上海寶山未來5年房價（六區競發新宅地）

2023-05-07 06:13:29 21

土拍，永遠是樓市的先行軍！

未來的土地出讓所在地，往往也是配套和產業集中建設區域。

未來，永遠是新的！往往也是更好的！

甚至是更貴的！

所以，看懂了未來的土拍方向，往往也就看懂了城市未來發展的重點區域！

第二批次土拍剛剛過去！（參見：780億收官！！！好盤倒掛超預期，下了血本的二批次土拍竟被這些房企拿下！），但是新的宅地又火熱登場！

一波還來不及，一波早就過去！滾滾黃浦江見證了上海發展和變遷的歷史，而發生在上周7月26日-28日的「潮湧浦江」土地推介活動。則向我們展示了未來5年，上海樓市建設的重點區域！

虹口、楊浦、普陀、松江、奉賢、寶山六個區都做了宣介交流，金茂集團、龍湖集團代表現場參會的10家企業做了交流發言，表示繼續看好上海，投資上海！

一起來看看吧！

寶山崛起，當仁不讓！

眾所周知，寶山是南北轉型的北轉型區域，也是未來上海補產業短板的重點區域。

此次寶山在宣介會上共推出10幅重磅地塊，是本次宣介會最詳細，最細緻，規劃透露最多的一個區！

就宅地而言，涉及南大智慧城、吳淞創新城兩大上海重點轉型區域及羅店、顧村等地區，推出地塊總建面積達66.70萬方，其中住宅面積32.45萬方。以90㎡一戶，一戶住三人計算，可以容納約3600戶，約1.08萬居民居住，可謂大手筆！

其中南大板塊異常重要，寶山南大智慧城會是寶山未來的城市名片，也是寶山最靠近市區的板塊，從區劃地圖可以看出，南大智慧城位於寶山區西南部，中外環之間，緊鄰市中心，區域規劃總面積約6.3平方公裡。

南大智慧城的主產業是以AI（人工智慧）為核心的總部經濟和數字經濟。6月16日，「2022上海全球投資促進大會」發布了13個特色產業園區，寶山「數智南大」產業園位列其中。

南大出讓2幅地塊，商辦和居住（居住用地圖中黃色標記），即：

南大豐翔路TOD36-01地塊

地塊信息：佔地：23000㎡；容積率：2.6；建築面積：59800㎡；按照套均90㎡預計，預計可供應664套。

除此之外，南大還有40-01地塊（佔地：19000㎡，容積率：2.5）、91-01地塊（佔地:20000㎡，容積率：2.6）、92-01地塊（佔地:16000㎡，容積率：2.0）、116-01地塊（佔地:13000㎡，容積率：2.5）均為宅地，尚未出讓，但並不在本次推介之列，暫不做詳細說明。

當然，傳統居住區也有新的宅地出讓，比如羅店和顧村。其中，羅店共3幅宅地未來將出讓。

羅店大居0221-01地塊

地塊信息：東至羅店路，南至0221-02地塊，西至陸翔路，北至美愛路；佔地面積：30912㎡；建築面積：55642㎡；容積率：1.8；限高：60米。

預計為疊加 高層高低配產品。

羅店另兩幅地塊則為組合地塊。

寶山區羅店鎮BSPO-2302單元14-02、07-04地塊

07-04地塊信息：東至冬泥路，南至年張路，西至向東路，北至楊南路；佔地面積：15732㎡；建築面積：31464㎡；容積率：2；限高：50米；規劃住宅套數：300套。

預計為小高層產品。

14-02地塊信息：東至冬泥路，南至東太路，西至向東路，北至年張路；

佔地面積：17169㎡；建築面積：34338㎡；容積率：2；限高：50米；規劃住宅套數：345套。

預計為小高層產品。

顧村的兩幅宅地也是組合地塊，兩幅地塊距離7號線劉行站僅500米左右。即：

寶山區顧村大型居住社區BSP0-0104單元0414-02、0415-01地塊

0414-02地塊信息：東至飛航路，南至滬聯路，西至銀雙路，北至厚仁路；佔地面積：20400㎡；建築面積：40800㎡；容積率：2；限高：60米；規劃住宅套數：408套。

0415-01地塊信息：東至飛航路，南至恩寧路，西至銀雙路，北至滬聯路；佔地面積：19242㎡；建築面積：38484㎡；容積率：2；限高：60米；規劃住宅套數：385套

除了南大、顧村、羅店，吳淞創新城也有宅地出推介。吳淞創新城也是北轉型的重要區域，早前北轉型中，寶山是要確保寶武不鏽鋼、特鋼兩個1平方公裡區域，三年出形象、五年成規模，外環以南9平方公裡區域實質性啟動建設。本次吳淞創新城也有一塊宅地推介。

寶山吳淞創新城03-02地塊

地塊信息：距離3號線寶楊路站僅450米，步行到寶楊寶龍廣場約350米

佔地：14000㎡；容積率：2.5；建面面積：35000㎡。

說了吳淞和南大，怎麼少得了上大，但上大目前尚未發力住宅，但科技研發載體已經提升日程，上海大學寶山小區四期擴建，新建教學大樓、高水平科技大樓、生物醫工實驗大樓、學生宿舍樓等，項目總建築面積約7.92萬平方米，預計2024年7月建成。

上大高水平科技大樓效果圖↑

說完了後起之秀寶山，再說說老牌中心城區虹口，在宣介會上，虹口區表示將推出雙子星超塔綜合體、68街坊歷史風貌街區綜合體以及67街坊商辦綜合體等一系列項目，相關地塊將上市出讓。

同時還有多幅住宅地塊出讓，比如116街坊、138街坊等等。兩幅地塊都是地鐵房，開發得當的話，熱度應不輸瑞虹新城。

虹口北外灘138&116街坊住宅地塊介紹

138街坊HK356B-01地塊信息：佔地：18840㎡；容積率：1.35；建築面積：25434㎡；限高：15米。按照套均90㎡，預計可供應282套。

116街坊HK367-01地塊信息：佔地：23903㎡；容積率：1.95；建築面積：46610㎡；限高12米；按照套均90㎡，預計可供應518套。

兩幅優質住宅地塊不僅是地鐵房，而且還完全處於北外灘來福士與華貿中心的強輻射圈內。

除了138&116街坊地塊以外，虹口還有兩幅推介宅地極為臨近，那就是：

虹口北外灘43&39街坊住宅地塊

39街坊由東長治路、閔行路、峨嵋路及塘沽路圍合而成，由一幅住宅地塊和一幅商業地塊組成，其中hk241D-04地塊規劃為一類住宅用地，佔地7881平方米，容積率為1.5，地上建面1.18萬方。

43街坊規劃為三類住宅用地，限高50米，地塊佔地3470平方米，容積率為5.5，而地上建面為1.9萬方左右。

厲害了虹口，在其他中心城區都無地可售的情況下，竟然藏著這麼多優質地塊！

接下來說說同為中心城區的楊浦和普陀。

楊浦區作為一江一河沿岸三個中心城區代表之一，空間規劃主要為「一核一心聚力、兩帶四軸串聯」的空間結構，以及濱江、大創智、大創谷、環同濟四大功能區的發展願景；但楊浦推介會上並無宅地，只是對近期擬出讓的楊浦濱江四幅商辦地塊進行了推介。

確實，楊浦最閃亮的星的當屬東外灘，美團、B站、字節等網際網路巨頭也相繼進駐東外灘，而片區內的住宅，從去年的保利天匯、龍光天境到今年的仁恆海上源、金隅外灘東岸，也都是熱點。

綜合已售和待售項目其實可以看出來，像龍光、融創、保利、仁恆等大開發商對東外灘板塊都有相當的認可度。

宅地火熱，往往並不僅僅是因為區位優勢，更有產業的加持，目前正在加快推進美團上海科技中心、嗶哩嗶哩新世代產業園、抖音集團上海濱江中心、中交集團上海總部、中節能上海首座等一批功能性項目建設，長陽秀帶在線新經濟生態園總部秀園初具規模。

令人遺憾的是本次楊浦並無住宅地塊推介，僅推介了4幅商辦地塊，但我們相信，隨著產業的大力發展，未來北外灘有新宅地出讓時，將會愈發紅火！

說到普陀，其實也是可惜了！

這次普陀重點宣傳的是，真如城市副中心和桃浦智創城這一具有普陀特色的空間發展布局——「一帶一心一城」，著重推介了真如城市副中心的B3-B6街坊組團和桃浦智創城613地塊組團兩個重點區塊的規劃願景。

同樣沒有宅地推介，畢竟是中心城區，土地少可以理解，但還是會有一塊商辦用地未來會出讓。

除了以上區外，松江和奉賢也參加了本次推介活動。

松江是上海之根，有著綿厚的歷史，根據規劃，松江將全力打好長三角G60科創走廊、松江新城發力和松江樞紐「三張王牌」。

在此次活動中，松江展示了其「10 X」空間規劃戰略體系。「10」為：新城內5個重點片區和新城外5個重點片區，「X」為：若干個特色功能節點。

十個重點地區是：松江樞紐、上海科技影都核心區（華陽湖）、中山生態商務區、印象富林片區、倉城歷史風貌區、G60科創之眼、虹橋南拓展區（九亭TOD･秀浜）、佘山體育小鎮、洞涇未來灣、二陸文化小鎮(小崑山)。

若干個特色功能節點主要圍繞三點：一是聚焦9號線和規劃12號線軌道交通的TOD綜合開發；二是聚焦城市更新重點區域；三是聚焦重點鄉村振興產業片區。

其中值得注意的是：松江樞紐示範樣板區，作為松江區高質量發展的三張王牌之一，將打造具有顯示度的新城活力新地標，形成標誌性的核心集聚區。

目前已有多家規劃方案，並且控規中已有宜居生活區，後續值得關注。

▲ 松江樞紐核心區總體空間結構圖

▲ 松江樞紐核心區規劃範圍

奉賢在本次推介會上沒有過多說明，但奉賢新城依然是五大新城之一。儘管主要都是本地客戶，奉賢預計下半年還有多幅地塊出讓，未來預出讓地塊列表如下，可以看出，還是有不少的商品房體量。

奉賢下半年或明年預計出讓宅地↓

同時，建設離不開資金，「潮湧浦江」活動中，金融支持上海重大項目投資授信首批項目102個，首批授信總額3366億元。

綜上，其實我們可以看到的是，寶山真的在崛起了。

不單宅地供應量大，規劃詳細，產業也在不斷的崛起，還有地鐵加持！

可能在未來的一兩年中，寶山也會將本次推介地塊掛牌出讓出去。屆時，新的產業、新的辦公、新的商業、新的交通，也會助推住宅達到一個新高度。

而市區層面，普陀、虹口、楊浦的提升看來也勢在必行，但未來這三個區域的提升更多的在商辦層面，東外灘和北外灘雖有宅地，但想必也會被高積分的購房者搶破頭，可以提前觀察起來！

松江和奉賢都各有一個新城，未來的發展空間較大，但距離主市區也有一定距離。本次推介會未做過多宣傳。同時，即便這兩個區這次參與了，也並不代表其他區沒有規劃，至少，臨港還有大批宅地等待出讓！

我們可以預想，下次土地推介會會有五大新城聯袂出席麼？

但不管如何，有大規劃的地方就有巨量投資，有巨量投資的地方就有嶄新發展，這是上海多年來的規律。產業帶動就業，就業帶動居住，居住回饋產業，形成一個完美閉環。後購房時代，買哪裡，已經不是閉著眼就能做出決定的哪些年了！

真正值得關注的是規劃上的大動作，以及產業發展動向！

祝各位購房讀者，買房如意！