深圳房產的最後紅利與上車機會（純投資只看中兩個指標）

2023-04-14 18:00:52

【粉絲提問】提問：表哥，我想問問如果投資一套公寓的話，是應該買單價低的還是樓層高，朝向好，單價高的，如果從未來租金收益或者未來出售來看，當時購買的單價高低有沒有區別？單價差的還挺大的。有一套三樓說是可以拓出27平陽臺不算面積的這種的好嗎？

回答：

1、純投資來講，只看中兩個指標：第一個是資金成本（WACC），第二個看回報率（ROIE）。資金成本，包括入手價、交易稅費、持有成本（物業水電）。回報收益，包括租金收益、增值收益。簡單的說，就是「花了多少錢，辦了多少事」。 2、產品層面（戶型、朝向、樓層、裝修等）的價值溢價，需要運用拆骨法去重新計算價格。比如大面積一般是小區均價的8.5折，雙拼房一般是小區均價的7-8折，高層和低層總價相差不超過5%，然後還要結合實際情況看一下贈送去計算。 3、比如同樣100平為例。底樓100平，贈送27平，均價6萬/平。和高層100平，無贈送，均價7萬/平。 底樓實際的競爭力價值：【6萬/平*（100 27）平】*95%=720萬。 所以相比頂樓700的價值，底樓更有性價比。 4、以上只是簡單的說明了拆骨法的一個要素，實際過程中，還需要結合其它的「價值拆分點」綜合分析。任何套利的前提是先估值，發現不合理的折價，然後挖掘套利空間。

【會員提問 】大表哥，我原想積攢資金購寶中的盤，但疫情衝擊下，這一片區我已拍馬難追。現在根據手中預算考慮，留意到沙井、光明、大運這三個片區發展潛力較大。從純投資的角度出發，可否請你對比這三個片區的價值和潛力？謝謝！

回覆：

沙井定義為大空港新城的核心居住區，舊改很快，大量的配套在建，11號線解決了距離問題，未來3-5年會有翻天覆地的變化，沙井海岸城，深外學位入駐，是深圳最具潛力的板塊之一，贏得不少小白領的關注。只是二手房選擇不多，去年也有不小漲幅，到現在空間依然很大；如果能搶到限價的新盤，基本都是賺到。

大運作為龍崗中心的龍頭股，長期存在價值兌現。但目前的的缺點在於未來的不確定性，距離主中心太遠，隨著羅湖的落寞和龍華的崛起，關內外溢的需求會越來越少，屆時不知道是否有足夠的需求來承接更高的房價；深圳東進的決心相比於西進還需要時間來檢驗；

光明分兩塊區域：公明和光明中心；公明是老城區，而且是沒什麼發展的老城區，基本就6線城市的樣子，買房的除了小老闆還是小老闆，未來只能靠光明中心輻射了；光明中心（光明鳳凰城）是一個城市副中心，目前還在大規模建設中，3到5年會發生質變，成為深圳科技產業三大支點之一。

【會員諮詢】大表哥，皇庭世紀一房一廳單價在10萬多點值得入手嗎？工作在福田，想自住加投資，或者有其他的樓盤推薦嗎？

回覆：

1.就自住而言，皇庭世紀和皇御苑，是皇崗片區少數帶大花園的社區，皇庭世紀周邊的商業配套比皇御苑要更加豐富一些。這個小區的小戶型，主要是1-7棟。戶戶都是客廳出陽臺，大部分朝南。 2.投資增長點，主要看皇崗中學的集團化歸屬，以及皇崗村的舊改。入手價10萬基本符合價值，未來的價值，就看上述增長點帶來的市場預期。3年內會有釋放，3-4年短投，可入。

【諮詢】最近寶中新安地鐵站附近帶寶實學位的幾個小區都很熱，凱旋城都沒有低於9w了，其他小區不論是新房還是二手都突破了10w了，這個區域還有潛力嗎？相比之下寶安，寶體站附近單價會更低一點，主要是因為帶寶實學位的原因嗎？

回覆：

寶體站附近的單價低是有各種各樣的原因的：

1、君逸世家有一棟多梯多戶住宅小商販混居樓，拉低了均價，且君逸世家小區環境不行，大堂頗小氣。整體氛圍不夠宜人，即便有寶安中心區中軸線無敵景觀，還有路衝之意，起不來

2、幸福海岸戶型繁多，在市面上掛盤的一般都是非搶手貨，看上去價格低，實際好貨早就成交了。

3、金成時代. 04年的樓盤，開盤4000塊。保養維護都比較差，綜合條件不行所以便宜。

4、西城雅致，單體樓，勝在物業、贈送還可以，入門選擇

5、第五大道已經比較貴了

6、新岸線戶型也很多，好貨去化也快。

寶安實驗有增益作用當然是毫無疑問的，而在寶安實驗的學區內寶安大道以南的地方都是次新盤，不論是新房還是二手房，這個區域目前是寶中最新的片區，還有幾塊增量土地會入市，同事也是前海到寶安第一站，只能說多個因素相互疊加的增益效果。若論樓盤本身戶型、花園、保養等方面甚至不如以上這些樓盤的。只是綜合其他因素來說，凱旋城是值得投資的。

勇敢徵服一切：它甚至能給血肉之軀增添力量。