港區最近大動作（港區又有大動作）

2023-07-12 18:35:16 2

​鄭州航空港區又有大動作！上月底接連發布了17個地塊控制規劃，共計3546.15畝，覆蓋面更是廣泛，包括北港、南港等各個片區。其中不僅有一批優質的住宅地塊，還規劃有一大波教育配套，覆蓋小、初、高中……

政府對航空港區的重視是無可厚非的，無論是政策上的支持，還是每年上百億的投資，無一不在透露著「港區必須火」的訊號。那麼當前，港區的現狀究竟是什麼樣的？前景如何？能否作為購房者備選項，今天來重點討論一下！

鄭州航空港經濟綜合實驗區是中國首個上升為國家戰略、由國務院批准設立的航空經濟先行區，規劃面積415平方公裡，規劃人口260萬人，定位為國際航空物流中心、以航空經濟為引領的現代產業基地、內陸地區對外開放重要門戶、現代航空都市、中原經濟區核心增長極。

港區不算是一個縣、一個區或者是一個板塊，而是有著和鄭州同級的行政級別。它的發展是被寄予厚望的，規劃配建也是獨此一份。

一起先瞅一下城市配套：

關於軌跡交通：

港區集航空、高鐵、地鐵、城鐵、普鐵、高速公路與快速路等多種交通方式於一體，鄭州國際機場、鄭州高鐵南站，還有鄭萬高鐵，鄭阜高鐵等米字型高鐵網等。

區域內軌道交通的密度也很高，規劃有11條快速路、4條快捷路等，力求形成「六橫四縱半環」的快速路系統與「兩橫縱半環」快捷路系統。當前航空港區內的主幹道基本建設完畢，通往主城區的華夏大道高架、雙湖大道互通式立交工程也早已開啟。

港區內還規劃有多條地鐵線路，已開通的地鐵2號線城郊線，在建中的17號線（2022年試運營），規劃中的9號線、11號線、13號線、18號線等，未來這裡的交通四通八達，「進出」都將十分方便。

教育配套：

區域內的教育配套以13個街道辦事處為單位各自規劃了眾多小、初、高用地。預計到2035年，港區將規劃528所學校，今年就將新建中小學幼兒園26所，引進3所優質高中。當前也已有不少學校建設落地：

其中鄭州外國語學校航空港校區已奠基，鄭州市回民中學港區校區已開建，鄭州市第一中學航空港校區預計2020年招生，港區內首所公辦中學鄭港一街學校預計九月份正式招生。

鄭港一街學校

商業配套：

港區商業規劃為1 2 2格局，5個主要商業中心和數個社區級商業中心。當前區域內沃金商業廣場、錦榮悅匯城已投入使用，錦榮廣場招商也已進行了一大部分，預計2021年下半年正式開業。

醫療配套：

共規劃40多所醫療衛生機構配套（綜合醫院13家、專科醫院18家、中醫院9家），規劃有鄭州市中醫院港區醫院、河南省省立醫院、鄭州航空港區鄭港醫院、河南省公共醫療衛生中心等。現已投入使用的有鄭州市第一人民醫院港區醫院等。

生態配套：

一般來講，新區的生態配套都不會太差，而港區的綠化面積更是高達1/4。共規劃有19所生態公園，6000畝的園博園、雙鶴湖中央公園、正弘中央公園、梅河公園等生態及主題公園，各種景觀帶也是隨處可見。

雙鶴湖中央公園

航空港區配套建設速度比白沙、綠博等新區要快上許多，不少項目都在建設落地階段，基礎設施已初具規模，當前也有了些生活氣氛。不足之處是離主城區確實遠，區域配套基礎薄弱，規劃體量龐大，即使有不少落地項目但整體仍處在待發展狀態，還要等上很長的一段時間。

2019年鄭州各區域GDP排名中，航空港區排名第四，僅次於金水區、鄭東新區、經開區……區域發展需要靠產業帶動，而港區擁有產業興城的最優資源。

關於區域的總體布局，港區主要分為城市綜合性服務區、空港核心區、臨港型商展交易區、高端製造業集聚區，幾乎每個區域都存在一定的產業支撐。

城市綜合性服務區以發展商務商業、航空金融、行政文化、教育科研、生活居住、產業園區等功能為主，產業類型多為現代服務業。

空港核心區以航空物流產業為主，主要以國際中轉物流、航空快遞物流、特色產品物流為重點，發展航空樞紐、保稅物流、臨港服務、航空物流等功能。

臨港型商展交易區主要由航空會展、高端商貿、科技研發、航空物流、創新型產業等功能構成。

高端製造業集聚區是港區最為集中的產業區，主要以航空設備製造及維修、電子信息、生物醫藥為重點，建設精密機械產品生產基地，規模化發展終端、高端產品，推動周邊地區積極發展汽車電子、冷鮮食品、鮮切花等產業。

除港區本身的功能定位外，根據鄭州市國土空間總體規劃（2020-2035）公布的32個核心板塊得知，航空港區獨佔兩席：公共文化服務中心（領事館片區）、國際經濟文化交流中心（港區東部區域），這也是鄭州未來十六年發展的核心板塊，對區域發展利好明顯。

而2020年港區重點建設項目有32個，總投資額達435.7億，在鄭州各片區中也處於遙遙領先地位……

由此可見，航空港區每一步發展都可以算是政府全力推動的，產業布局更是龐大，未來的發展仍有很大的進步空間。當前存在的問題集中在成熟周期和落地效果方面，有一定的不確定性。

航空港區當前房價屬於鄭州入門級別，高層均價10000元/㎡左右，洋房均價1.2-1.3w左右，整體和南龍湖差不多，但相比較而言，南龍湖與市區的連接當前要更緊密些。

因港區規劃面積較大，我們將其更細緻的劃分為六個主要片區（如圖所示），當前中間板塊暫無樓盤布局，在售樓盤也相對集中，多在北港（主中心片區、領事館片區），南港（園博園片區、雙鶴湖片區）分布。

北港和南港發展速度和進度不同也各有優勢。北港因離主城區更近，定位也是城市綜合性服務區，用地規劃也以城市生活用地為主，當前的居住氛圍較好，生活配套也相對完善。樓盤較多，整體房價也比南港要高一些。

南港定位為高端製造業集聚區，主要以產業為主，未來發展潛力相對較大。此外，南港的整體容積率在3以下，綠化更是其突出優勢，在售樓盤多以改善為主，居住舒適度更強。

北港在售樓盤一覽：

港區在售樓盤大多都集中北港主中心片區，周邊發展已有一定的生活形態。在售樓盤中正商雅庭華府和正弘中央公園為高低配，其餘項目皆以高層為主。此外，大多數項目戶型設計有100平以下的剛需戶型，剛需屬性較為明顯。

而鄭州32個重點項目之一的港區公共文化服務中心分布在領事館片區，未來將成為集商業、文化、教育等一體的「居住區商業中心」。當前片區內僅有恆大未來之光一個項目，利好明顯。

南港在售樓盤一覽：

南港在售樓盤數量較少，但多出了許多小高層、洋房、疊墅等具備改善性質的物業形態。當前區域內房價較低，高層大多不超過1w，洋房不超過1.1w。不過位於雙鶴湖片區的永威望湖郡是個例外，其為港區最貴樓盤，對標綠博的永威上和郡，居住舒適度遠高於周邊項目，主打品質改善盤。

寫在最後：

對於有意在航空港區買房的購房者來說，還是建議首選北港。不可否認港區是先北後南的發展步調，北港各項基礎配套落地較快且離市區更近，未來有望實現家在港區、工作在市區的工作形態，且交通出行、出門購物、孩子上學都要更方便些。

南港位置相對較偏，發展速度較慢，近幾年的公共運輸更是匱乏。雖然發展潛力較大、規劃更高端但潛力兌現仍需要很長的時間，規劃落地效果也有一定的不確定性。南港的成熟極其依賴產業，而產業的發展成熟更是需要時間和有著各種不確定性。

關於到底能不能買港區的問題，小編建議有能力的還是上車主城區，資金不夠的剛需自住群體可以考慮北港片區樓盤，改善群體主要依賴自己喜好和樓盤品質進行選擇。對於投資客來說，港區雖有不容忽視的發展潛力，但等待周期過長且沒有時限，短期投資沒有意義，中長線可考慮。