元/㎡。
成交!地塊樓面價排名大瀝前十,成交總價上榜佛山TOP9。
千燈湖中軸之上,緊鄰南海之眼
千燈湖中軸線全長12.8公裡,4.8公裡在桂城,7公裡在大瀝。
本次拍賣的聚豪地塊,屬於大瀝鹽步地段,是千燈湖北延過河發展的重要節點。我們用無人機飛上去看看地塊全景:
聚豪地塊及周邊配套航拍
清晰看到,聚豪地塊已全部圍蔽,長滿雜草,與二度延期的亞鋁地塊相鄰。地塊東側為聯河路,一路之隔是大片村居。
聚豪地塊實景圖
南側與保利維塔對望,步行幾百米就是規劃中的南海之眼地標群。未來這裡將打造不低於220米地標,以及大劇院、博物館、圖書館、會展中心等。
南海之眼效果圖
聚豪地塊西側為桂瀾路,路上車水馬龍,交通便利,從這裡經大瀝能快速到達廣州芳村。
根據地塊規劃條件:如因佛山經廣州至東莞城際線(28號線)站位實施方案影響,項目部分規劃用地無法按「強制性內容」要求實施,需按規定執行一系列條件。
這從側面反映,廣州28號線大概率會途經南海之眼片區。也將為聚豪商住項目帶來大優勢。
土拍文件內容截圖
燈湖中軸約6新盤在售,房價最高5萬
千燈湖中軸大瀝段在售新盤約6個,包括南海之眼片區的保利維塔、保利君悅臺、怡翠尊堤,創客片區的ICC時代創客小鎮、峰睿公館等。
其中,保利維塔地處南海之眼核心,在售大面積公寓,均價約2.8-5萬/㎡。
怡翠尊堤加推132-158㎡四房和146-170㎡複式,均價約3.5-3.7萬/㎡。
此外,石門中學已敲定籤約時代創客小鎮,讓千燈湖中軸增添強有力的優質教育資源,其三房產品約300萬可入手。
聚豪地塊實拍
二手房方面,片區內有恆大悅府、時代天韻等,掛牌價約2.8-3.4萬/㎡。此外,一河之隔的千燈湖天量二手,也算是這片區的競品。
聚豪地塊周邊環境
值得一提的是,大瀝解除限購已1個多月,提振了市場信心。接下來,關鍵要看聚豪地塊將拿出什麼品質的產品了。
權屬鹽步7條村,土地前期整理7.3億
據了解,鹽步聚豪片區於2019年正式開拆。
地塊權屬大瀝河西、顏邊、大基尾、溪一、溪二、嶽二、嶽三7個股份合作經濟社。由保利負責前期整理。
大基尾村表決會場
小師姐早前已實地走訪過地塊,涉及土地權屬的多條村中都分別貼出了相關公示,改造項目的出讓方案,經成員大會2/3以上人員同意,表決均已通過。
聚豪項目國有用地出讓方案表決結果公示
從供地明細表可見,溪一經濟社的供地面積(34%)佔比最大;其次是溪二(30.4%)。
溪二村公示欄
顏邊村和大基尾村分別佔18.3%和10.3%。佔比最小是嶽三,僅0.25%。
各村供地明細表
根據文件顯示,聚豪地塊內需配建1所幼兒園、6條道路等設施。土地出讓金為籤訂《出讓合同》後,分三期支付。
從土地前期整理方案所示,聚豪地塊由保利華南整理,整理面積為489.417畝。
前期整理成本總額為7.3億元,由兩部分組成:①拆遷補償費用6.4億元,②其他土地前期整理費用9000萬。
《土地前期整理協議》補充協議五表決結果公示
那麼,聚豪地塊的7條村保底收益是多少?前期整理的保利能拿多少錢?根據公示文件可算筆帳:
①土地出讓補償保底收益(按489.41715畝*325萬/畝計算);
②向土地整理方返還的土地前期整理成本7.3億;
③墊資回報(土地前期整理成本*0.15)
④增值收益;
⑤增值獎勵。
也就是說,7條村保底收益約16億,增值收益超20億!保利華南的土地前期整理成本7.3億,墊資回報約1億元,增值獎勵達17億。
《土地前期整理協議》補充協議公示
據了解,聚豪地塊毗鄰多個大瀝重點改造項目,互為完善配套,前景可觀。
河東東城工業區改造項目,出讓面積約119畝;
亞洲集團會展中心二期改造項目,面積約97.3畝;
泌衝大沙工業園改造項目,出讓面積約250畝;
奇槎西片區改造項目,面積約821畝。
大瀝鎮舊村居改造重點項目
雅瑤社區桂瀾路北延線舊村居改造項目,面積約660畝;
東秀社區高村連片改造項目,面積約1085畝;
鹽步城鄉融合示範區項目,正由政府主導進行片區發展策劃研究,下一步將開展前期摸查工作。
鹽步城鄉融合示範區--廣佛灣城市設計效果圖
分10期開發,投資總額不低於14.5億
根據公示文件,聚豪地塊要求開發投資總額不低於人民幣145266萬元。
地塊打造比較特別,整個地塊分為A1-A6,B1-B4,共分10個區進行開發。各面積段分別如下:
聚豪地塊各區規劃用地面積
地塊設有保密底價,起拍總價調整至621700萬元。其中A1、A2、A3、A4、A5、A6區佔比約85%;B1、B2、B3、B4區佔比近15%。
A1-A6區為二類居住用地兼容商業用地,A區容積率在2.5-2.97之間,限高80米。
B1-B4商業地塊的限高進行了調整,最高提升至150米,並增加了可配建服務型公寓面積,總計容建面不高於10萬㎡,競得人還需自持服務型公寓不少於計容建面1.5萬㎡。
配建方面,地塊需要建設:
① A4區設置1所18班幼兒園,用地面積≥7560㎡,建築面積≥5638㎡,其建築面積不計入容積率。
② 體育健身場地:A1-A6區分別設置不少於1處。
③ 社區用房建面不應低於住宅總計容建面的1%,且最低不少於600㎡。
④ 社區衛生服務站1處,建面≥500㎡,須設在首層。
⑤ 託老所1處,建面≥750㎡。託兒所1處,建面≥200㎡。警務室在A2、A6各1處。
此外,A2區和A3區須無償配建全天候開放虛線綠地,總佔地面積不少於2007㎡,綠化造價不低於600元/㎡。
地塊示意圖
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