寧德未來有新的單身公寓嗎（可以挑戰一下長租公寓）
2023-07-13 19:26:49
片區回顧與展望來到南岸片區，隨著天茂、德潤商業相繼投用，南岸已經是醇熟版塊了。和老城區一樣，到了存量更新優化階段。住寧認為，城市更新階段，可以挑戰一下長租公寓。
年底的《寧德市「十四五」時期中心城區城市更新專項規劃》及一期項目實施方案引起很大的關注。自己房子劃沒划進紅線？划進紅線是不是一定就會拆？拆了就地安置還是貨幣安置？每天后臺都有留言。但是小編並沒有專業知識能夠回復，只能建議大家根據專項規劃自行研讀，並判斷可行性。
但是在多個重點片區和地塊中，住寧認為實現土地收儲後，平衡資金的方式和再開發利用可以多一個思考角度。
摘抄文件，有以下地段成熟的地塊計劃更新：
1、環金溪瓊堂片區
區位：位於金涵組團104國道兩側，東南至金涵小區，西南至寧古路，北至寧德茶廠及現狀山地總用地面積約34.26公頃(513.9畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築902棟，總建築面積約25.37萬㎡，現狀開發強度容積率為0.74。其中公建12棟，佔地面積3.32畝；建築面積約0.48萬㎡，涉及蕉城區金涵林業工作站、金涵郵電支局、蕉城區小博士幼兒園、金涵衛生院、瓊堂村委會、瓊堂小學與瓊堂農貿市場等；民建884棟，佔地面積170.9畝，建築面積約24.73萬㎡；特殊建築6棟，佔地面積1.18畝，建築面積約0.15萬㎡，涉及忠烈恩王宮、聖王宮與基督教堂建築；空地面積338.49畝，其中現有主道路19.41畝。實施更新的目的：提升城市形象更新方式：以再開發為主。
2、福洋片區一期
區位：地塊位於蕉城組團南片區，東臨104國道，西南至現狀山地，西北至伯爵酈城，總用地面積約12.63公頃(189.45畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築42棟，總建築面積約7.07萬㎡，現狀開發強度容積率為0.55。其中民建42棟，佔地面積78.9畝；建築面積7.07萬㎡；空地面積110.55畝，其中現有主道路3.75畝。實施更新的目的：現完善公共服務配套設施，改善人居生活環境，提升中心城市形象方面推動片區改造更新。更新方式：以再開發為主，以整治改善為輔。
3、原寧德財校片區
區位：蕉城組團南片區，東臨寧川北路、華盛世家、富貴世家，南至富春西路，蕉城南路從改造地塊中部穿越，北鄰天湖西路。總用地面積15.11公頃（226.65畝)其中財校用地97.95畝，區衛生局用地5.7畝，寧德市幹部學校用地24.3畝，其他及民建用地98.7畝。現有建築情況：範圍內涉及建築165棟，總建築面積約13.75萬㎡，現狀開發強度容積率為0.91。其中公建46棟，佔地面積23.38畝；建築面積約4.90萬㎡，涉及寧德市蕉城區衛生局、寧德市幹部學校與寧德財經學校；民建119棟，佔地面積36.75畝，建築面積約8.86萬㎡；特殊建築1棟，佔地面積0.11畝，建築面積73㎡，為宮祠建築；空地面積166.65畝，主要為體育活動場地。實施更新的目的：改善人居生活環境，提升城市形象方面。更新方式：以再開發為主，以整治改善為輔。
4、上下蘭片區
區位：金涵組團東部，東以下蘭村居民點為界，西南至金漳路，西北至綠城天湖明月，東北至現狀山地，東南至現狀空地，項目包括上蘭村和下蘭村兩片區。總用地面積17.44公頃(261.60畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築277棟，總建築面積約9.03萬㎡，現狀容積率0.52。其中公建2棟，佔地面積1.48畝，建築面積約0.11萬㎡；民建267棟，佔地面積63.2畝，建築面積約8.74萬㎡；特殊建築8棟，佔地面積2.16畝，建築面積約0.18萬㎡；空地面積194.76畝，其中現有主道路30.71畝。實施更新的目的：完善片區公共市政服務設施，完善周邊路網體系，改善村民人居環境,並提升城市形象。
5、八一五西路片區
區位：舊城區鶴峰路與八一五西路交叉口區域，北至蓮峰路，東至人民醫院、鶴峰路，南鄰民建用地，西鄰西嶺路。總用地面積3.71公頃(55.65畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築79棟，總建築面積約4.74萬㎡，現狀容積率1.28。其中公建34棟，佔地面積13.65畝，建築面積約3.50萬㎡；民建44棟，佔地面積7.05畝，建築面積約1.22萬㎡；特殊建築1棟，佔地面積0.22畝，建築面積約0.02萬㎡；空地面積34.80畝，其中現用主道路5.25畝。實施更新的目的：解決鶴峰路拓寬改造的歷史遺留問題，切實改善西嶺路交通擁堵問題，同時擴大人民醫院規模，提升醫療服務水平。
6、汽車北站片區
區位：蕉城組團舊城片區，東至蕉城附小、東方國際威悅大酒店，南至環城路，西至蕉城北路，北至閩東賓館、署前路。總用地面積約6.59公頃(98.85畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築236棟，總建築面積約12.25萬㎡，現狀開發強度容積率為1.86。其中公建61棟，佔地面積21.0畝，建築面積約4.91萬㎡，涉及交通局、水利局、水文水資源勘測局、衛生局與寧德客運站；民建169棟，佔地面積27.16畝，建築面積約7.22萬㎡；特殊建築6棟，佔地面積1.06畝，建築面積約0.13萬㎡，為宮祠建築；空地面積49.63畝，其中現有主道路2.26畝。實施更新的目的：完善公共服務配套建設，改善人居生活環境，提升中心城市形象。更新方式：以再開發為主，以整治改善為輔。
7、署前路二期
區位：舊城北部，東至現狀民建用地，南至八一五東路，西至環城路、署前路，北至市獸醫站、市財政局和市安全生產監督管理局。總用地面積16.18公頃(242.7畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築872棟，總建築面積約28.79萬㎡，現狀容積率1.78。其中公建77棟，佔地面積21.75畝，建築面積約5.39萬㎡；民建788棟，佔地面積119.82畝，建築面積約23.31萬m²；特殊建築7棟，佔地面積1.18畝，建築面積約0.08萬㎡；空地面積99.95畝，其中現有主道路10.22畝。實施更新的目的：優化署前路與天王路連接，改善片區交通和提升公共市政服務水平，優化人居環境。
8、福洋片區二期
區位：蕉城組團南片區，東鄰瀋海高速公路，南鄰陳家洋新村，西至104國道，北至水產市場、凱旋公元。總用地面積約17.69公頃(265.35畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築396棟，總建築面積約20.70萬㎡，現狀開發強度容積率為1.17。其中公建4棟，佔地面積0.6畝，建築面積約0.09萬㎡；民建389棟，佔地面積116.55畝，建築面積約20.46萬㎡；特殊3棟，佔地面積0.14畝，建築面積約0.16萬；空地面積146.1畝，其中現有主道路4.35畝。實施更新的目的：完善公共服務配套設施，改善人居生活環境，提升中心城市形象。更新方式：以再開發為主，以整治改善為輔。
9、東湖市場周邊片區
區位：位於東湖路北側，北至碧桂園天驕，東鄰天后宮、禾豐商城，南至東湖路，西至環城路菊池商貿大廈、福海花園。總用地面積2.58公頃(38.7畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築99棟，總建築面積約7.13萬㎡，現狀容積率2.76。其中，民建104棟，佔地面積28.49畝，建築面積約7.13萬㎡，涉及東升商業城、東湖市場、西版個豐新村；空地面積10.21畝。實施更新的目的：提升市場功能，完善配套服務設施，改善交通壓力，優化人居環境，提升中心城市形象。
10、東湖新村片區
區位：位於東湖路南側，北面至東湖路，東鄰長興城，南鄰東興花苑，西至寧川北路、東興花苑。總用地面積8.69公頃(130.35畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築203棟，總建築面積約17.37萬㎡，現狀容積率2.00。其中公建1棟，佔地面積0.75畝，建築面積約0.15萬㎡；民建202棟，佔地面積56.86畝，建築面積約17.22萬㎡；空地面積72.74畝，其中現有主道路21.33畝。實施更新的目的：改變該處居民長期受洪澇災害的困擾，同時解決東湖路沿線停車難的問題。
11、福洋片區三期
區位：位於城區南部，項目東臨瀋海高速，北臨福洋二期改造項目、福洋新村，西面、南面至104國道。總用地面積14.45公頃(216.75畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築64棟，總建築面積約4.64萬㎡，現狀容積率0.32。其中民建64棟，佔地面積62.66畝，建築面積約4.64萬㎡；空地面積154.09畝，其中現有主道路5.48畝。實施更新的目的：完善公共服務配套設施，改善人居生活環境，提升中心城市形象。
12、蘆坪片區
區位：位於舊城西南部，東鄰蕉城南路，西至鶴峰中路，北接蘆坪路，南至南激路。總用地面積11.95公頃(179.25畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築450棟，總建築面積約28.29萬㎡，現狀容積率2.37。其中公建22棟，佔地面積7.61畝，建築面積約1.49萬㎡；民建428棟，佔地面積103.36畝，建築面積約26.80萬㎡；空地面積68.28畝，其中現有主道路10.45畝。實施更新的目的：完善公共市政服務設施，同時解決周邊停車難的問題，改善人居環境，提升中心城區形象。
13、下宅園片區
區位：位於蕉城區中心區域，東鄰寧川北路，西鄰蕉城南路的人民銀行、樹德中學、工商銀行宿舍，北鄰閩東中路新亞廣場，南至天湖西路，總用地面積12.41公頃(186.15畝)。現有建築情況：範圍內涉及建築481棟，總建築面積約33.23萬㎡，現狀容積率2.68。其中公建18棟，佔地面積9.66畝，建築面積約4.28萬㎡；民建463棟，佔地面積95.07畝，建築面積約28.95萬㎡；空地面積81.42畝。實施更新的目的：打造連接城區南北的重要節點，完善區域公共市政服務設施，提升片區人居環境和城市景觀。
14、東湖塘農場大門山地塊項目概況：項目區位於東湖塘農場大門山以南約100米。用地總面積4.93公頃（73.89畝）。現有建築情況：總拆遷建築54棟，總建築面積1.9008萬㎡,現狀容積率0.39；公建建築10棟，佔地面積3.85畝，建築面積0.4516萬㎡；民建建築44棟，佔地面積14.98畝；建築1面積1.442萬㎡；空地面積55.07畝。項目擬安置地點：寧德恆大南側剩餘地塊。改造目的：生態修復和公園建設
15、下凡村東頭、遊澳地塊項目概況：項目區位於漳灣鎮下凡村東樓、遊澳自然村。用地總面積9.14公頃（137.08畝）。現有建築情況：總拆遷建築206棟，總建築面積6.5105萬㎡，現狀容積率0.71；民建建築204棟，佔地面積48.04畝，建面積6.3911萬㎡；特殊建築物2棟，佔地面積0.96畝，建築面積0.1194萬㎡；空地面積88.09畝。項目擬安置地點：陳普路東側、金禾雅居北側地塊。改造目的：建設學校、人才公寓等配套。
16、蘭田村福寧路東側（天山路）地塊項目概況：項目區位於漳灣鎮蘭田村西南方天山路口處。用地總面積3.58公頃（53.65畝）。現有建築情況：總拆遷建築133棟，總建築面積4.9624萬㎡，現狀容積率1.39；民建建築133棟，佔地面積23.28畝，建築面積4.9624萬㎡；空地面積30.37畝。項目擬安置地點：蘭田村天山路南北側。改造目的：天山路徵遷改造、行政服務中心建設。
17、塔山村塔南地塊項目概況：項目區位於城南鎮塔山村塔山路與福寧南路交界處。用地總面積5.48公頃（82.14畝）。現有建築情況：總拆遷建築119棟，總建築面積3.0384萬㎡，現狀容積率0.55；民建建築118棟，佔地面積34.41畝，建築面積2.9968萬㎡；特殊建築物1棟，佔地面積0.63畝，建築面積0.0417萬㎡；空地面積47.11畝。項目擬安置地點：就地安置。改造目的：改善人居環境、建設公益性配套設施。
18、廣福路東湖塘農場地塊項目概況：項目區位於東湖農場廣福路最東面。用地總面積3.39公頃（50.87畝）。現有建築情況：總拆遷建築62棟，總建築面積1.3819萬㎡，現狀容積率0.41；民建建築62棟，佔地面積16.30畝，建築面積1.3819萬㎡；空地面積34.57畝。項目擬安置地點：寧德恆大南側剩餘地塊。改造目的：建設公園綠地。
……
還有大家最熟悉的塔南退二進三。2022年，南岸片區（塔南）城建會繼續推進：
塔南片區路網改造工程：實施福瑤路、支提路西段等道路工程，進一步完善塔南片區 路網，打通「斷頭路」；同時對已建路網實施「白改黑」， 並對道路附屬設施進行改造提 升，逐步提升區域市政道路整體功能。
寧德市金馬南路（萬安路至青山路） 全長約2.5公裡，寬36-50米。
支提山西路長1000米，寬18米。
大門山公園，面積約914畝。
塔南片區綜合配套停車樓項目，位於夢龍路南側、金貴路西側；於國寶路北側，福寧南路東側；國寶路東側，廣福路南側。
金塔組團公共配套綜合樓位於唐城御品項目南側、林聰路東側、東吾路北側約8.93畝地塊，作為基礎配套設施補短板用地。
東僑開發區體育館位於寧德市金塔組團區域內，林聰路東側；夢龍路南側；項 目用地性質為體育場館用地 （A41）;總用地面18200㎡，計容建築面積16740㎡。建設內容：擬建籃球館、排球館、羽毛球館、遊泳館等室內場館， 塑膠跑道等(含停車泊位410個) 。
以及推動支提路南側國寶路西側福瑤路東側49畝；支提路南側國寶路西側福寧南路東側55畝；林聰路東側廣福路北側40畝等地塊出讓。
盤點北岸和北岸樓市的自然延伸——三都澳新區啟動區和連城片區啟動區，落腳點都是對政府配套設施建設的呼籲。盤點北城，落腳點是我們認為，北城是本地化企業的最佳發展機遇。盤點老城區以及南案片區，落腳點是想討論一下部分絕版地塊是否能考慮發展長租公寓。
當然不可能變成保租房用地，那樣無法平衡土地取得成本。但是可以考慮要求自持十年等條款，讓不追求高周轉的企業來運營。
首先，以時間換空間，收益更大。塔南這樣醇熟地塊，即使較高溢價出讓，政府也只拿到了7000元/㎡地價和若干增值稅。但是如果自持十年，翻新裝修作為二手房出讓，只會獲得更高收益，這也是市場絡繹不絕追捧的原因之一，希望能享受較高的價差和優渥的地段。
其次，能否撐過自持時間，住寧在今天的次條《過去二十年，賣地的、買房的也都賺錢了，為什麼賣房的卻接連爆雷？》中介紹了思路。同時，蕉城七人普數據顯示與2010年第六次人口普查相比市轄區內人戶分離人口增長5.12倍;流動人口增長28.86%。全區常住人口為623840人，擁有大學(指大專及以上)文化程度的人口為100593人，佔比極高。白領、藍領、大學生都是長租公寓的主要客戶，比如塔南地塊接近車裡灣基地，租客有保障。且寧德租售比較高，銀行、Reits的項目評判時都是加分項，自持期間獲得金融支持相對容易。
再次，有利於寧德樓市穩定。
一是短期有利。因為今年曙光城二期、翰林壹號府、世鴻國際公館、金港名都甚至寶信酈景水鄉的有望復活，已經有不少購買力決定觀望。加上去年第四季度至今年第一季度的金涵風暴，對價差敏感的購房群體藉機觀望。如果塔南即將入市，2022年更多的剛需、非剛需會從傳出風聲到土拍到得知戶型甚至搖號結束（如果房開做了144㎡以下戶型）的期間持幣觀望。也因為購房者的擁護，塔南地塊在土地市場上非常有競爭力，有可能強烈影響房開的拿地決策，從而分走其他地塊的吸引力，影響新區的穩定推進。
二是長期有利。七九新政 精裝新政，導致開發商越來越傾向於大戶型，市面上小戶型基本絕跡。一定程度上將導致小戶型、群租房在租房市場上越來越強勢。後續租金上揚不是沒有可能。穩房租階段，如果機構手上持有大量租賃房源，總是比純行政幹預實際有效得多。
特別是擁有資金和待更新地塊的華僑農場、寧德金禾、寧德城建、交投置業等本地國企，住寧強烈建議評估長租公寓賽道。據統計，在理想狀態下，長租公寓的拿房成本約佔租金收益的50-60%，裝修成本約佔15-20%，運營成本約佔12-13%，再加上稅費，大部分運營商的利潤率不足5%。從單個項目講，長租公寓屬於微利行業，包括從拿房到裝修，從招租到運營，國企打造長租公寓或者混改介入，都比市場機構麻煩更多，獲利空間會更小。但是國企自有擔當與氣度，進入一個領域，除了追求經濟效益，也會重視社會效應。近年來，長租公寓曝雷事件時有發生，行業從搶灘期進入到洗牌期，這時候國企應該是一塊壓艙石，為行業的健康前行發揮作用。
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