舊改轉化和拿地的區別（小地塊老大難零星舊改）

2023-04-14 15:31:12 1

舊改轉化和拿地的區別?來源：解放日報上海「十四五」期間將完成零星地塊舊改，今年是開局之年，接下來我們就來聊聊關於舊改轉化和拿地的區別?以下內容大家不妨參考一二希望能幫到您!

舊改轉化和拿地的區別

來源：解放日報

上海「十四五」期間將完成零星地塊舊改，今年是開局之年

小地塊老大難，「零星舊改」有何不同

記者 戚穎璞 見習記者 俱鶴飛

5月的第一個周六下午，合肥路196號舊改基地會議室裡坐滿了人，此刻距離開會時間還早。除了居住在滬的本地人，他們有的從四川趕來，還有的專程從日本回國，為此接受了健康隔離。對他們來說，即將開始的座談是件大事兒。

這些與會者，戶口都落在黃浦區44街坊。那是一處位於上海時尚購物地標「新天地」地塊中的二級以下舊裡，緊靠馬當路，南北縱深不過百米，東西向更是狹窄。因規模太小被納入上海舊改「零星地塊」，是上海舊改的「老大難」。

盼了許多年，44街坊在今年終於迎來舊改。本月，上海市住建委宣布全市大規模舊改進入收尾，零星地塊攻堅戰全面打響。作為「打頭陣」的，亦是黃浦今年首幅啟動的零星地塊，44街坊舊改有何不同？

所有地塊一視同仁，依法依規就能成

44街坊夾在SOHO復興廣場和住宅小區之間，只有「薄薄一片」，共有82個房屋權證，涉及315個戶口，和動輒擁有數千戶居民的成片舊改地塊相比，實在是「小如麻雀」。

「其實這裡和大規模的舊改地塊沒什麼不同，依法依規就能水到渠成。」我們採訪時，無論是徵收負責人還是具體操作的項目經理、經辦人，無一不信心滿滿。為何如此堅定？我們在44街坊蹲守3天尋找答案。

上海舊改地塊徵收，有一套清晰流程，必須經過兩輪徵詢。第一輪要徵求居民意見「是否願意改造」，若超過90%的居民同意，政府部門就會出臺相關的徵收補償徵求意見稿，根據居民的建議適當調整，之後還要根據入戶量房的面積，出具每套房屋的徵收價格。第二輪徵求意見，要看居民是否接受改造方案，若籤約率超過85%，即為徵收生效。

這次座談會，就是根據規定，在徵收補償徵求意見稿公示期間，用來聽取居民意見的。

14時，會議時間到，張國樑準時出現，環顧一周，似乎在找人。他是負責44街坊徵收工作的上海市黃浦第一房屋徵收事務所總監，幹徵收工作37年，拿到過全國勞模的榮譽。他的勞模工作室為上海舊改提供過許多創新方法，有的還推廣到外地。

在場不少老百姓，就是衝著他的名號過來聽講。因為44街坊涉及的權證數少，座談會只需連開兩天，但反響熱烈，70多個權證戶報名，佔比超過九成。

會後，張國樑才告訴我們，他是在找3位老太太。雖然只有一面之緣，但給他留下了深刻印象。去年，張國樑在不遠處的70街坊召開居民座談會，老太太從44街坊趕來旁聽，會後特意找到他，希望他向區裡反映44街坊想要動遷的迫切願望。

「在繁華的市中心還要過著拎馬桶的日子，確實心酸。但當時大家對44街坊還沒有徵收信心，畢竟面積太小了。」 沒信心也正常，因為規模、規劃和資金問題，零星地塊一直被稱作「遺忘的角落」，改造速度緩慢。即便徵收成功，由於地塊太小，開發商看不中，最後只能轉為公益性功能地塊。對徵收主體政府來說，這筆巨額徵收費用無法平衡，長此以往難以為繼。

當時，張國樑心裡沒底，但嘴上還是打趣道：「我一定向區裡反映，但不要到時候我們過來徵收，你又不想動遷了。」老太太也笑：「肯定不會，熱烈歡迎。」

從2019年上海啟動「市區聯手、政企合作」舊改新模式以來，所有舊改地塊的兩輪徵詢從未低於90%，有的甚至拿到「雙百」。這些地塊都是體量龐大的成片二級以下舊裡，「零星地塊」的表現會有不同嗎？

第一輪徵詢的籤約率解答了我們的困惑：今年時機成熟，44街坊啟動舊改，首輪徵收籤約率一舉達到97.62%。

「其實，零星地塊的徵收和其他地塊沒有太大不同。對我們來說，不管是地塊大小，參考的政策法規是一致的；對居民來說，每幅地塊的絕大多數人都支持舊改。」張國樑認為，最重要的原因是，「陽光」政策推了十多年，上海舊改變得越來越規範，透明度和公平度高，老百姓也越來越能接受舊改。「生活在零星地塊上的居民更能體諒和接受徵收方案。他們知道零星地塊徵收的難度，如果只看商業利益，這裡是完全沒有利益可圖的」。

「十四五」期間，上海將完成零星地塊舊改，今年是開局之年，44街坊是否會成為同類中的參照範本？工作人員不假思索：「範本已經有了，就是陽光動遷（徵收）。所有地塊一視同仁，依法依規辦事，加上居民支持，這就能成。」

戶均「聲音」更大，考驗徵收精細度

在上海各區中，目前黃浦承擔的舊改任務最重、難度最大,今年內要完成舊改徵收兩萬戶。張國樑團隊負責的接近萬戶，因此常常要在各個基地的居民座談會連軸轉，一站便是一兩個小時。儘管已經帶出了成熟的項目經理，自己也將近66歲，儘管44街坊只有300多位居民，他還是堅持到場親自給居民解答。

「零星地塊考驗的是徵收工作的精細度。82個權證，代表82張票，1張票就佔到1.2%。在大地塊裡，十幾戶的佔比並不大，但在小地塊裡，要是有15戶居民因為我們的工作沒做到位而投了反對票，那徵收就沒法順利推下去，損失了其他居民的利益。」張國樑說。

開會之前，我們在44街坊走了走。這裡沿街立面相對整潔，不少居民將房屋出租給咖啡店、美甲店、餛飩鋪子，人氣還不錯。從小門走入，才看到舊裡的真實面貌：兩棟房屋之間「窗戶對窗戶」，只留下「一線天」。一些居民已經搬離，空蕩蕩的屋內，即將剝脫的天花板尤其醒目，還有一些多口之家，擠在幾平方米屋子裡。

會上，居民們也針對這些情況發問：「搭了一間三層閣樓，房屋面積能不能算進去」「我家只有十平方米，卻有兄弟姐妹們十幾個戶口，補償款怎麼分配」「小地塊徵收待遇會不會好一些」「租金收入也很可觀，被徵收會不會不划算」……

坐在我們身邊的秦阿姨是位雲南回滬知青，她擔心安置房太遠，自己年紀大了，就醫不方便。73歲的強大爺更是找到我們反映，兒子離異，兒媳的戶口還在家裡，會不會影響補償款的分配。

26歲的嚴冰是見習項目經理，從經辦人崗位開始鍛鍊，如今已經很有經驗，一遍一遍給大伙兒解讀政策。他還給秦阿姨、強大爺各提供了一套解決方案。

「今天居民的問題還不夠犀利。」會後，張國樑復盤時告訴我們，下次工作人員接待居民還是要更主動些。他所說的主動，就是不迴避老百姓關心的，哪怕是最尖銳的問題。

「做徵收群眾工作，就是要很直白地告訴老百姓，怎麼保護自己，給他們分析，怎樣對自己有益」。張國樑說，所謂精細，不僅要全流程服務居民，還要把居民想不到的問題也主動拋出來，解決他們的後顧之憂，才能把徵收政策落地最基層。

300多位居民，座談會連開兩天，不能挑一些居民代表參加「省點事」嗎？工作人員很堅決：「舊改是個專業活兒，不了解的居民只能找人打聽、道聽途說。座談會本身就是徵收所跟居民交流的好機會，不能放棄這塊陣地。」