為啥青島房價跌這麼厲害（青島有些地方房價明顯偏低）

2023-07-12 08:31:55 2

本文專門寫給想在青島買房子的外地人，或者在青島住了不久的外地人。

這部分朋友對青島的城市空間結構不熟悉，曾經問過我很多次重複的問題，所以這次統一做一個分析。

我國大部分的城市都位於平原地帶，城市發展往往採取攤大餅的方式，距離城市中心越近的房子價格越高。

這一點，在青島有些地方不太合適，上述這些朋友有疑問的地方也正是在此。

01 城陽南

已經有不止一人指著下圖中的區域對我說，這塊地方更加靠近青島市區，是不是值得買：

這一塊地方位於城陽南部，臨近李滄區，在地理上確實更加靠近青島市區。

這一區域西邊屬於流亭街道，東邊屬於夏莊街道，新房價格在1.4-1.7萬之間，明顯低於更靠北的城陽街道。要知道，城陽街道的新房價格已經在2萬左右。

更靠近市區的流亭街道、夏莊街道房價卻低於更靠北的城陽街道，這看似不合理，其實細分析是有其合理之處的。

本地人不會那麼傻，放著「位置好」、價格低的房子不買，卻去買位置「更偏」的城陽街道。

我們細數青島市區的擴張過程會發現，市北區政府在市北區的最南邊，與市南區只有一路之隔；李滄區政府在李滄區的最南邊，與市北區、嶗山區只有1.5公裡的距離。

到了城陽區，則把區政府放在了臨近即墨區的城陽街道：

這雖然與歷史傳承和流亭機場的原因有關，但也不能完全解釋過去。

其實，市北、李滄把區政府放在南邊，除了離權力中心更近點，更多地還是想借力發達區域。

可李滄區本就是市內發展最落後的一個區，西邊的樓山後都是大工廠，東邊的十梅庵遍地小廠房、城中村，對於城陽的發展實在沒有多少帶動作用。

城陽把區政府放在了城陽街道，區中心自然就在城陽街道。

長期以來，流亭街道、夏莊街道和李滄北部一起組成了青島市區面積龐大的「破落地區」，工廠、平房和雜亂的環境是其典型特徵。

所以這一區域房價低於城陽街道是一個正常現象，高了反而不正常。

那麼這一區域未來的前景如何？房價最終能否超過城陽街道？

這還是要取決於區域發展的成果。

不過，隨著流亭機場的搬遷，再加上樓山後、流亭街道進入青島的發展重點區域，這一塊地方未來的發展前景還是值得看好的。

西邊的流亭、樓山後會是產業 住宅區，東邊的夏莊、十梅庵會是居住區，未來發展成熟並與南邊的李村、滄口和北邊的城陽街道連起來後，這一區域將成為青島樓市的新貴。

但這需要很長時間。

不過，和郊區、遠郊區相比，這一近郊區起碼距離市區更近，未來也更加值得期盼。

02 後海

青島是一個海濱城市，海景房自然是最貴的存在。

但青島市區有一大片區域臨海，房價卻漲不上去，讓外地人很是奇怪：

市南、市北、李滄、城陽西邊臨近膠州灣的區域房價都比不上東邊，市南還好說，畢竟東邊也有海，市北、李滄、城陽東邊沒有海，為什麼房價還要比西邊的「海景房」要貴？

這其實還是要從青島城市擴張的歷史說起。

青島城市的發源地在膠州灣，膠州灣沿岸的團島、西鎮、大小港、湖島、四方、滄口、樓山後等區域已經發展了近百年。

這些區域已經有城市模樣的時候，東部的辛家莊、麥島、浮山後、新都心、東李等地方還是農村，這一現狀甚至持續到2000年前後。

對於區域發展來說，歷來是拆遷容易，改造難。

東邊的村子拆遷後變成了路寬、樓新、景美的新地方，西邊的老房子、老工廠改造、拆遷卻很緩慢，很多還是改造一部分，保留一部分，以至於發展到現在環境嘈雜、髒亂差的既視感，自然討不了買房者的喜，房價怎麼能漲得過東邊。

另一方面，西邊的這些區域雖然臨海，可這邊是傳統的後海，沒有礁石也沒有景點，更兼之冬天風大，還有環灣路、鐵路橫亙南北，這就造成了「有海無景」的現實問題。

於是，東邊的浮山後賣到3.5萬，西邊的老四方只能賣到2萬；東邊的東李賣到2.5萬，西邊的滄口甚至賣不到2萬。

這一價格差已經存在了很多年，未來還將維持很多年。但這並不意味著西邊的房子不能買。

東邊適合改善，西邊適合剛需，這是我的經驗，也是實際情況。

03 老黃島

黃島有一塊讓外地人迷惑的地方，這就是老黃島。

這所以說是老黃島，是因為這裡是黃島區最先發展起來的地方。

膠州灣隧道通車之前，黃島輪渡的起點就在這個地方，那時候這裡就是黃島對接青島市區的窗口。

青島因港而生、因港而興，而青島港黃島港區也在這個地方。

黃島的城市輪廓最先在這裡成形，黃島的叫法最先在這裡開始，所以黃島中心南遷後，這裡就獲得了一個名字：老黃島。

這個地方發展早、臨海，房價是不是很高呢？

答案相反，這裡的房價在1萬左右，不但遠低於黃島南部薛家島、金沙灘、唐島灣，低於膠南的靈山灣，甚至要低於距離青島市區35公裡的膠南市區。

這讓很多外地人不理解。

青島正在修建膠州灣第二隧道，黃島端出口即在老黃島；青島未來的地鐵2號線黃島端出口也在這裡。

隧道 地鐵，這不就是黃島南部發展起來的基礎條件嗎？同樣條件，老黃島不行嗎？

其實，老黃島的問題，還是發展太早了，積重難返，身上背得東西太多了。

當年，黃島南部是從一張白紙繪製起來的；而老黃島已經有成片的多層老房子、平房、小廠房，還有青島港和繁忙的大貨車，這些都不容易搬，也很難改造。

更嚴重的是，這裡是青島的石化重地，幾個著名的石化企業都在這裡，我們從衛星地圖上成片的罐區就能一目了然：

從上圖可看出，這一片地方北邊是石化企業，南邊是大片的貨櫃，中間狹窄的地方為老房子、平房、小廠房，這怎麼改造發展？

在歷史上，青島發生的幾個大事故都在這裡：

1989年黃島油庫發生特大火災爆炸事故，造成19人死亡，100多人受傷。

2013年中石化黃濰輸油管線一輸油管道在舟山島路與劉公島路附近發生洩漏爆炸，造成35人死亡、166人受傷。

後面這起事故甚至改變了我國對待石化企業安全生產的態度，更是衍生出不少專門的規章制度，可謂在我國影響深遠。

所以，這裡的石化企業和港口不搬遷，其樓市就不會發展起來。

04 張村

很多人也對張村區域很迷惑：

這個地方屬於嶗山區，因為嶗山區有貴族基因，很多買房者就對這裡高看一眼。

這裡的房價和北邊的東李相當，甚至更低，吸引著不少的買房者。

房價低自然有低的原因，天上不會掉餡餅，只會掉陷阱。

從上圖我們就可以看出，這一區域南邊是大片的城中村，北邊是成片的廠房，實際環境十分惡劣。

所以，這裡雖然屬於嶗山區，但房價甚至比不過東李。

對於買房者來說，我的建議是剛需可以買這裡，追求高端改善的還需止步，因為這裡目前就一個樓盤，其品質實在是一般。

這一片是嶗山區城市更新的頭號重地，計劃未來三年拆遷完畢。這個地方一旦改造完畢，未來的房價超過東李不成問題。

除以上四處外，青島其他地方基本遵循著離市區越遠房價越低的規律，就不一一分析了。

本文來自青城山說，專寫青島城市發展和樓市分析

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