公寓能不能買不急先看完這篇再說（公寓到底能不能買）

2023-04-21 12:42:43

作者：張奧

公寓買完就變辦公樓？！

近日，深圳一女子向媒體爆料，自己花450萬買的公寓產品，籤完合同才發現產權性質是辦公！

「我購買前一直和銷售強調我只要公寓，銷售也明確告訴我是公寓，後來我就交了定金。」

據該女子回憶，開發商將每套房改造成了兩室一廳的格局，有獨立廚衛，可拎包入住，跟普通的住宅公寓沒有區別，所以當時並沒有產生懷疑。

但籤訂完合同後，她突然發現在合同的第三條寫著用途為「辦公」，頓感大事不妙，因為在該片區，寫字樓和公寓的價格相差不止一倍!

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據了解，該女子購買的「公寓產品」位於福田區華強廣場附近，這個區域的寫字樓，每平方米均價為2萬—4萬元，而她購買的性質為辦公的房產單價竟高達8.8萬元。

這就意味著，如果日後想賣出轉手，這個8.8萬的價格大概率是要打折扣的。

事實上，辦公樓改造公寓已經涉嫌違規，深圳對商業辦公產品改建公寓早就有明確規定。

2017年，深圳市規劃國土委便發布了《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》，對商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建等行為進行嚴格限制。

今年7月9日，深圳市規資局出臺了《關於進一步加大居住用地供應的若干措施》，該意見稿中提到：

在保障總體用地結構均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規模和比例，允許商業改居住，商品房佔比可達到30%，不止商業用地，舊改裡面的商業部分也可以改成居住性質。

但是此政策的前提是：需在項目建設前，提前變更土地性質，如沒有變更，是不能將辦公樓改造成公寓對外出售的，此舉是違規行為。

然而這種辦公地產偽裝成「公寓產品」的違規行為，在全國都是時有發生，打開百度搜索相關案例非常多，而且涉事業主維權都相當困難。

為什麼會出現這種情況？不同公寓產品之間到底有何區別？如今的樓市局面下，我們還能投資公寓產品嗎？

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其實，出現這種情況的根本原因，是大眾對不同「公寓產品」概念的混淆，讓部分無良開發商，魚目混珠，藉此謀取暴利。

要想提防這種問題再次發生，首先我們要搞清楚公寓的定義到底是什麼？

從字面上看，公寓指：公共寓所，是集合式住宅的一種。在歐美國家除獨棟住宅外，像什麼單元樓，排樓都可以稱為公寓。

但在中國對公寓的定義則有所不同，一般是指戶型比較小的房子，根據土地性質和產權情況與住宅區分，在物業管理、水電收費標準、落戶、稅費方面都和普通住宅有較大的區別。

有些地方對公寓的定義還要考量房屋的採光情況，比如成都就在2005年對「公寓」作出明確界定，冬至日功能性房間（主臥次臥、客廳等）不能滿足2小時日照的，只能叫公寓，不能叫住宅。

目前，市面上的公寓產品根據土地性質、具體用途可以分為5種：

（一）住宅公寓（單身公寓）

住宅公寓其實就是住宅，70年產權小戶型住宅（30-60平米），深圳早期房地產市場寬鬆時，住宅公寓產品成為剛需首套的首選，首付3成，按揭30年，目前市場只有二手房源供應。

（二）商務公寓

商務公寓土地性質是綜合商務用地，50年產權/70年產權，早期設計商務公寓的目的是解決商務人士短期居住需求，既可居住，又可辦公，是最接近於住宅的一種公寓產品。

（三）商辦公寓

實際是商務寫字樓，在寫字樓供應體量過大時，開發商為了快速變現由寫字樓改造而成的公寓，土地性質一般是商務綜合用地，產權多是40年，層高3.6米以下，可以做成局小複式。一般可作為辦公或者會所，可以個人名義購買。

（四）酒店式公寓

酒店式公寓，一般作為酒店的配套或附屬產物，40年產權，主力戶型主要在50平米以下，按商務酒店標準裝修，一般以只租不售或產權式經營為主。

（五）產業公寓

產業公寓一般是M0產業用地，產權比商業/辦公類公寓長一些，大部分是50年。房屋用途則是產業研究用房，只能以企業名義購買，每年要交房產稅，所以價格相對會更低一些。

產業辦公公寓分為二種，一種是配套宿舍，正常層高，帶陽臺，可以通燃氣；另一種產業辦公改的公寓，一般層高4米5，可以做成複式。

需要注意的是，五種公寓中，商辦公寓和產業公寓是最容易出現違規改建的類型，因此在購買公寓產品時，一定要搞清楚該產品是不是屬於這兩類，如果是，也要仔細甄別是否存在違規改建等情況，避免出現不該出現的經濟損失。

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最後一個問題，公寓還能買嗎？

先說結論，公寓是可以買的，但是要分具體情況來看。

首先，之前有很多關於公寓不能買的觀點，是因為當時的住宅無論是供應或購買，都比較寬鬆，相比之下公寓優勢不大。

但是近幾年隨著樓市調控日趨嚴格，住宅上車越來越難，不少人沒有房票，沒資格買房，而且一二線城市上車成本很高，不少剛剛工作的年輕人根本無力負擔。

在這樣的背景下，公寓的優勢就顯現出來了：

不限購不限貸，而且不佔用住宅貸款名額，以最小的資金量，佔有優勢地段的資產。

舉個例子，二套住宅只能貸3成，但是公寓無論買多少套，都可以最高貸款五成，可以1:2使用槓桿，這對於提高投資回報率來說，是非常有利的一個條件。

另外，從投資回報角度來看，公寓的投資回報主要依靠租金，能夠長期、穩定的產生現金流，屬於最近幾年概念很火的「睡後資產」。從這個角度來說，公寓是一個比較好的資產配置品種。

不過，也正是基於這種特點，公寓產品不是都能買，而且不是所有人都適合買。

如果從人群的角度來看，有兩類人群可以買公寓：

1、沒房票，買不了限購的商品房的家庭，也沒太多資產但是又很需要住房的家庭，有真實需求的單身貴族；

選擇的類別：小戶型loft公寓，不用考慮投資屬性，只是為了讓自己生活的舒適程度更有保障一些。

2、用完房票，資金充裕，想要配置家庭資產的人群，最好是資產5000萬元以上的，若是沒有其他更好的投資回報渠道，買公寓做長期資產配置就是個不錯的選擇。

但選擇時要注意，還是要買高級別城市的商務公寓。其中，最有價值的就是北京、上海和深圳，但是北京公寓也限購，而且個人不能貸款，一般人買不了，能選的就只有深圳和上海了。

因為這幾個城市城市經濟活躍，但是住宅限購限貸力度大，住房矛盾突出，尤其是深圳，住宅十分稀缺。

如果這個公寓產品在這兩個城市，而且本身產品素質高，配套很好，尤其是那種地處地鐵口，或者是綜合體上蓋的公寓，其實是可以買的。

但是要注意一點，就是這個公寓的價格，最好是周邊的二手住宅價格的一半，像這種公寓就值得做長線投資，抗通脹。

其次，是廣州和一些強二線城市的公寓產品，當然同樣也得看位置、產品素質以及配套。

至於普通的二線城市到三線城市的公寓產品，儘量不要碰。