柬埔寨金邊投資買房怎麼樣（柬埔寨房產投資金邊PK西港）

2023-07-14 13:57:06 1

很多人諮詢我，柬埔寨怎樣，金邊和西港相比怎樣，西港到底好不好？重點是想諮詢西港，因為國內有太多鼓吹的文章，加上歐神薛蠻子等人的加持，給很多國內人傳達了一種西港比金邊更加暴富的機會。

柬埔寨怎樣？

柬埔寨發展確實可以，有機會。大家要知道，所有的國家都是從窮國家到發達國家，都有發展趨勢周期。就像人的成長一樣，青少年時期長個子最快。國家也一樣，發展中初級階段，發展速度最快，機會最多。

所以你能看到，放眼全球，所有的發達國家的GDP增長率每年都在1-2%之間，國家已經進入平穩期固化期，普通人已經沒什麼機會可言。而所有的發展中初級國家，包括現在的整體東南亞國家平均GDP增長率每年都在5.5%左右，越南和柬埔寨這兩個國家最突出，在7%以上。

如果說5年前、10年前有人拉你投資海外國家，那就不是一個正確的選擇，因為當時的中國還處於快速發展的周期。而現在，中國的經濟發展快速期，已經接近周期尾聲，慢慢過渡到平穩期固化期的類似發達國家，我們所有人現在都能感受到身邊機會越來越少。所以，中國已經過了青少年時期長個子最快的時候，所以我們才重新換一個國家，換一條新的賽道，像20年前中國剛起步時候快速發展的國家。

投資要看本質，以上就是本質。只有在大趨勢下，所有人才能輕鬆賺大錢，就像過去20年中國所有人買房都賺錢一樣，不是我們每個人能力強，而且處於中國這個快速發展周期內，傻子買房也能賺。這就叫正和效應。在正和效應周期下，才能做投資。我們現在已經趨同於零和效應周期，沒有新增量，互相割韭菜，你賺錢就意味著對方賠錢，互相都在比誰聰明。在這種小趨勢下，是賺不到大錢的，就比如你在2017-2019這個時間段在北京買房，只有2018年上半年和2019年上半年小漲過一點，然後又開始回落，這種小周期下是賺不到錢的，既折騰精力，又賺不到大錢。大多數人的股票賺錢都是在牛市裡，你見過最近2年小趨勢裡股票裡有賺大錢的嗎？所以邏輯思維羅振宇在去年的跨年演講主題小趨勢下做投資這種就屬於蠢貨，沒有實操的嘴販子。

投資的第一要義，包括最核心的能力，就是具備能力看清本質，找到大趨勢。

柬埔寨和越南一樣，政府都很聰明，是全球唯二的兩個國家，在各自國家獨立不久就開始正式由政府提出口號，跟隨策略，學習模仿中國的各種政策，包括改革開放。中國1978年改革開放，越南在1986年就正式官方提出口號，學習模仿中國的改革開放。柬埔寨1990年實現國家完全獨立，才開始了經濟發展的道路，相當於比越南發展起跑晚幾年。相當於在操場上跑步，美國率先起跑，中國跑的較晚，越南跑的更晚，柬埔寨最後起跑，但是最後都會到達終點線。美國走過的路，中國大概率會走過，所以現在有個詞叫：中國美國化，全球中國化。中國走過的路，越南和柬埔寨大概率也都會走過。不過客觀講，越南和柬埔寨國家小人口少，肯定不會到達中國這樣的高度，畢竟中國的發展確實是一個奇蹟，有人口、信仰、體制各方面因素。但是，我們是做投資，哪怕越南柬埔寨能發展成馬來西亞韓國之類的國家，我們投資翻幾倍，也賺翻了。越南現在就號稱世界的小韓國，毛衣戰下，越南現在扮演了全球很大的角色，只是我們信息閉塞不知道而已。當然因為起跑的早，發展的早，越南現在各方面都已呈現，房價也就上來了，錯過了投資最佳時期。其實，整個東南亞國家的首都城市，房價都沒有便宜的。

20年前，誰又敢想中國能發展成今天的樣子，和美國抗衡。10年前，誰又能想越南能發展成今天的樣子。所以，一切都是我們自己認知低，水平低。怪我們自己就行了，別看到一切新生事物就說對方SB，其實是自己SB。

並不是所有窮國家都會走向經濟發展的正確道路，未來成為發展中國家或發達國家，中國也經歷了好幾輪，才在1978年走上了經濟發展正確道路。所以並不是你隨便找個非洲國家、亞洲的剛建國不久的斯裡蘭卡這樣的國家投資將來就能升值，這個跟人種、基因、信仰等都有關係。越南和柬埔寨已經連續8-9年GDP增長率全球排名前5，不是偶然的某一年經濟增長高，說明這兩個國家經濟結構已經穩定，已經走向了經濟發展的正確道路。這樣的國家才可以投資。

柬埔寨雖然也是佛教國家，但沒有泰國那麼佛系。你如果去泰國旅遊，不管城市還是鄉村，哪怕甲米這種遊客少的地方，大多數的商店門口，家庭門口都設有佛龕，每天用來祭拜。柬埔寨並沒有這樣佛系，很少能看到家庭或商店門口有佛龕。大家對經濟發展，對賺錢很熱衷，老百姓算勤勞，白天上完班，晚上還要去夜校學習職業技能或語言，以謀求更好的工作。所以，像越南和柬埔寨這種熱衷賺錢的民族基因，經濟發展是很有潛力的。

金邊和西港相比怎樣？

柬埔寨不像中國有北京上海深圳會互相分流人口，越南有胡志明和河內互相分流人口。柬埔寨人口少，只能支撐單核型城市，柬埔寨的經濟和政治中心都在首都金邊，所有的外資、世界工廠、全球轉移的低端製造業，都在金邊。柬埔寨未來會像日本這種單核型城市一樣，在大東京都市圈聚集了全國60%的人口。

金邊有一個數據非常牛，金邊是全球人口淨流入率排名第一的城市，每年有16-17%的全國各省、各個縣城、村莊的本地人會湧向首都金邊尋找工作。政府已經在2017年的政府發言裡明確提到2030年首都金邊人口要翻二番。我們按每年16-17%連續乘以10年，確實能翻二番，這個是對房產市場極大的支撐。

金邊目前有560萬人，其中本地土著不到200萬人，全國各地湧入的本地人300萬人，還有60萬外國人。除了本地人湧入外，外國人湧入也是長期持續的過程。其中歐美人20多萬人，大多是長期定居這邊生活的退休老頭，在當地找個伴侶安度晚年，拿著歐洲高額的退休金，將消費力長期留在金邊，有點類似泰國的租妻。這些外國人是沒有買房的習慣的，他們只會租房，口袋裡有1萬美金就要租2千美金的房子，消費理念不一樣。

還有20萬人是亞洲各個國家的人，有新加坡，馬來西亞，日本，韓國，越南，中國臺灣這些國家人為主，大多十年前就來金邊工作做生意，日本韓國人在金邊開企業工廠的比較多，馬來西亞和中國臺灣的來金邊主要是工作，因為在他們本國現在已經社會固化死氣沉沉，工作機會很少，我在金邊當地見到了大量的馬來西亞和中國臺灣人在這邊上班，這又刷新了我的認知，再一次證明任何國家發展都有周期性，之前的所謂亞洲四小龍和發達國家現在已經進入到經濟衰退緩慢期，老百姓的機會很少，中國未來大概率也會。之前那些落後國家現在正迎來快速增長期，我們只需要從慢船下來，踏上這隻新的快船就行。

另外20萬人是中國人，最近兩三年才來到柬埔寨發展，中國起步晚，走出國門比那些發達國家的人要晚。中國人在這邊開企業廠礦，做小買賣的很多。

這些外國人來到金邊，基本都不習慣住當地的排屋，髒亂衛生一般，沒有物業服務。所以大多數都是住高層住宅公寓。而柬埔寨是私有土地，並不像我們中國土地的政府的，可以大力拆遷。金邊人口密度很高，排屋很密集，所以土地價格並不便宜，而且蓋一棟樓都需要能談妥最少7、8戶排屋主人共同願意賣給你土地。所以土地是稀缺的，高層住宅數量有限，目前已經建好的有2萬套住宅，正在建的還有2萬套，等於到明年底市場上一共會有4萬套住宅可供住。而現在光外國人就60多萬，而且還在每年不斷的湧入，所以高層住宅是供不應求的，也是租金很高的，而且但凡靠譜的項目，出租速度都是很快的，很多項目都滿租。很多外國人不習慣住排屋，又沒租到合適高層公寓，現在都是住在偏遠地方的別墅裡，很不方便，未來只要有新建成住宅公寓，都會陸續搬進來。

而且，現在本地人也開始買房了，子女結婚都要有單獨的住房，或者年輕白領收入高，不願意和父母還有四五個兄弟姐妹一起擠在排屋裡，想有自己的私密空間，這些人本地人都在陸陸續續買房。有些項目售樓處門頭都是柬埔寨語，連英語都沒有，只賣給柬埔寨人，而且買房人很多。所以真正建好的這些高層住宅，除了本地人買去的以外，剩下的可供租賃的房源還會更少。

所以，在首都金邊買房，是很穩妥靠譜的，是長期持續性的，是能看得見支撐的。

西港到底好不好？

從這個數據裡也能看出，柬埔寨全國人民只認可金邊，並不認可西港。你跑到金邊的大街上隨便找一個本地人問他對西港怎麼看，本地人都會說他們並不喜歡西港，那邊都是中國人。本地人不喜歡去那裡，外國人也不去那裡，所以西港除了1-2萬原住民外，只有最近兩年內因國內打壓區塊鏈比特幣而轉移到西港的很多國內網際網路空氣幣公司，網絡博彩公司，線下賭場，這些人加起來撐死也就不到20萬人。所以，一個還不如中國5線城市人口的地方，談何房地產，談何持續長遠發展？而且現在中國和柬埔寨聯合執法抓線上博彩詐騙，上個月已經抓了60多個人遣送回國，趨勢已經出來了，很多博彩公司已經準備撤退，新的博彩公司不敢繼續湧入。所以未來，人口增量不會再像過去兩年那麼快了。

西港只是因為兩年內一下湧入這麼多中國人，而當地以前只是個小村子，沒有高樓大廈，所以中國人短期湧入進來造成了當地的排屋、平房這種住房嚴重供不應求，租房極度緊缺，造成了房租飛速上漲。

我們要看到這只是短期現象，隨著大量的中國人來這邊買地蓋高樓，現在在建的樓房有200多棟，今年已經有陸陸續續建成，到明年，大量的高層交房後，高額的房租會急速下滑。目前大力渲染的高額租金回報率是不可持續的，只是短期供求不平衡的產物。

看長期呆在當地的人的做事就能明白，我舉個例子：我認識一些當地的賭場老闆，湖南人和福建人開賭場的比較多，幾乎大多數的賭場的配套酒店客房，都被拿出來包裝成房產項目對外銷售。這些賭場酒店客房的租金回報率，現在最低都在25%，高的在30%，這麼好的現金流，而且賭場不缺錢，都是自有資金蓋的，為什麼著急拿出來賣，為什麼不長期持有呢？說明這些親身在當地打拼的人，事業做的很大，比你聰明的人，更能深刻認知西港的真實和趨勢，知道這種高租金回報率只是短期行為，不可持續，否則一定會長期持有的。要多跟當地人接觸，他們深入一線才能得出最真實的判斷。

所以我們可以判斷，柬埔寨西港，本地人不會來，外國人不會來，只有中國人來，而且現在隨著整治，佔大頭的線上博彩行業不敢再繼續湧入，人口不會再爆發湧入了，房產機會也就不可持續了。

有人說西港是唯一的港口靠海城市，未來靠旅遊，其實西港的海灘品質是非常一般的，並不具備優勢，跟泰國普吉、印尼峇里島，菲律賓長灘島之類的完全沒有可比性。在這裡漂流、浮潛非常一般，並不適合旅遊度假。大家打開谷歌地圖用衛星模式放大後，就可以看出，西港的沙灘和海水其實一般，旅遊這條路並走不通。

西港現在發現了石油，同時做為中國繞過馬六甲海峽的港口地位的替代，這是具有很重要的作用。但是石油其實是對整個國家的經濟的提升，並不只是利好西港。所以從西港現在來看，未來的支撐有限，而房價漲的過快，現在已經跟首都金邊平齊，而人口十分之一都不到，不是最好的選擇了。

仁者見仁，我只是說出我的看法。西港會存在一些能賺錢的暴利的行業，也有很多成功的案例，還有很多駐紮當地踏實做事的人，比如柬埔寨創投圈大名鼎鼎的岸總，不僅自己成功，也幫助很多人成功，但是需要你親自住在那裡，參與進去。如果只想選擇省事的方式投資買房，讓趨勢來幫你賺錢，那西港不如金邊穩妥。

西港類比中國的海南，金邊類比中國的北京。如果讓你回到二十年前在中國買房，你是買北京還是海南？答案不言而喻。