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公寓能不能買不急先看完這篇再說(公寓到底能不能買)

2023-04-21 12:42:43 1

作者:張奧

公寓買完就變辦公樓?!

近日,深圳一女子向媒體爆料,自己花450萬買的公寓產品,籤完合同才發現產權性質是辦公!

「我購買前一直和銷售強調我只要公寓,銷售也明確告訴我是公寓,後來我就交了定金。」

據該女子回憶,開發商將每套房改造成了兩室一廳的格局,有獨立廚衛,可拎包入住,跟普通的住宅公寓沒有區別,所以當時並沒有產生懷疑。

但籤訂完合同後,她突然發現在合同的第三條寫著用途為「辦公」,頓感大事不妙,因為在該片區,寫字樓和公寓的價格相差不止一倍!

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據了解,該女子購買的「公寓產品」位於福田區華強廣場附近,這個區域的寫字樓,每平方米均價為2萬—4萬元,而她購買的性質為辦公的房產單價竟高達8.8萬元。

這就意味著,如果日後想賣出轉手,這個8.8萬的價格大概率是要打折扣的。

事實上,辦公樓改造公寓已經涉嫌違規,深圳對商業辦公產品改建公寓早就有明確規定。

2017年,深圳市規劃國土委便發布了《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》,對商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建等行為進行嚴格限制。

今年7月9日,深圳市規資局出臺了《關於進一步加大居住用地供應的若干措施》,該意見稿中提到:

在保障總體用地結構均衡的前提下,逐步提高居住和公共設施用地規模和比例,允許商業改居住,商品房佔比可達到30%,不止商業用地,舊改裡面的商業部分也可以改成居住性質。

但是此政策的前提是:需在項目建設前,提前變更土地性質,如沒有變更,是不能將辦公樓改造成公寓對外出售的,此舉是違規行為。

然而這種辦公地產偽裝成「公寓產品」的違規行為,在全國都是時有發生,打開百度搜索相關案例非常多,而且涉事業主維權都相當困難。

為什麼會出現這種情況?不同公寓產品之間到底有何區別?如今的樓市局面下,我們還能投資公寓產品嗎?

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其實,出現這種情況的根本原因,是大眾對不同「公寓產品」概念的混淆,讓部分無良開發商,魚目混珠,藉此謀取暴利。

要想提防這種問題再次發生,首先我們要搞清楚公寓的定義到底是什麼?

從字面上看,公寓指:公共寓所,是集合式住宅的一種。在歐美國家除獨棟住宅外,像什麼單元樓,排樓都可以稱為公寓。

但在中國對公寓的定義則有所不同,一般是指戶型比較小的房子,根據土地性質和產權情況與住宅區分,在物業管理、水電收費標準、落戶、稅費方面都和普通住宅有較大的區別。

有些地方對公寓的定義還要考量房屋的採光情況,比如成都就在2005年對「公寓」作出明確界定,冬至日功能性房間(主臥次臥、客廳等)不能滿足2小時日照的,只能叫公寓,不能叫住宅。

目前,市面上的公寓產品根據土地性質、具體用途可以分為5種:

(一)住宅公寓(單身公寓)

住宅公寓其實就是住宅,70年產權小戶型住宅(30-60平米),深圳早期房地產市場寬鬆時,住宅公寓產品成為剛需首套的首選,首付3成,按揭30年,目前市場只有二手房源供應。

(二)商務公寓

商務公寓土地性質是綜合商務用地,50年產權/70年產權,早期設計商務公寓的目的是解決商務人士短期居住需求,既可居住,又可辦公,是最接近於住宅的一種公寓產品。

(三)商辦公寓

實際是商務寫字樓,在寫字樓供應體量過大時,開發商為了快速變現由寫字樓改造而成的公寓,土地性質一般是商務綜合用地,產權多是40年,層高3.6米以下,可以做成局小複式。一般可作為辦公或者會所,可以個人名義購買。

(四)酒店式公寓

酒店式公寓,一般作為酒店的配套或附屬產物,40年產權,主力戶型主要在50平米以下,按商務酒店標準裝修,一般以只租不售或產權式經營為主。

(五)產業公寓

產業公寓一般是M0產業用地,產權比商業/辦公類公寓長一些,大部分是50年。房屋用途則是產業研究用房,只能以企業名義購買,每年要交房產稅,所以價格相對會更低一些。

產業辦公公寓分為二種,一種是配套宿舍,正常層高,帶陽臺,可以通燃氣;另一種產業辦公改的公寓,一般層高4米5,可以做成複式。

需要注意的是,五種公寓中,商辦公寓產業公寓是最容易出現違規改建的類型,因此在購買公寓產品時,一定要搞清楚該產品是不是屬於這兩類,如果是,也要仔細甄別是否存在違規改建等情況,避免出現不該出現的經濟損失。

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最後一個問題,公寓還能買嗎?

先說結論,公寓是可以買的,但是要分具體情況來看。

首先,之前有很多關於公寓不能買的觀點,是因為當時的住宅無論是供應或購買,都比較寬鬆,相比之下公寓優勢不大。

但是近幾年隨著樓市調控日趨嚴格,住宅上車越來越難,不少人沒有房票,沒資格買房,而且一二線城市上車成本很高,不少剛剛工作的年輕人根本無力負擔。

在這樣的背景下,公寓的優勢就顯現出來了:

不限購不限貸,而且不佔用住宅貸款名額,以最小的資金量,佔有優勢地段的資產。

舉個例子,二套住宅只能貸3成,但是公寓無論買多少套,都可以最高貸款五成,可以1:2使用槓桿,這對於提高投資回報率來說,是非常有利的一個條件。

另外,從投資回報角度來看,公寓的投資回報主要依靠租金,能夠長期、穩定的產生現金流,屬於最近幾年概念很火的「睡後資產」。從這個角度來說,公寓是一個比較好的資產配置品種。

不過,也正是基於這種特點,公寓產品不是都能買,而且不是所有人都適合買。

如果從人群的角度來看,有兩類人群可以買公寓:

1、沒房票,買不了限購的商品房的家庭,也沒太多資產但是又很需要住房的家庭,有真實需求的單身貴族;

選擇的類別:小戶型loft公寓,不用考慮投資屬性,只是為了讓自己生活的舒適程度更有保障一些。

2、用完房票,資金充裕,想要配置家庭資產的人群,最好是資產5000萬元以上的,若是沒有其他更好的投資回報渠道,買公寓做長期資產配置就是個不錯的選擇。

但選擇時要注意,還是要買高級別城市的商務公寓。其中,最有價值的就是北京、上海和深圳,但是北京公寓也限購,而且個人不能貸款,一般人買不了,能選的就只有深圳和上海了。

因為這幾個城市城市經濟活躍,但是住宅限購限貸力度大,住房矛盾突出,尤其是深圳,住宅十分稀缺。

如果這個公寓產品在這兩個城市,而且本身產品素質高,配套很好,尤其是那種地處地鐵口,或者是綜合體上蓋的公寓,其實是可以買的。

但是要注意一點,就是這個公寓的價格,最好是周邊的二手住宅價格的一半,像這種公寓就值得做長線投資,抗通脹。

其次,是廣州和一些強二線城市的公寓產品,當然同樣也得看位置、產品素質以及配套。

至於普通的二線城市到三線城市的公寓產品,儘量不要碰。

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