老鬼足球52期分析（花樣年等來白武士）

2023-07-24 15:04:48 2

恣意灑脫的花樣年創始人曾寶寶，近幾個月低調了許多。去年10月花樣年宣布美元債爆雷後，她嬉笑怒罵的個人微博設置了半年可見和僅粉絲可見。

曾寶寶給自己在花樣年內部OA的名字取做Ms.Zeng，即使再低調，但曾小姐始終是曾小姐。

當業主和看客們衝去微博詢問何時辦房產證、何時還債時，她回：「你去問華利安（花樣年財務顧問華利安諾基）」

今年3月下旬，曾小姐自述與潛在白武士聊了兩個半小時的天。剛過去半個多月，那次聊天的結果就公之於眾。4月11日早間，花樣年和旗下物業公司彩生活共同官宣，聘請粵民投另類為公司債務重組潛在戰略投資人。

潛在戰投的出現，給了花樣年喘息的機會。

去年底，花樣年主席潘軍曾公開表示公司「極度缺氧」（缺現金）；現在，曾小姐終於為花樣年找來了「呼吸機」。

「粵民投另類」這個名字聽起來有些拗口，其單一最大股東是廣東民營投資股份有限公司（簡稱「粵民投」）。粵民投於2016年成立，是目前全國資本規模最大的地方民營投資平臺，首期已實繳資本金就有160個小目標。

粵民投的背後，站著一眾GDP最強省份廣東省的民營企業家：易方達基金創始人葉俊英、碧桂園聯席主席楊惠妍、康美藥業副董事長徐冬謹、香雪製藥董事長王永輝、星河灣董事長黃文仔……關鍵時候，粵系大佬們拉了這家深圳房企一把。

碧桂園是第二次出現在花樣年的救星名單上。去年花樣年爆雷前夜，碧桂園宣布收購彩生活的核心資產，其中包括萬象美物業、長白山旅遊度假區物業、開元國際、開際商業、萬象美住宅、花胥物業及北京萬象美。花樣年由此拿到了33億的「救命錢」，彼時彩生活的市值也不過37億港幣。

花樣年如何和碧桂園牽上了線？有花樣年的離職員工對《鳳凰WEEKLY地產》分析，也許和CFO有關。花樣年現任CFO陳新禹此前的老東家就是碧桂園，他在碧桂園最高做到了金融部副總經理。

面對資金雄厚的白武士，花樣年直白地表達著歡喜的心情，上市公司發布公告之後，花樣年官方微信公眾號馬上推送了一篇題為《雙向奔赴、真愛直給》的文章，粵民投另類被描述成護花的「鐵甲騎士」。

但這名鐵甲騎士給自己留了隨時抽身的機會。

根據與粵民投另類籤訂的協議內容，粵民投另類將在多方面為花樣年提供協助，其中「包括將其自身或其指定人士定位為花樣年集團債務重組的可能戰略投資者」。

這個「可能」在去年以來的併購市場經常出現。在此之前，旭輝也可能拿下廣西房企彰泰地產，萬科也可能入股泰禾，但最後，可能都變成了不能。

不少人評價，這是一個可進可退的協議。

外人很難知道曾小姐是如何在兩個半小時裡，讓潛在白武士決定出手。

按照她的自述，潛在白武士認為她這個老闆「除了做有趣高咖產品、構建體驗服務、有能力之外，對其他事都大咧咧。」

曾小姐確實是房地產行業老闆裡的一股「清流」，熱愛藝術，邀請日本國際級平面設計大師、MUJI藝術總監原研哉來設計花樣年的整體形象，花樣年的深圳總部花團錦簇又頗顯格調。花樣年也成為行業內為數不多還留有濃烈創始人氣質的房企，它給自己的定位是「地產界藝術生」，無論從公司LOGO還是產品包裝，審美都獨具特色。

曾小姐同時還是行業裡的一股「泥石流」，寶能姚員外賣油條起家就是出自曾小姐之口；萬寶之爭時她點評王石「討厭你牛逼拽，尊重你情懷在」。

相比社交網絡上的活躍，曾小姐在線下沉寂了多年，已經超過10年沒有公開的照片流出，留給外界不少神秘的氣息。

25歲時，曾小姐出走深圳京基地產創立花樣年。2009年花樣年在港交所敲鐘，那時的曾小姐曾面對媒體記者侃侃而談，高調而自信。

一名花樣年的早期員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》，當時公司的大小會議，曾小姐都會親自參加，是一個存在感很高的老闆。

曾小姐突然淡出公眾和花樣年員工的視野，是在2015年前後。那幾年，曾小姐個人微博顯示的長居地在香港。一名當時才入職的員工說：「工作了幾年，直到跳槽都沒見過老闆一面，很神秘」。

2019年，神秘了數年的曾小姐殺回花樣年，並任命自己為花樣年地產集團CEO，通過股東大會入駐董事會。2020年1月，花樣年的一則公開通告中這樣描述新任CEO：快準狠、買賣人、毒舌。

新任CEO殺伐果斷地清洗了原有上市公司董事會，一年之間，原執董鄧波、非執董林錦堂、獨立董事黃明離職。柯卡生、張惠明、陳新禹獲任為花樣年執行董事。

花樣年開始在土地市場增加了曝光量，曾小姐在微博給綠城取了一個外號「綠毛龜」，直指綠城在天津河西陳塘地塊的出讓中給花樣年「耍陰招」，但不久之後兩家握手言歡、宣布共同開發天津地塊。

不僅拿地，花樣年的內部審批都快了起來，一名員工調侃：「我們公司批流程速度最快的是寶（曾寶寶），最慢的是潘（潘軍）。」

除此之外，曾小姐回歸之後，還親手梳理了花樣年的產品線，推出了「趣」、「味」、「料」三個系列，價格梯次走高。

但正當她躊躇滿志，從上海的高端產品「料」系列轉戰重慶「趣」系列時，花樣年意外爆雷了。

2021年10月初，花樣年在毫無預兆的情況下宣布無法兌付一筆本金為2.06億美元的美元票據，雲鋒證券稱花樣年的「意外爆雷」帶動中資美元債一路大幅下行。

之所以「意外」，是因為此前的9月28日，花樣年還兌付了一筆1億美元的私募債，賣出彩生活核心資產回籠33億也在爆雷前。

「在海外投資者群體裡，花樣年違約是破壞性最大的，評級機構就是從他家開始對內資房企的信息開始系統性懷疑。」一名業內人士評價稱。

自媒體《雪貝財經》稱：「投資者最終意識到，中國中小規模的開發商可能普遍存並不誠實地披露債務，甚至刻意地製造繁榮假象。」

國金證券分析了其中原因，「花樣年違約本質上是由於銷售疲軟疊加短期大量債務到期導致」。

雖然花樣年的總部在深圳，但其實花樣年的重頭一直在西南區域，尤其是成都，用花樣年自己的表述是「深耕成都20年」，且加倉一直在持續。

2020年短短5個月時間，花樣年在成都天府新區、新津、蒲江、郫都區、雙流區累計斬獲多宗土地，成為同一時段內，在成都拿地最多的房企之一。一直到去年年中，成都的土儲佔比達到了近三成。

而過去兩年西南二線城市毫不放鬆的政策調控以及溫吞的樓市，將花樣年拖入危險的邊緣。

花樣年的投資不僅沒有「地利」，也沒有「天時」。潘軍曾把投資節奏的錯誤，歸結為造成危機的原因之一。「比如我們今年上半年遇到這麼大的壓力，不應該再買地了，結果我們還花了80億。」

2021年上半年，花樣年拿地金額達到了64億元，但當時花樣年已經出現了流動性的問題。曾主導投資拿地的原花樣年執行董事張惠明已於去年12月離職。

債務結構方面，國金證券認為：「花樣年高度依賴債券融資，尤其是美元債，且債務短期化嚴重。」

截至2021上半年，花樣年有息負債中債券佔比達到67.1%，其中美元債佔比超過50%。期限結構上，一年內到期佔比達到38%。

過去幾年花樣年不斷發行信用債借新還舊，融資成本不斷攀升，去年6月底發行的美元債票面利率高達14.5%。

截至2021年底，花樣年的債務分為4大類，約260億元人民幣的美元債、60多億的境內債、200多億的銀行類金融機構貸款和沒有披露金額的非金融機構融資。

早在爆雷前夜，花樣年就已行動起來，將中國集團與地產集團合併引發了大批裁員，爆雷之後成都公司也傳出勸退員工的消息。

宣稱絕不躺平的曾小姐，開始奔波在和債主溝通的路上。

潘軍說：「包括十一期間，我和曾小姐沒有休過一天，每天都在加班。」原來曬名包、曬水晶杯的人，在一個風和日麗的周六，忍不住在微博抱怨：「想想一會兒要去加班，心臟一下子就不好了」。

流水的董事，鐵打的潘軍，在花樣年的至暗時刻，潘軍陪伴曾小姐和所有相關機構對接，比如深圳政府的各個區委辦、主要的金融機構，還有交付量極大的成都。

糟糕的是，由於信用的坍塌，花樣年已無法在任何債券市場和銀行間借到資金。

「我們已經到了最壞的時候，我們現在極度缺氧，極度缺乏現金流，都得去售賣資產換來最根本的保障。」去年12月，潘軍對全員說。

如果說呼吸機的到來，讓花樣年獲得了重生的機會，但走下病床最終還要擺脫呼吸機、恢復自主呼吸。

恢復自主呼吸的過程也許會非常漫長，按照花樣年最新公告裡的表述，目前債務重組僅停留在初步階段，債務重組方案、資產出售策略規則及交易架構等都還未落定，「仍有很多困難需要一起努力」。

用潘軍的話來說：「大家不能理解成我們可能短期就能熬過這個困難，要做一個中長期的準備，我們可能需要花一個非常長的時間來化解我們這次危機，可能是2-3年甚至更長時間。」

在三年之前，潘軍可能怎麼都想不到會有今天。當時在香港的2018年度業績會現場，潘軍曾對投資者自信地宣布千億銷售的目標，他同時還提到了融創：「2010年我們和融創都是突破100億元，後來我們穩定在100億元，他們已經幹到4000億元以上了。」

不幸的是，當年的榜樣恐怕也和花樣年一樣，被裹挾在泥沙俱下的大勢之下了。