旅遊地產開發指標（旅遊地產開發手冊）

2023-07-03 02:36:14 1

旅遊地產開發指標?我們先說一下旅遊地產，什麼是旅遊地產？由於旅遊地產沒有一個通行的定義，為了便於理解和在同一個概念上來交流，我來做一個簡單的描述，我來為大家講解一下關於旅遊地產開發指標?跟著小編一起來看一看吧!

旅遊地產開發指標

我們先說一下旅遊地產，什麼是旅遊地產？由於旅遊地產沒有一個通行的定義，為了便於理解和在同一個概念上來交流，我來做一個簡單的描述。

旅遊地產主要是和剛需地產，也就是普通住宅相區別。旅遊地產有它自己的特徵。它有度假公寓、度假別墅，以及配套的度假村，酒店和一些具有養生養老特徵的地產，我們稱它為度假地產。

度假地產和普通住宅的區別主要是在功能上不一樣，普通住宅滿足日常生活所需，對便利性要求很多。度假地產是滿足度假、養生、養老需求，是一個更高層次的生活方式和精神需求。所以它就對外在環境要求比較多，比如說風景優美、環境安靜甚至有一定的私密性，空氣品質比較好，食材比較好，等等。它具有這方面的特徵，基本上是第二居所或第三居所。

因為這些特徵，度假地產和養老地產在開發和投資上跟剛需住宅是不同的。無論是從開發商還是從做地產基金的角度，投旅遊度假地產和剛需地產是有很大區別的。比如說在設計風格和設計成本上，度假地產對設計要求很高。城市內剛需地產基本都是鴿子籠，設計成本相對較低。當然沒有絕對的，就像一些住宅設計還是有一定的美感和風格。

另外，度假地產針對的人群不一樣，它的目標客戶是一群有錢有閒有品位的人。下面我根據不同的方面對度假地產做一個分享。

1.選址

首先說選址，度假地產的選址首先要有特色，在3A、4A風景區或者有特色的自然風光，要麼是靠山，或望海，或原始森林，或熱帶雨林，或者是說歷史名城。現在還有做度假地產的去吐魯番，這就是荒漠風光。

具體說離城市有多遠，這要看不同項目了。有的人願意住在大城市周邊，有的人願意住在深山老林。不同的選址針對不同的營銷策略和度假需求，這個沒有統一的標準，並不是說一定要在核心城市的周邊。

第二個是交通方面，當然如果你想要這個項目很快盈利，它最好是處在交通中心，比如說它有高鐵，有火車，有機場，即使是很小的機場。而有的開發商或投資人很注重私密性，不想離交通中心那麼近，它不是針對大眾化的度假需求，是針對一小部分人的，比如說明星、企業家等等，這部分人群更注重私密性，不想被很多人看見。

從大眾化的度假地產來講，它還是需要對交通中心有一定的要求，比如說和順古鎮，和順這個項目已經做了10多年，但是它是從騰衝機場開通後才開始盈利的。所以說流量、人群、交通還是一個非常重要的關鍵點。

2.創意和設計

其實度假地產另外一點是非常重要的，就是創意以及相對應的設計。創意是要看對這個項目做什麼定位，是從項目的自然和歷史條件來做創意和策劃。創意的策劃主要是看當地的特色，比如說當地是民族特色，還是海港風情。當然還包括當地的歷史文化、人文、民族，等等。這個項目的創意決定了定位的人群，建築設計風格。這都是和創意相關的。

我覺得創意是非常體現度假地產開發商核心競爭力的一個東西。實際上現在很多旅遊規劃公司我們也跟他們合作過，但基本上創意是我們自己做的，而且以後也會堅持自己做。下面的設計是更具體的了，更具體的設計就包括項目的建築是什麼風格；設計體現什麼樣的文化，是中式西式，還是結合的，園林是什麼樣子的。這就需要建築設計師、園林規劃師、裝潢設計師來實施這個創意。

我非常建議一個度假地產項目需要美術，就像拍電影裡面也有個美術來控制整個電影的色彩，而地產的美術是來控制項目的整體色彩、色調、情緒和容積率。

3.買地

如果說選址選好了，項目的創意、設計、規劃也有了初步的方案。那就到了買地這個階段，買地需要注意幾點。

第一個是招標之前需要與當地政府或原業主事先溝通，因為現在這個地塊無論是商業用地還是旅遊用地或者住宅，招標的程序都是要走的。那為什麼要與當地政府或原業主事先溝通一下呢？因為在招標之前你要了解這個地塊的前世今生。在和當地政府達成意向以後，就可以把已經做好的設計規劃方案、用途和容積率都給地方政府，地方政府按照建議的容積率、開發方案做出這塊地的整體規劃，這之後再走招標程序。

因為如果是你不跟原業主或當地政府做溝通，那很有可能這塊地別人已經看過了，別人甚至已經圍欄，開始做售樓廣告了，當然這是不合法的。但是很多地方的房地產開發、銷售並不規範，所以說實際上在拿地之前，這些基礎性的工作都要做，排除競爭對手，這樣才開始和政府討論招拍掛和地價的事情。

買完地和招拍掛取得土地之後就涉及籤土地出讓合同和交足土地出讓金。土地出讓合同基本上都是格式條款，有些根據國土資源部的要求，土地招拍掛之前都需要到達五通一平，至少也要三通一平，也需要收儲（即把土地的性質變更為國有建設用地並收歸到國有土地儲備中心）。

收儲和政府進行補償之後才能來招拍掛，但實際上很多地方政府並沒有完成收儲和補償。地塊還是耕地、茶園，或者雖然是建設用地但還沒有完成遷拆補償，這個時候地方政府就開始招拍掛了。但實際上補償工作是由開發商自己來完成，這就會涉及補償的標準和費用等問題。

但是當地政府在土地出讓合同上又需要寫上這塊地已經五通一平。五通一平就意味著補償這塊都是由政府自己做了。這個時候就特別需要和政府在籤一個補充協議，把雙方的權利義務與關係明確一下，包括對農田的補償，耕地佔用稅，都需要明確一下，避免日後產生很多爭議。

4.開發和運營

開發和運營也是非常重要的，是度假地產有別於住宅的重要特徵之一，因為住宅剛需賣完就賣完了，開發商頂多留一個物業公司，甚至物業公司，業主委員會都可以換，開發商就全身而退了。

度假地產是不一樣的，當然有一部分度假地產賣完房子也就撤了，但一般來講度假地產有一個延續性，比如說配套建造一個度假村或酒店。地方政府往往不希望開發商賣完房子就走，因為留一個度假村或酒店能夠給地方政府帶來持續的GDP收入和提高當地產業水平。

地方政府在給地的時候，往往會規劃部分土地為商業用地或旅遊用地，它會要求開發商配套來建立一些持續性的產業。所以說度假地產的運營是很重要的。

但有的人講開發房地產項目，第一是地段，第二還是地段，第三還是地段。地段其實是相對的，尤其是度假地產來講，同一塊海濱用地，比如說三亞清水灣和海棠灣，相鄰的兩個項目不到3公裡，它們的品質和價位是完全不一樣的，所以說這個完全看運營管理水平。

如果做精品的樓盤，這成本一定要大得多，真正的精品樓盤一定是真金白金砸出來的。除了建築材料、五金件要用好的，建造成本、人工成本、管理費用比普通地產也高出來很多，度假地產預算一定要打足。另外一個是說度假地產容積率都比較低，一般都在0.5以下，容積率很低，導致土地的單位成本很高，也是成本高的一大原因。

在設計上，度假地產不同於住宅，設計上要有它的風格。更多的設計是要求房子處在綠樹掩映之中，不希望一推開窗子看到的都是鋼筋水泥。這就對容積率、園林、綠化、樹種、庭院的要求都是很高的。尤其是說在海邊、在熱帶雨林，防潮都比普通住宅的要求要高。所以說建築材料一定要好，不能讓房子漏水，門窗歪曲變形，這樣才能保持一個高品質的住宅。

另外，度假地產設計師費用很高，好的設計師是很昂貴的，大家看銀河SOHO的設計師扎哈·哈迪德的設計費用之高，而銀河SOHO還是商業地產。

對一個好的度假地產來講，高端的設計師是必不可少的，我認為在設計上花的錢是值得的，不能在這削減成本。細說設計就會有很多可講的，商業地產設計可以說就像貝聿銘講的，建築就是權力的象徵。他設計的香山飯店、中銀大廈都很體現這一點。

而度假地產的建築就是身份的象徵，是品位的象徵，設計師在設計的時候當然跟投資人或開發商的要求有關，一個有品位的投資人會要求設計師不需要求新求異。

度假地產好的設計是美觀、實用，和當地的環境、文化相融合，雅俗共賞。當然你也可以說峇里島也沒有什麼設計啊，峇里島的度假村不就是幾個茅草屋嗎？但實際上，它的茅草屋也是和它的環境文化相融合的。

但我不建議在中國海島的旁邊照搬印尼峇里島和泰國普吉島這樣的設計，畢竟它是熱帶，而海南只有牛嶺以南的三亞才是熱帶，牛嶺以北是亞熱帶。熱帶和亞熱帶海的氣味、顏色、潮溼程度、沙灘的細膩程度都是不一樣的。所以說在真正做茅草屋設計，並不美觀，並不實用。

度假還有一個運營管理的問題。因為運營管理一般來講會在當地設項目公司，總經理由總部派，但大部分人員還需要在當地招聘，這就會涉及人才招聘的很多問題。由於度假地產一般都不在城市中心，當地很難有年輕人願意過去工作，另外當地人才確實有限，這方面是一個需要克服的因素。

運營管理能力最主要還是攬客能力、銷售能力，怎麼能吸引人到這度假消費的綜合能力。如果說度假地產本身配套了度假村、酒店，或長租的度假公寓，這就對運營管理要求非常高。運營管理細說包括很多方面。

比如說酒店的管理能力、攬客能力和渠道。怎麼樣通過當地飲食文化留住人，怎麼樣去設計當地的演出，怎麼樣去設計當地的特產和禮品，怎麼樣設計當地的娛樂項目，配套什麼樣的球場。方方面面，其實就是讓客人吃得有味，住得愉快，玩得開心，有親和放鬆的氛圍，不感到孤單寂寞，不會人煙稀少到需要找保潔人員或者銷售人員去聊天。這是整體的攬客能力的體現。

在營銷方面就有很多辦法，比如說通過旅行社、微博，拍電視劇，文化產品等等。比如說和順古鎮是有幾部電視劇在那拍的，包括騰衝人氣火是因為中國遠徵軍等電視劇在那拍的。我認為運營管理能力是度假地產的一個核心。如果項目能承接當地政府的公務接待，那盈利壓力相對較小。但如果純粹是商業性的開發，需要從市場攬客，這方面是非常重要的，也是體現度假地產開發商的核心競爭力。

如果度假地產配套酒店，酒店的管理和營銷是非常專業的內容。現在酒店基本分成兩類，一種是商業酒店連鎖品牌的如洲際、喜來登、希爾頓。喜來登、希爾頓各自有自己的度假酒店品牌。把酒店委託給他們管理也是一種方法，但是酒店管理方盈利比較好，業主方賺到錢很難，因為酒店盈利周期也很長。

另外一種酒店管理方式也就是找SLH（Small Luxury Hotels of the World）小型奢華酒店來管理，國內現在有幾家做得比較有特色，也成了小型奢華酒店聯盟的成員，但大家去住一下會發現，跟世界上其他小型奢華酒店還有一定差距，從創意、設計、裝修、服務特色上還是有需要提升的空間，但國產酒店品牌在短短幾年內做到這種程度也是很了不起的。

5.政府關係

在地方上做項目很重要一點就是政府關係。這需要從幾個方面來講：

一方面是從政策法律上方面講，房地產市場雖然有全國統一的法律法規，但各地地方性的政策和細節也很多，比如說某個地方規定50畝以下的地審批在縣級，50畝以上的地審批在市級，比如說公司拿200畝地或者1000畝地，公司就需要考慮是在那個層面審批還是做多個項目一起去開發。

第二方面說一下政府換屆的影響，因為去當地做旅遊度假地產，很多情況下是當地招商引資去的，也許諾了一些優惠政策，然後一些開發思路、創意也和當地政府一把手溝通過。但是如果換屆之前你還沒做完，那麼換屆之後有可能你的開發進度和設計風格都會受到影響。所以做度假地產最好在領導的任期之內產權證該拿的拿了，該審批的審批完，規劃該做完的做完。這樣，換屆就對你影響不是很大。

第三個方面是政府的不當幹預。這也看去哪兒，如果說去青島這些地方開發度假地產，當地官員水平相對比較高，市場化也比較高，可能不會更多地參與到項目細節裡面去。

還有一個問題就是地方政府特別常見的是催開發進度，因為你做一個酒店或度假地產需要三年，開發快的話兩年開發完。地方政府為了完成GDP，尤其是前兩年，它就會催你，讓你快幹加大幹。

還有就是當稅收不上來，稅源不夠足的時候，就會去項目上徵稅，這也是經常發生的問題。當然央企基本不會遇到這樣的問題，因為它還是比較顧忌的。如果民營企業做，會經常面臨這樣的問題。

那麼面臨這樣的問題的話，怎麼去處理呢，當然最好還是說當地事情當地解決把關係處好，當然在合法途徑下。不要產生不必要的稅務上的問題或糾紛，如果實在產生了問題，那只能是通過中央政府主管部門去做政策層面的工作。所以實際上度假地產最費心的還是在地方政府。這和其他行業面臨的最大問題是一樣的，市場之內的問題都不是問題。

6.資金安排

正如前面所講，度假地產開發成本、營運成本高，度假地產一般來講是需要融資的。而無論是多大的開發商開發的，對資金方的要求是要對度假地產有一個非常好的了解，資金方能判斷這個度假地產的品質，比如能賣到多大的價位，市場預期是什麼，資金方一定要有這個欣賞水平。要不你怎麼知道你需要融資多少錢，他能還給你呢？因為畢竟抵押房產等擔保措施也是建立在市場預期上的，那麼好的度假地產，一樣的我賣30000一平米，可能離我5公裡的度假地產才賣10000一平米。

雙方的客戶銷售對象不一樣，我這邊都是海歸、企業家、精英群體、娛樂圈人士。你那邊可能就是針對另外一方面的富裕人群。所以說作為資金方來提供資金的時候首先自己要對度假地產這個行業，樓盤的品質，能賣多少錢等做一個估計。

有的基金只注重計算收益率，我是不這樣認為的。除了計算收益率，還要對這個行業了解，要不怎麼計算出來一平米多少錢，能賺到多少利息。

度假地產的融資有兩種形式。一種是開發的時候就做了私募。另一種是開工後或者即將完工達到了融資要求的時候再做債權融資。當然銀行貸款也是一個方面，銀行貸款主要有一個要求是項目資本金必須要完成投資額的35%，才能做房地產的銀行貸款。

另外銀行貸款有額度要求，每個銀行每年的額度都不一樣，所以銀行貸款能夠貸到款的情況是有的，但是很多情況下貸不到款，所以要從資金方找資金。資金方在為項目融資的時候，就是說抵押，然後再做一個抵押率，約定一個年化收益率。

除以上兩個方面的融資，我們在實踐創新的金融產品為開發方最需要資金的時刻提供資金。因為開發商資金都很緊張壓力也都很大。開發商在拿地階段的資金壓力是最大的，就是交土地出讓金這個階段，它的資金壓力最大。

地拿下來以後，開工了，或提前預售了，它的資金壓力就會降低。因為按照建設部或銀監會的要求，需要五證齊全才能預售，但是很多地方只拿了一個證，甚至一個證都沒有就開始預售。

還有各種類似的資金回流途徑，如會員卡、內部認購。所以最難的就是拿地階段，因為要交足土地出讓金，還需要交一些稅費，還有管理費用，和買一些必要的原材料。所以對資金方來講，在開發方拿地階段，更多的參與股權，或者說股權轉債權，分紅加利息等多種方式。

我們更多的是希望用創新的方式來做我們的基金。因為如果以傳統的方式去找N多個LP融資，或者集團給的資金，這都是有很大中間環節或者財務成本的。創新的金融方式，比如網際網路金融，縮短房地產開發的投資人和購房者之間的中間環節，不但使房價降低，也會使資金的使用更有效率。

當然很多人現在質疑房地產還能做嗎？我覺得對度假地產和養老地產，目前來看它的風險還是可控的，當然也看合作方是誰。我在這方面還是比較樂觀的，而且關鍵在於與時俱進的探索、實踐創新的開發形式和資金形式。