湖州是否已進入二線城市（三四線城市調研湖州）
2023-07-19 01:20:31 1
正文共：3205字19圖；預計閱讀時間：12分鐘
來源/櫻桃大房子（ytdfz8）；
作者：水蜜桃
最近兩個月，因為7.24樓市新政，蘇州不滅的樓市神話終於慢慢的退下神壇了，8月份二手房成交套數環比下滑20%，價格環比跌幅是14%。
但是長三角另一個城市——湖州，卻因為中介的炒作又走進了大家的視野。據說是蘇州投資客大舉進場，最厲害的時候一天掃下了90套房。
當然這只是傳說，實際上真假難辨。
可能很多人還一臉疑惑，湖州在哪？房子真的有投資價值嗎？
上周【櫻桃大房子】團隊親自考察了一次湖州，為大家實地探訪了浙江房價最便宜城市的樓市真相。
房價全省最低
湖州市是浙江省下轄地級市，地處浙江省北部，處在太湖南岸，東邊是嘉興和蘇州，南邊杭州，北面是太湖，下設2區3縣。
織裡鎮和南潯區都是著名的服裝紡織基地，根據市統計局的數據，2018年，湖州市年平均工資為59622元，比上年增加5281元，增長9.7%。
其實湖州在長三角的地位挺尷尬的，北邊無錫和蘇州，南邊杭州都是GDP破萬億的「萬億俱樂部」成員，然而湖州現在的GDP僅僅只有2700多億元，排名第八，比衢州、麗水、和舟山高。
但浙江地級市的房價，似乎跟GDP高低並無直接關聯，否則你會無法理解連衢州、麗水那些比湖州經濟更差的城市，房價比湖州還高，因為一個地方的房價始終是由當地供需結構所決定的。
上圖由米宅提供
說回湖州，目前樓市的政策依然非常寬鬆，不限購、不限貸，不限售、不限價，還有著部分「人才購房補貼」，但房價均價不到12000元/㎡。
而且湖州市的核心區均價甚至比底下的縣城還低，德清縣商品房均價基本在15000元/㎡以上，安吉縣和長興縣也逐漸上萬了。
雖然並不是說房價越高越好，只是在沒有任何政策調控下，房價也能反映出當地的經濟水平。
湖州市區主要分為仁皇山新區、老城區和東部新城、南太湖新區、鳳凰開發區等板塊。
老城區土地供應較少，市場已經接近飽和，基本上沒什麼新盤，均價1.3元/平方米。
鳳凰開發區如今也沒有新房了，暫時只剩一個公寓在售，均價1.2元/平方米。
開發區西南分區，因為價格適中，在1.1萬元/平方米左右，像綠城太湖明月，打完折只要8000多，成為大部分剛需的首選，也是上半年湖州主城區住宅賣的最好的。
其次是貼著改善標籤的仁皇山新區，這個區域也是湖州賣的最貴和教育資源最好的區域，均價在1.4萬元/平方米左右；
湖東西區上半年成交則位列第三，均價在1.2萬元/平方米左右；
而太湖度假區（南太湖新區）配套則相對欠缺，但是價格也去到了1.4萬元/平方米；
東部新城因為前幾年政府大力支持，配套逐漸完善。均價在1.1萬元/平方米，價格也相對較低。
放眼全浙江省，湖州的房價真是各個地級市中最便宜的。
蘇州投資客來了
從杭州坐高鐵到湖州，大約30分鐘，計程車司機和我說他是2009年以單價4800元/㎡買的房子，在西南區，離市中心大約2公裡，叫星匯半島。
在貝殼找房上，這個樓盤的二手房均價一萬左右，10年才翻了一倍，這樣的漲幅，在全國沿海城市來說，應該是跑輸大部分城市的。
司機說，目前他現在住的這個樓盤的入住率只有三分之二，平時住的人也不多。
當天去到湖州已經下午6點多了，走了好幾家中介店都是關門的。
晚上看了仁皇山片區的兩個新盤，分別是信業仁皇悅和仁皇正弘府。
這兩個樓盤均價都在1.5萬/㎡，而且兩個樓盤在國慶期間都會有很大優惠，各種折扣算下來可以去到1.3-1.4萬/㎡。
仁皇山現在是湖州有錢人扎堆的地方，所以這裡的戶型都是以改善為主，不過在湖州，除非公寓，住宅基本上最小都是三房以上。
當晚正好路過市區的一些公寓，從亮燈的情況可以看出，基本上沒有什麼人住，而中介告訴我，這些公寓之前就已經賣完了。
那就只能安靜的被套了！
在吉山南路有一位老中介和我說，小陽春後，二手房市場交易開始逐漸減少，他們店有時一個月都成交不了一套二手房，市場已經無法維持上半年的狂熱局面。
數據來源丨透明售房網
如果業主真心想交易，最少降價10-20萬左右才能成交。
接下來，二手房市場或許會因為「金九銀十」新房大量推盤遭遇分流，二手房市場價格下跌即將開始。
另一側，新房市場的表現則完全相反，上周09.16—09.22，湖州主城區就成交了623套，整個8月湖州市區的成交套數為3158套，同比增長106%！
這樣的成交量可能有一大半是投資客所貢獻的！
09.16—09.22湖州中心城市各板塊新建商品住宅籤約情況
（數據來源透明售房網湖州站）
根據網絡上的消息，近日籤約量的提升或與蘇州客戶的大量湧入有關。蘇州7.24調控新政經過了快一個月的市場反應期後，蘇州投資客亟須尋找下一個投資標的，環繞一周，只能投向周邊不限售不限購的湖州了。
而蘇州投資客買的主要集中在東部新城，計劃2022年通車滬蘇湖高鐵就是在東部新城，而且這一塊區域在地理位置上也離蘇州比較近，價格相對仁皇山低一點。
愛家曦霖樾售樓處
海倫堡星悅售樓處
以上兩個樓盤都是位於東部，海倫堡星悅均價10500，95平方-127平方。愛家曦霖樾更靠近萬達廣場，價格12000。
據說湖州地鐵預計2020年通車，對此我和很多銷售都確認過，但是大部分的答覆都一樣，表示內部消息已經確認了，只是沒有文件，都準備修了。
比較尷尬的是湖州目前沒有被國家批覆的地鐵規劃，更別說明年就能通車。
大半天下來，看房當天的售樓處都是比較冷清的，並未出現大批的炒房客團購的情況。
能夠讓蘇州投資客盯上湖州的其中一個很大的原因就是中介的集體狂歡。
中介如此賣力當然是佣金高，據說成交一套湖州新房，有些可以給到7-10萬的佣金，本地中介自己也要買房，這個月的佣金都夠付首付。
湖州樓市的真相
近日，湖州市統計局公布了2019年1-8月期間的全市主要經濟指標。其中有一些數據涉及到了房地產行業。
根據湖州市統計局的說法，「湖州市儘管一季度經濟運行開局良好，但是房地產行業仍然面臨著嚴峻的下行趨勢，市場形勢仍不明朗。」
從公布的數據來看，湖州的房地產行業，尤其是市區的市場，仍然面臨較大的銷售壓力。
1-8月期間，湖州房地產投資金額為430.8億元，增長7.8%；同期商品房新開工面積為755.3萬㎡，增長14.8%；商品住宅新開工面積為579.9萬㎡，增長16.3%！而商品房銷售面積則為488.5萬㎡，下降了10.3%！
據統計，截止到8月底，湖州全市庫存為52538套，其中主城吳興區庫存28267套，去化周期約為19.1月，南潯區庫存8976套，去化周期約為16個月。
綜合分析以上數據可以發現，湖州的房地產市場一方面投資熱度提升，開工面積增加，而另一方面銷售面積卻呈下降趨勢。
再加上龐大的庫存，樓市的去化仍然面臨著較大壓力。
湖州的樓市和大多數三四線城市一樣，2015-2017年，湖州全市累計開工棚改安置住房（含貨幣化安置）6.3萬套、基本建成7.1萬套、竣工6.9萬套、交付入住6.1萬套；貨幣化安置在一定程度上推高城市商品住宅成交量價。
今年湖州的拆遷戶數已經大規模減少。
近日，湖州住房保障網公布了今年湖州共有五個項目涉及棚改，開工數量共計2845戶，其中1921戶為貨幣安置，佔比近七成！
短期來說，湖州樓市壓力來自於庫存積壓越來越多，這會帶來價格橫盤甚至是下跌的風險，因為本地的需求是有限的，而外地的蘇州投資客僅僅是因為現在蘇州被調控趕出來了，資金找不到去處，所以才來湖州投資，不過現在這個行情，市場上所剩的投資客真的不多了，炒作一波後就退潮了。
這次蘇州人過來投資，都認為湖州就是長三角的價值窪地，已經跌不下去了。
但是湖州目前的問題就是土地供應量非常大，而買房的人群隨著棚改結束，在沒有外地人口流入的情況下會變得越來越少。
湖州很多樓盤，打折基本上都要打骨折。通過低價等促銷手段來聚集人氣，然後再通過小幅多頻的加推來慢慢提升售價。
長期來說，湖州目前的城鎮化率在62%左右，未來農村人口還會繼續向城市湧入，距離70%還有一點距離，到達這個水平，大概還有8年的發展時間。
湖州這樣的城市，最大的問題是對外來人口幾乎沒有吸引力。因為他周邊城市蘇州杭州無錫嘉興，隨便一個都比他強，其他城市像吸鐵石一樣，把人口都吸走了。
2018年湖州常住人口302.7萬，其中戶籍人口267.06萬，外來人口僅有35.64萬人。湖州的戶籍人口佔比達到了驚人的88%。
從增量來看，近三年（2016年-2018年），湖州人口增長几乎處於停滯，外來人口平均每年僅新增不到1.5萬人。
本地人大多數經歷過拆遷，家裡都有好幾套房，又沒有外來人口的支撐，很難對樓市形成強大的推動力。
實在很難想像蘇州人過來投資後，將來誰接盤？
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