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信陽西部城區發展規劃(河南省三四線城市)

2023-06-26 07:20:21 1

正文共:5707字

預計閱讀時間:18 分鐘

信陽房地產市場前景不容樂觀,無序供地下市場供求關係持續惡化。

作者 / 楊科偉、張家樺

城市稟賦:河南省內市域面積第二、總人口近900萬的豫鄂皖三省經濟結合部

信陽,地處河南省最南部、淮河上遊,處於中原城市群、武漢城市圈、皖江城市帶三個國家級經濟增長板塊結合部和京廣、京九「兩縱」經濟帶的腹地。主要產業包含地產、旅遊業以及茶業。截至2019年,全市總面積1.88萬平方公裡,全市轄2區(溮河區、平橋區)8縣(潢川縣、光山縣、息縣、新縣、羅山縣、商城縣、淮濱縣、固始縣)以及羊山新區、上天梯非金屬礦管理區、南灣湖風景區、雞公山管理區、潢川經濟技術開發區、信陽高新技術產業開發區等。

2019年,信陽市全年GDP總值2758.47億元,在河南省地級市中處於中遊。年末全市總人口887.92萬人,常住人口646.39萬人,其中城鎮人口316.60萬人,城鎮化率48.98%,全年出生人口8.91萬人,淨增人口2.76萬人,人口自然增長率3.11‰,高於全國平均水平。

房地產市場發展

01

16、17年開始發力房價倍增19年趨勢性走弱房價滯漲

2016、2017年,信陽房地產市場開始發力、持續火爆,期間房價翻倍上漲,商品房銷售面積年均增長量都在100萬平方米以上。2018年以來,房地產市場需求趨於飽和,房價整體運行平穩,房企對市場信心不足普遍平價銷售。2019年上半年,市場更是趨勢性走弱,在售房源庫存積壓嚴重,房價隨之步入滯漲階段,房價增速收窄至10%,較2018年下降4個百分點。

統計數據顯示,信陽樓市成交規模2018年後基本穩定,年均商品房銷售面積基本保持在900萬平方米左右。

當前市場綜述

02

購房者普遍觀望、市場形勢愈加嚴峻項目去化壓力加劇

信陽市民生活方式更注重日常消費,沒有儲蓄習慣,購房能力相對不足,疫後購房者大都捂緊錢袋子,更不敢購房消費,市場觀望情緒愈加濃重,信陽房地產市場形勢也是愈加嚴峻,典型如溮河南岸、羊山新區等片區在售以及待開盤項目眾多,同質化競爭異常激烈。

統計數據顯示,2020年上半年信陽商品房銷售面積同比下降近4成。「金九銀十」早已不同往日,僅部分項目成交階段性提升,但仍面臨較大的去化壓力。

政策環境

03

19年取消限價,首套首付2-3成利率5.88%二套首付3-4成利率6.125%

信陽調控政策相較溫和,不限購、不限售。早期實行限價政策,毛坯備案價格不超過6500元/平方米,精裝備案價格不超過9000元/平方米,但2019年信陽取消限價。首套房首付比例20%-30%,商貸利率5.88%,二套房首付比例30%-40%,商貸利率6.125%,三套及以上停貸。

熱點區域

04

羊山新區全市價格高地,平橋價格窪地溮河南、北價差300-500

信陽主城區劃分為以下4大板塊:

其一,平橋區乃價格窪地,在售項目相對較少,房價6000-6800元/平方米。

其二,溮河區以溮河一分為二,市場顯著分化。溮河以北以老城學區房為主力,房價7500元/平方米,溮河以南在售項目扎堆,房價6700-7200元/平方米。

其三,羊山新區自2013年規劃以來,市政配套漸趨成熟,已是全市價格高地,房價8000元/平方米。

需求結構

05

置業首選地段、學區,對價格異常敏感舒適型三房、四房更易去化

潛在置業群體首選地段、學區,羊山新區最被市場所認可。並對價格異常敏感,喜好在各區域、樓盤間比價,同地段樓盤優先考慮價格,品牌房企幾無溢價空間。

改善性需求持續釋放,成交主力三房、四房,舒適型產品更易去化。

購買能力

06

郊縣購買力遠強於市區純剛需總價100萬元已是極限

信陽主城區市民的生活方式更注重日常消費,普遍沒有儲蓄習慣,購房支付能力相對不足;郊縣外出打工者收入水平高,返鄉置業的購買力更強,羅山、光山等縣城房價甚至高於信陽市區。

普通工薪階層月收入在3000元,月供壓力門檻4000元,高收入群體月供壓力門檻6000元。

純剛需客群購買力有限,房價天花板效應明顯,總價100萬元已是可以承受的極限。

土地市場

07

無節制供地並推廣城市舊改大盤今年供地提速後去化壓力再加劇

信陽土地財政依賴度較高,受限於產業基礎相對薄弱,市財政長期虧空,土地出讓金遂成為重要的地方財政收入來源。

近年來,信陽市政府無序供地,很大程度上導致房地產市場供求失衡。2018年伊始,信陽大力推廣城市有機更新改造,洽談正弘、金科、融創等房企開啟四大舊改項目,單盤體量都在千畝。

疫後信陽供地更是提速增長,典型如羊山新區核心片區,2020年6月密集出讓3宗地總建面約50萬平方米,7月鄰近地段出讓總建面20萬平方米地塊,10月鄰近地段再出讓總建面90萬平方米地塊,去化壓力顯著加劇。房企對後市信心普遍不足,大都年前搶跑開盤、平價走量。

項目營銷

08

分銷佣金最高8%,特價房最高優惠4萬首付分期低至2萬

隨著市場降溫,去化壓力加劇,房企營銷層面出現以下幾點新變化:

其一,渠道分銷,房多多在信陽更有深耕優勢,貝殼則三進三出。為了加快成交去化、搶回款,部分品牌房企通過抬高售價500元/平方米來補貼中介,分銷佣金比例高達8%。

其二,特價房,雙11期間房企推出特價房營銷,樓層較差房源最高優惠4萬元。

其三,首付分期,疫後房企實行首付分期,首付低至2萬元,2年免息。

房企競爭

09

品牌房企與本地房企各居一隅本地客戶偏好信合、建業

2016年-2017年,恆大、中梁相繼進入信陽,隨後碧桂園、融創等50強房企陸續進入,房地產市場開始高速標準化發展。

本地房企信合集團深耕信陽多年,項目口碑、品質皆有保障,深受本地客戶信賴,建業在信陽也有不錯口碑,頗受本地客戶認可。外出打工者在外接觸品牌房企較多,返鄉置業傾向於品牌房企。

市場展望

10

供求持續惡化下市場不容樂觀房企現金為王定價趨向保本線

信陽發展方向是向北拓展,向東延伸,北部高新區以高鐵站為中心,與羊山新區東西兩相呼應。羊山新區發展趨於成熟,但北部高新區生活配套普遍落後甚至缺失,整體發展進度緩慢。

展望未來,信陽房地產市場前景不容樂觀,無序供地下市場供求關係持續惡化,疫後市場普遍預期信陽房價將轉跌,買漲不買跌心理作祟下市場觀望情緒愈加濃重。受此影響,房企對後市信心不足,現金為王已是市場共識,定價趨向保本線才能提振成交去化。

典型項目一:藍光雍錦府

案場圖

區位:西區

物業類型:高層、洋房

主力戶型:96-120平方米三房

首開時間:2019年12月7日

售價:6500元/平方米

項目點評藍光雍錦府位於羊山新區,項目主打剛需性價比,曾獲信陽房地產市場成交套數、成交面積和成交金額的銷售「三冠王」。項目佔地213畝,共規劃有29棟樓,包括17棟高層和12棟洋房。目前僅推出高層,主力戶型96-120平方米三房,其中大面積段戶型更易去化。項目首開在2019年12月7日,推出550套左右房源,當天去化超7成。疫後項目房價普遍上漲100-200元,並推出首付分期、2年免息,最低首付2萬購房的重大利好。8、9月市場較熱,到訪量平均一天10餘組,主要客群為信陽郊縣年輕人及少數老城區的本地人,其中8縣佔比超6成,老城區客戶佔比較低。

典型項目二:正弘新城

案場圖

區位:溮河北

物業類型:高層

物業類型:125-143平方米三房

首開時間:2020年10月31日

售價:7500-7600元/平方米

項目點評:正弘新城作為正弘在信陽的開山作,談下市政府四大舊改淨地其一,用作有機城市更新改造。項目佔地1244畝,為信陽佔地最大項目,共分十期開發,涵蓋商業、公寓、寫字樓及學區等多業態。其中住宅主力戶型125-143平方米三房,整體均價7500-7600元/平方米,基於政府有底價限制,可享套均優惠40000 元。項目定位純改善,前期蓄客1-2月,10月31日首開一期推出600多套房源,項目均價7400元/平方米,當天去化400餘套,去化率超70%。作為信陽本地「網紅盤」,項目銷售不依賴渠道,以自然到訪為主,行銷一體,國慶期間到訪量一天60-70組。到訪人群以老城區本地改善人群為主,老帶新較多,甚至有一人帶半村人現象。

典型項目三:世茂雲璽

案場圖

區位:溮河南

物業類型:洋房

主力戶型:113-133平方米三房、142平方米四房

首開時間:2019年6月

售價:7000元/平方米

項目點評:世茂雲璽位於溮河區溮河南岸,屬世貿「雲」系產品,主打高品質洋房社區,北臨溮河,向西是南灣湖景區,背靠賢山。項目推出28棟樓共計596套房源,主力戶型113-133平方米三房,洋房得房率高達88%,由東向西開盤。2019年6月首開推東區,現基本售罄,均價7000元/平方米。首付比例首套3成最低可做2成,二套4成。項目優勢在於地理位置,疫後去化速度有明顯放緩,至8、9月仍疲軟,10月較好,借國慶返鄉潮當月去化30套左右。周末舉辦促銷活動,訂房2萬抵3萬,一天到訪量10組,多為當場籤約。置業主力人群為本地地緣性客戶,另有少數8縣外地打工人群返鄉置業。

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