二手房遊戲套路有哪些（OMG不知道這些二手房東你也敢租）

2023-05-08 16:07:01 4

我們遇到過很多與二房東租房發生的糾紛，往往損失還不小。這一類糾紛實在是可惜，事後維權遠不及事前預防。那麼，租二手房，如何才能安全承租？

二手租房糾紛頻發的兩大原因，一是法律意識缺乏，二是愛面子。愛面子可不是沒有法律意識，相反的這部分人明明知道法律風險卻礙於面子沒能白紙黑字。尤其是從「朋友」那轉租，寧可信口頭承諾，也不願意傷情面籤合同。

曾有個客戶籤了一個3個月的轉租合同就投入18萬裝修款，我們問，你怎麼只營業三個月就投入這麼多？客戶大呼，冤枉啊，當時口頭承諾可以續租的，誰知道現在對方不承認了。

這個啞巴虧冤不冤！

然而律師力所能及只有普法，是「明知故犯」還是「吸取教訓」就看各位如何取捨。廢話不多說，咱們入正題。

一、核實產權信息。

無論是一手房還是二手房，第一步都是一樣的。

房子不會說話，但是房產證會。房產證至少能保證兩個重要信息，第一你租賃的房屋是合法建築。第二，產權所有人是誰。

如果是租二手房，請同時核實一二房東之間的租賃合同。租賃合同中關於承租期限，是否續租、是否可以轉租約定都會直接影響你和二房東的合同效力。

如果二房東說他們沒有紙質合同，只是口頭約定。又或者原房東和二房東籤訂的租賃合同已經過期，雖續租但並未重新籤訂新合同怎麼辦？

注意！知識點來了！

《合同法》
第二百一十五條
租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。
第二百三十六條
租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
從法條可以看出，如果沒有書面合同，租賃關係存在，但是為不定期租賃。
什麼是不定期租賃，那就是顆定時炸彈。
《合同法》
第二百三十二條
當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
看到了麼？不定期租賃合同出租人可以隨時解除合同。你生意做得好好的，房東和二房東說，房子不租了，一個月後請搬走。只留下你原地傻眼。
二、確認二房東能不能轉租
《合同法》
第二百二十四條
承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
翻譯成大白話，張三將房屋租給小王，小王如想轉租給李四，需要張三同意，如果張三同意，則成立兩個租賃合同，分別是張三與小王的第一手租賃，小王與李四第二手租賃。
而若張三不同意轉租，小王擅自轉租，張三可解除合同。
法律規定可以說非常清楚了，二房東能不能轉租關鍵看一房東同意不同意。
如果一二房東租賃合同中明寫二房東能轉租，這事情就簡單。但如果租賃合同沒寫能也沒寫不能怎麼辦？最簡單的做法，還是與一房東書面確認，店面千千萬，何必單戀這一家。
那默認算不算呢？
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十六條
出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
但話又說回來，默認只能是亡羊補牢，沒辦法的辦法。更何況證明一房東知道或者應該知道實際上也不容易。像這種提前書面確認就可以避免的風險，請不要給自己留後患。
三、確保承租期限
首先，請你記住20年這個數字。
《合同法》
第二百一十四條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
租賃期限在法律上是有硬性規定的，最長不得超過20年。好在實踐中，也極少有20年租賃期限的房屋，但萬一你有幸遇到一個50年租賃的合同，拜託了，請保持清醒，法律規定，最長不超過20年。超過部分無效！
其次，請注意！你與二房東的承租期限不能超過一二房東之間的期限。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十五條
承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
萬萬不可聽信口頭承諾可以續租。沒有白紙黑字的口頭承諾都是耍流氓。
在確保這三點後，一份完整的租賃合同是最後的定心丸。關於這一部分因為需要實際情況因房制宜，無法細說。但是總體而言，租賃合同中要約定清楚房屋信息、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修、裝修物歸屬等情況。
說完這些，我們再說兩個常見的二手房租賃糾紛。
二房東未付房租，一房東來收房怎麼辦？
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十七條
因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
最簡單的辦法，你可以直接將房租交給一房東。當然這種情況最怕你是按年交的，而二房東是按月交的，這損失就大了。
安全的做法，就是在訂立合同之時可以將租金支付方式和期限與一二房東之間的合同約定一致或者類似。
二房東違規轉讓後一房東收房，轉讓費怎麼辦？
目前的司法實踐中，有兩種定性。一種認為，二房東未取得一房東同意轉讓房屋屬於效力待定合同，一房東不追問後合同無效。
另一種認為，依據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條，二房東超期轉讓，超期部分無效。
但無論哪一點，合同無效後，可以要求返還轉讓費。
但這並不意味就可以白租了。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第五條
房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第九條
承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十三條
承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條
承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
看吧，全身而退，不太可能。填補損失，可以。所以遇到法律事，還是得提前諮詢律師。
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