不動產價值評估收費標準（不動產的四個價值評估維度）

2023-05-11 03:28:10 1

前天有個私人銀行的領導約我喝茶聊天。

他覺得我的高淨值用戶黏度做得很好，希望能夠連結我的用戶，把他們最近的一款高回報信託產品，作為一個選項，來給我的私域用戶做「資產配置」。

我想了想，禮貌的回絕了。

原因很簡單：這個產品我不懂。

家庭資產配置這個概念太泛泛

資產配置，資產配置。

這個聽起來非常高大上的詞，放到很多人眼中，好像就是不動產，股票，基金，理財，信託，貴金屬，什麼什麼的都一樣來點。

我想說：配置任何資產，都是基於足夠的「懂」。

不懂的，不要碰。

你以為「什麼都沾點」，好像就「風險分散」了。

事實上，很多人連「房子該怎麼配」，也沒搞清楚。

為配而配，不如不配。

沾上「資產」兩個字的東西，每一個都如此的複雜，到底花了多少時間研究，自己騙不了自己。

光房產這個事，就多少博主大V每天寫新聞，寫樓盤，寫市場。

股票，基金，理財，更少層出不窮的觀點和廣告。

誠實問自己懂不懂

信息量太大，我們只能找中間的規律：大道至簡。

就我的領域，我們也一直在試圖做減法。

我們做不動產配置，也在挖不動產本質的東西，越簡單越好。

於是有個靈魂之問來了：

到底什麼樣的不動產，是好的不動產？

先說結論：

同時把以下價值都拉得比較滿的，就是好的不動產，

哪些價值呢？

生產價值，使用價值，流通價值，金融價值。

一個個說：

一、生產價值

不動產，首先可以理解為一種「生產資料」。

百度百科對「生產資料」的定義是：勞動者進行生產時，需要的資源和工具。

講四個最普通的生產單位：個人，家庭，個體，公司

個人和家庭需要有房居住

個體需要有門市經營展示

公司需要寫字樓生產辦公

房子，寫字樓，門市，就是普通生產單位需要的：生產資料。

誰想使用這個生產資料，誰就得付錢。

要麼買，要麼租。

租金收益就是生產成果

而租，就是使用權的「長期變現」，這個使用權的變現回報，對於「生產資料的佔有者（不動產持有者）「來說，可以看作拿到了「生產成果」。

同時，往往具備「高生產價值」的不動產，對應著「高生產效率」的勞動力。

比如好位置門市，往往是生意好實力強的商家才敢租。

比如一線學區房，往往是有能力重視教育的家庭會買。

回報率，是衡量資產生產價值的直接標準

我們經常說的：

這個商業年回報多少

這套房子租售比多少

這個鋪子多少年回本

都可以看做：直觀衡量「生產價值」的指標。

二、使用價值

「使用價值」的字面意義很簡單。

拿住宅來說，商品房，最大的使用價值就是可以住。

但能住，是最低標準，而事實上，光這個住字，大有文章。

住，也分住的級別高中低。

住，也分佔有資源的多少。

比如：

住好的小區，可以滿足圈子面子需求。

住洋房別墅，可以享受居住的舒適度。

或者，非住宅類的商業，也分位置好壞，好的位置門市，可以帶來人流量和品牌宣傳。

住宅=圈子，是高維的使用價值

再細一點，就哪怕自己房子外立面很漂亮，景觀很有設計感，物管維護很整潔。

提升的也是每天生活的「審美愉悅感」，這本身也是有價值體系的。

另外，好的房子，可以儘量的佔有更多公共資源。

房子的交通便利如何？

房子的劃片學區如何？

房子的商業便利如何？

我們平時上來看房，多半問的都是：

戶型好不好，採光好不好，視野好不好，風水好不好

等等

以上的以上，其實都是不動產的「使用價值」。

評估「使用價值"的是最直觀且能感受的。幾乎是普通人看不動產用得最多的維度。

三、流通價值

流通，也好理解，就是不動產能變現，能交易；這塊著重說一下。

過去我說過一個觀點：

流通好，不一定就是好資產，流通好，只代表願意接手的群體多，可以理解為換手率高。

而流通的同時，想增值漲價，則要看：

1. 接手的群體是什麼群體。

2. 流通中的供需關係如何。

就好比住宅市場裡有的小戶型流量盤，戶型主要集中一房兩房，明顯定位就是年輕人臨時買來過渡或者出租，未來換房，人是要換出去的，這樣的盤，接盤的人一定會被限制到：首次置業剛需和城市流動人口。

這類房產的租住群體，在這個城市的購買力如何？

就決定了這樣房子的價格上限。

思考一下，你的資產會被什麼level的人購買？

什麼是增值和漲價？

漲價，不是開放商今天賣1.5萬，明天賣1.7萬，就是漲價。

漲價是到了成熟的二手市場，誰願意花更高的錢接。

能以更高的價格能賣出去，才是漲價。

當然，還有一種變相增值：低於市價買入，買入即增值。

所以，我對「流通價值好」的評估有三個指標：

流通速度快：

追逐這類產品的人多，拿到市場上很快能售出，這個標準是大多數人評估流通價值的唯一標準，大家單純的理解就是「我這房子好賣」就是好的，事實上，好賣只是標準之一。

流通價格高：

決定價格的核心是供需關係，追逐的人多OK，若貨又少，那資產一定漲價，而這一價值的評估是極難的，很多朋友在這塊最大的問題是：信息不夠。完全憑感覺判斷，也就是我們經常說的，在「不知道自己不知道」這個階段。

所以我想強調一句：人對於資產「競品體系」的建立，極其重要。

競品分析，背後是大量的信息積累

流通成本低：

資產流通大都是有高額成本的，商業交易有稅，房產交易有稅，各種各樣的費用，每一次交易的都增加一次摩擦成本，流通成本高，必然也會影響流通價值。

四、金融價值

壓軸的金融價值，我留到最後來說，便是：金融機構如何評估不動產價值，是我認為所有屬性裡面，最底層的一項。

金融是偉大的發明，金融的基礎是信用，信用極大的推動了社會財富的周轉速度。

你所持有的不動產，就是你信用的重要組成部分。

每個人的信用額度不一，銀行會有完整的信用評價體系。

所以我經常說一句話，看一個人有沒有實力，要看銀行（或者其他機構 個人）願意借和融給這個人多少錢。

融資背後，是高度綜合的評價。

換句話，當一個人沒有信用了，就真的什麼都沒有了。

融資能力，是衡量人和資源的核心能力

之前還跟朋友開玩笑，說未來如果你的女兒帶男朋友回家，你這個父親怎麼快速簡單評估男朋友。

最後大家得出一個玩笑結論：

看徵信報告 體檢報告。

資產水平，過往信用，現金水平，一目了然。

銀行是聰明的盈利機構，賺利息，風控是第一位。

你要借了錢，真還不起錢了，銀行會用最全面的市場數據去評估你資產前三大價值：使用價值，流通價值，生產價值，你的資產能不能快速變現，被銀行處置把錢還上，能變多少現，是銀行最看重的。

一個好的不動產，在銀行那裡一定是一個極好的抵押物，能用可觀的條件，抵押出可觀的現金。

抵押物價值，是銀行風控的根本

銀行願意借錢給你，是因為覺得你的資產值錢，甚至值比他評估的更多的錢。

所以我評估不動產「金融價值好」的三個指標是。

1. 銀行的評估價高。

銀行的評估價是不穩定的，根據市場浮動，有的資產評估價浮動過大，有的資產評估價就沒怎麼高過，你要多多觀察，那些能在牛市和熊市都能拿到高評估價的不動產，才是好東西。

2. 銀行可貸金額高。

直觀反映到「貸款成數」上，願意以「評估價的幾成」給你貸款，7成8成就是非常優質的不動產了，代表銀行覺得如果你還不起錢的時候，他拿著這個資產，打7折8折能迅速賣出把錢還上，貸3成5成的，能說明銀行對於快速處置你的資產沒有足夠信心。

3.有大量銀行願接。

你拿著你的不動產去銀行辦貸，你發現這銀行也不要那銀行也不要，這個做不了那個做不了，最後好不容易做了一個，這是個例和運氣。真正好的不動產，一定是香餑餑，大量銀行都願意接的，背後會議論你：這哥們資質真好。

資產能被銀行認可，本質上就是被市場認可。

銀行最聰明，最會算帳，最不會吃虧

另外，當急需借錢和融資的時候，不管是企業經營，還是家庭救急，好資產關鍵時刻往往能續命，救命。

人無遠慮必有近憂，手上若拿一堆高金融價值的不動產，底氣都不一樣。

五、我想給的建議

價值的普及，講清楚了，講的是一種思維模型，更是一個評估公式。

我們不去糾結字眼，比如往深了講，生產價值和使用價值其實互有交叉，部分使用價值也可以被定義為生產價值。

更重要的是：

大家能在配置不動產時，儘量不要腦子熱，腦子一熱，做的決定就容易錯。

市場上有一百種方法可以製造腦子熱，比如：

看到江景你就腦子熱

看到裝修你就腦子熱

看到人搶你就腦子熱

看到美女你就腦子熱

看到價低你就腦子熱

看到租高你就腦子熱

等等等等

正確的做法：你應該把這些讓你腦子熱的要素和細節一個個套進去分析，它屬於不動產的哪一類價值？權重如何？

理性和感性要平衡

這四個價值，看似很簡單，其實做到的人並不多，比如：

▪ 買住宅，你會發現：動不動說戶型好，動不動說環境好，僅僅只看了使用價值裡的一部分。

▪ 買商業，你會發現：動不動說租金高，動不動說很好賣，僅僅只看了流通價值裡的一部分。

▪ 買新房，你會發現：動不動說零首付，動不動說倒拿錢，僅僅只看了金融價值裡的一部分。

▪ 買鋪子，你會發現：動不動說價格低，動不動說快回本，僅僅看到了生產價值裡的一部分。

今天講的是不動產。

這個時候可以同理，有朋友在給你在push其他資產可以配置的時候，你是否也可以用一些標準去衡量或者思考，比如：

今天讓你投資一家公司股權，它的生產屬性如何？

今天讓你投保一個長期保單，它的金融屬性如何？

今天讓你購買一個信託產品，它的流通屬性如何？

沒有對錯高低，只有搞懂搞透。

我們今天文章的意義，也不是要大家成為專家，而是要大家能在遇到「買不動產」這類跟「結婚生子工作」是一個等級的「人生重大決策」時候。

心中有個框架，再根據框架，去尋找有用的信息。

知識的框架感非常重要

因為，認知能力有三個階段：

找到信息的搜索能力——運用信息的思考能力——抓住趨勢的洞察能力

第一步，知道要了解什麼知識就太重要了，尤其面對的是大宗交易。

關注樹老師，底層邏輯來置業。

不動產的四大價值，我們既要，又要，還要，全要。