廣州三年舊改難點（廣州舊改這個變動很關鍵）

2023-07-25 06:13:46 1

持續關注@AI看房，舊改買房不迷路！

作為拉動經濟的重要手段，舊改在今年不斷被提及。

自廣州城市更新動員大會後，關於廣州舊改的討論越來越多，伴隨而來的還有各種各樣的爭議。

為了讓大家更加清楚明白最近關於舊改所發生的大事，我們今天就來總結下。

舊改集體開工的壯舉，上一次還要追溯到2020年的黃埔區。

在廣州城市更新動員大會上，經歷了一整年的低迷，這次開工儀式可謂是表明了官方推進舊改的決心，亮點頗多。

改造時間超過10年的瀝滘村，今年定下簽約清零的kpi，在建設上加快安置房和融資區的速度。

在去年賣了26億的海珠新城，今年持續上新。

同樣改造超十年的文衝石化路以西項目，今年則迎來收尾工作，將建設最後一期回遷房共計25萬㎡。

沙步村今年將建設3棟安置房、9棟商品房以及一所配套高中。

作為黃埔區去年新晉的「網紅盤」，黃埔新城今年將繼續加大供應。

除了建設回遷房和商品房，不少項目在學校建設上發力。

其中橫沙舊改項目，今年將建設配套中學，擬引進廣州市第六中學，目前學校的建設方案已取得教育局和廣州市第六中學審核同意。

大坦沙島城市更新項目將建設2.7萬㎡配套中學，引進西關廣雅實驗中學。

在與市政府籤訂城市更新工作責任書後，各區將對照責任書明確的固定資產投資目標和項目清單，制定具體的實施計劃，明確時間節點和目標任務，確保項目按時、保質落地見效。

這決心，比以往都要堅決！

除了轟轟烈烈的開工儀式，會上還有一個話題引發了不少的討論——廣州舊改將引入杭州做地模式。

為了更加了解兩種模式的區別，我們有必要先了解下廣州目前的舊改模式。

廣州城市更新一直遵循的是「政府主導，鼓勵市場參與」的原則，在政府提供政策和規劃支持下，市場主體根據要求推進改造全過程，也就是我們常說的一二級聯動。

簡單來說就是，在政策的框架下，開發商制定改造實施方案和補償方案，兩項方案經過審批通過後，就可以啟動拆遷和建設。

那麼杭州做地模式，又是怎麼樣的呢。

簡單來說就是，市級做地主體和區級做地主體承擔做地工作，然後由市土地儲備中心收儲出讓。

那麼這種模式落地到廣州就會變成，市區屬國企負責一級開發，土地整備後，融資區協議出讓或公開出讓給市場主體。

值得注意的是，這種模式並不是第一次出現在廣州。在此前白雲的舊改政策當中，也有類似的表述。

「舊村改造項目採取「競價」方式招選合作企業，以項目的改造總價為起拍價，經各方競價後，由價高者競得，競拍所產生的溢價部分參照我市相關規定進行分配。」

從我們目前所得知的信息來看，廣州「做地」（整地）方式有兩種模式：

1.由土地開發中心負責，根據「整地」工作方案確定國有獨資、收入多元的「整地」企業，並籤訂合作協議，明確「整地」補償款支付安排。待土地公開出讓後，市財政部門從土地出讓金收入中返撥給「整地」企業一定比例。

2.由區政府負責徵地拆遷、補償安置工作與融資土地使用權一併通過公開招商的方式選定「整地」企業，「整地」企業自籌資金完成徵地拆遷、補償安置。市規劃和自然資源局以協議出讓方式與」整地「企業籤訂融資地塊土地出讓何榮，「整地」企業轉為改造主體。

從背景來看，去年房地產行業動蕩，民企大量暴雷，旗下的舊改項目受到牽連，出現了臨遷費拖欠、項目轉讓質押、項目停工等負面信息。

國企親自下場做一級開發，無疑是為了給項目提供最大的保障。

另外，以往項目為了達到經濟平衡，使得回遷房和商品房的容積率不斷提高。在嚴控拆建比的環境下，許多項目是難以推進的。

如越秀區的登峰村和瑤臺村，受限高的影響，改造範圍內用地不足，一直久推不動。

「整地」模式的落地以及國企入場，這些村有望迎來實質性推動。

大家都很關心，哪些村會成為試點項目？

根據我們最近拿到的文件，整理了以下的表格：

此次計劃共涉及11個片區，基本集中在重點功能區或重大交通樞紐區。

從模式來看，已引入合作企業的項目採用模式二（吉山村除外），未引入合作企業的項目則採用模式一。

從項目性質來看，基本都是「難啃的骨頭」，如廣州站片區，在今年政府工作報告中，重點提到要推進城市新中軸線（海珠）片區、羅衝圍片區、廣州火車站片區、環五山創新策源區等成片連片改造提升。

而廣州站片區內的瑤臺村、王聖堂村、沙湧南村，都是屬於用地不足或歷史遺留等原因，經濟難以平衡，一直舊改無望。

如果由國企牽頭，這些難啃的骨頭有望迎來破局。

另外，中大國際創新谷片區所涉及的康樂村、鷺江村以及五鳳村，早已完成招商工作，但一直無明顯推動跡象。

片區改造涉及大量外來人口和產業轉移，其拆遷難度可想而知。

光靠民企推動還不行，還需要官方的力量。

從樓市的角度來看，舊改的快速推進，無疑是加快片區的規劃兌現，對周邊置業者來說也是重大利好。

中大國際創新谷片區定位為廣深港澳科技創新走廊科創樞紐、創新創業集聚高地和生態休閒特色空間，且已經多年無新房供應，周邊以二手房為主。

國企的加入，成了片區升級改造的關鍵。

而隨著新塘億駿、凌塘村、岑村、大觀村的改造提上日程，那麼天河智慧城的城市面貌將進一步得到改善，產業落地也更有保障。

無疑是利好板塊內的保利天匯和天河壹品。

廣州南站商務區是廣州重點發展平臺之一，近年來在市、區兩級的指導和支持下，廣州南站商務區開發建設駛入「快車道」，吸引了一大批優質的重大項目落戶。

板塊內一手項目僅有廣州城投·領南府、越秀·星寰TOD、越秀TOD·星瀚等3個項目。

廣州南站商務區效果圖

石壁一二三四村改造總投資為120億元，作為南站商業大街啟動區的延伸段，石壁組團的中心商業服務軸直接連結灣區核心樞紐，引入商業大街商圈的客流、資金流，擔當站城一體化開發的門戶地區。

總的來說，今年以來，廣州官方對舊改密集表態，這意味著舊改加速指日可待，尤其是中心城區的大型舊改項目，如海珠區的瀝滘村、中大布匹市場片區舊改項目，就被寄予厚望。

舊改作為拉動經濟的重要手段，通過投資驅動，帶動周邊經濟發展。但廣州舊改目前最大的問題還是推進太慢，相信引入國企做地模式後，有助於加快片區的更新改造的速度，提升城市品質，從而實現高質量發展的目標。

作者：舊改徐老師