疊墅上疊和下疊有什麼區別（怎樣的疊墅才有價值）

2023-04-20 17:09:05 2

| PART 1 |

疊墅這一詞彙在杭州樓市中的歷史並不長，近幾年才在杭州相對大範圍的流行開來，且常見於一些高端改善型樓盤，如濱江金茂府、西溪雲廬等。

△西溪雲廬實景圖

隨著疊墅這一類型產品的逐步推開，購房者對這一產品的認知也在潛移默化的增加，畢竟看的多了，疊墅的優缺點、以及特性就逐漸清晰透明化。

進一步的，關於疊墅的爭議也開始增多了，不少購房者認為疊墅不就是傳統的躍層嗎？只不過是矮化版的躍層。

從以前的高層、超高層躍層演變為現在普遍流行的多層躍層，或者說洋房躍層，本質上似乎和以往的高層躍層並沒有什麼區別。

理性出發去看待疊墅這一產品類型，確實是開發端和需求端共同組合下催生的產物。

| PART 2 |

一塊土地想要最大化開發收益，在以前，最好的策略就是做高端產品，提高產品溢價。

或者通過產品低密化提高部分產品的溢價能力，綜合獲取更高的土地開發價值。

但在限價的影響下，高層產品再怎麼拔高定位，也只能賣普通產品的價格，以高端產品去提升溢價的做法自然就破滅了。

△高低配樓盤

地塊想要獲取更高的開發收益就只剩下——高低配這條路可走。

高層搭配排屋、洋房、疊墅，拔高低密部分產品的溢價，以獲取更多綜合利潤。

但如今土地容積率普遍較高，地塊做成高層、排屋的高低配難度較大，於是多數高低配樓盤都採用了高層搭配洋房的組合形式。

而洋房能夠溢價的空間並不算高，按照杭州的限價口徑，售價大致為高層的1.2倍，疊墅類產品卻往往能夠達到高層1.4倍、1.5倍，溢價率明顯高于洋房。

且洋房、疊墅對於土地面積的佔用幾乎是一致的，房企自然就選擇了溢價率更高的疊墅作為高低配中低密產品的主流形式。

△濱江金茂府（典型的高層配疊墅）

所以疊墅的出現很大程度就是房企為了賺更多錢所創造出來的產品類型，與合院的產生極為相像。

但這也不是否定疊墅，疊墅的出現和購房者的現實需求關聯也極大。

大城市低密產品極少，但低密產品所佔有的自然空間資源，如土地、天空都是高層產品所不能提供的。

且低密產品天然擁有比高層產品更好的隱私性，空間格局的多樣性，以及更高的得房率；通常下疊還有花園和地下室，上疊會有露臺。

就比如多代同堂的家庭，多層的居住形式自然要優於平層，年長者住一層，年輕人住一層，不同的生活習慣也能更好的共存，減少衝突概率。

疊墅這類低密產品的功能空間設置也能更為個性化一些。

比如，多層空間能夠讓待客等公共空間和隱私空間做到完全分離，這是大平層難以做到的。

不少疊墅還處於城市中心，疊墅上下疊都能單獨擁有城市中心難得的土地資源、或天空資源，這同樣也是高層產品所不能提供的稀有之物。

總而言之，疊墅是房企獲取更高收益、和購房者對低密產品旺盛的需求，在當下的中國大城市土地、樓市環境下所必然出現的。

但有市場並不代表所有的疊墅都有足夠的購買價值，疊墅產品的參差不齊，以及地段差異對於疊墅的價值影響巨大。

| PART 3 |

疊墅對於購房者而言，最大的意義在於有天、或者有地，以及空間設置的更合理，而市面上不少的疊墅產品卻顧此失彼。

比如，某些近遠郊區域地塊，開發商想要做高低配，但區域內的高總價房源需求量並不大，想要賣的好只能將疊墅戶型面積縮小，做成小面積疊墅。

疊墅戶型小就導致了單層面積過小，各個功能區的空間尺度自然受到限制，從而導致居住的舒適度降低。比較典型的就如樓梯。

△小面積疊墅樓梯坡度、寬度等指標的舒適度較差

因為戶型較小，樓梯等需要空間寬敞的高頻使用區域的尺度只能被迫緊縮，樓梯故而不能做到舒適便利的使用。

嚴重的，甚至給腿腳不便的老人埋下安全隱患。

這類小面積疊墅除了有花園等優勢項目，綜合居住感受甚至不如高層大戶型，購房者花更多的費用得到的卻是更差的居住體驗。

同樣的，一些疊墅產品因為土地容積率的限制，同時為了更高的溢價率，將只能做成上中下三疊的地塊做成每戶三層的上下兩疊。

在一定的戶型面積下，每層空間都不大，實際感受還不如兩層疊墅，唯一得利的只有開發商。

這類疊墅很大程度都是開發商為了更好的銷售、和溢價，而枉顧實際居住感受所強行捏塑成型的。

由於種種設計缺陷，這類疊墅未來在殘酷的二手市場上註定會比設計更合理的優質疊墅缺少市場認可，甚至不如優質洋房產品。

以上僅是產品層面，地段對疊墅的影響則更甚，不是所有區域的疊墅都值得購買。

| PART 4 |

△桂語江南實景圖

疊墅此類低密產品在樓市中屬於高溢價產品，但不同地段承接溢價的能力相差極大。

就比如近遠郊等居住區，這些區域最有價值的是便利的通勤條件，而不是疊墅等低密產品特有的天地等自然資源。

這也就是為什麼越是在郊區，地鐵房和非地鐵房之間的價差會如此之大的原因。

郊區能夠承接的多為購買力較弱的剛需，很難承接改善型需求，這就使得這些郊區居住板塊的總價上限較低。

而疊墅產品又是高總價、高溢價型產品，不僅容易突破郊區板塊的總價上限，在二手市場上很難有足夠的溢價空間。

如果你去仔細觀察杭州郊區居住區域，一定能夠發現，大戶型產品往往單價會遠低於小戶型，尤其是躍層等超大戶型房源。

△天都城同一組團內的大小戶型單價差

郊區疊墅、排屋也是同理，新房時期，單價是高層的1.4倍、1.5倍、乃至2倍，但到了二手市場，溢價率大概率會急劇下降，甚至溢價為負空間。

僅從購買價值的角度看，這類郊區疊墅甚至是不如高層產品，當然自住購買另當別論，畢竟千金難買喜歡。

疊墅的天地資源，及室內空間更個性化的特性等優勢只有在土地資源極其稀缺、不能再生的中心城區才能得到最大化。

典型的代表就是中央商務區、商業中心等核心區，寸地寸金，天地資源的佔有極為稀缺，溢價空間自然也會超乎想像。

濱江金茂府、桂語江南疊墅、天璽等優質地段疊墅就是很好的案例，二手市場裡，上下疊墅單價基本達到了同樓盤高層的1.5倍以上。

疊墅產品價值的評估與排屋等低密產品非常相似，非常依賴板塊價值天花板的高度。

而問題也就出在這，非優質板塊的天花板一般不高，疊墅等低密產品、亦或是大戶型平層的溢價空間極為有限，差一些的產品，溢價率甚至可以是負的。

| PART 5 |

對於普通購房者而言，疊墅的挑選難度相對普通產品更大。

但可以明確的是，是否板塊天花板足夠高，是否是優質疊墅產品，會是衡量疊墅購買價值的金法則。

排屋、洋房等高溢價產品亦如此。

那些總價明顯超過板塊價值天花板，或產品層面存在明顯硬傷的疊墅務必需謹慎對待。

-END-

文/荊軻 編輯/荊軻