城市社會價值（真正的城市價值）

2023-06-29 03:18:11 1

樓市動蕩，驅逐了炒房客，與此同時，豪宅市場成交仍然穩健，部分熱門城市頂豪甚至出現了較為可觀的漲幅。可見，由於豪宅抗跌性強，中心城市豪宅已然成為當下塔尖高淨值人群增值、保值的首選投資品之一，市場預期依然樂觀。

豪宅市場成交回暖成抗通脹首選投資品

順豐創始人王衛買216套房，一年增值高達20億，頂級收藏家劉益謙不僅收藏高檔藝術品，其名下也是房產無數。從2017年北京單價在7萬以上住宅成交量來看，套數同比上漲79%、成交面積上漲37%、成交總金額上漲35%。從諾亞財富的一項數據來看恰恰驗證了這一點：經歷去年樓市新一輪上漲後，計劃減配房地產類資產的高淨值人士佔比從45.3%降至20.1%，計劃增配的佔比則從14.6%升至22.7%。相應地，頂豪產品遂成為塔尖高淨值人士資產保值、增值的投資品之一。

為什麼中心城市豪宅會成為高淨值人群抵抗樓市下行和貨幣通脹的首選投資品呢？有兩方面原因：一是調控主要是限購限貸，而頂豪不在普通住宅範疇，往往不受限購影響，且不依賴信貸政策；二是頂豪的銷售周期本身比較長，同時針對的是一小撮高淨值人群，產品有限，客戶也有限。這類塔尖人士受調控政策影響較小，而且其投資意識較強，豪宅產品正中下懷。

更穩健的回報和風控

富豪在選擇投資方向上，保值，增值都是基本目標，但有時候快周轉也是考量因素，先問問自己要什麼。投資就像找對象，只有最適合的選擇，沒有最好的選擇。

變現和流通能力

雖說豪宅和普宅都有投資回報不錯的產品，從比例上來說，普宅回報率大的佔比更高。說到底還是供需關係在作祟，我國90%以上的住房需求仍是剛需，這些剛需普宅反而具備更大的升值潛力。

別墅的價格計算方法與普通房地產不一樣。價格比同大小的房子要高很多。光從價格來說，別墅相對來說不好出手那是肯定的，變現能力以及流通性較差，但是投入普通住宅同樣要面臨限購和未來房產稅的威脅，並且對於中心城市而言，要以大筆資金投資普宅顯然是與當前中央政策「房是用來住而不是用來炒的」相違背。

同樣是上槓桿投資別墅比炒股更省心

持有別墅的業主可以按照自己的意願買賣別墅，只要先支付一定首期房款就可以擁有自己的房屋，這樣利用財務槓桿就會為自己增添很大的經濟實力。和股票市場相比，雖然可以在購買股票時只交納一半現金（或者更少），在交易中這被稱為「保證金購買」，但是每一次當用保證金購買的股票下跌時，就必須在帳戶上存入更多的現金。

保值買一套別墅可以一舉多得

別墅本身可以抵禦通貨膨脹，別墅產業在經濟蕭條時期是資產保值的最佳避風港；如果決定將別墅賣出，可以用其獲得的收入再買一套更好的別墅，這樣就可以避免為上一次獲得的別墅投資利潤交稅。

稀缺「禁地令」使得別墅身價倍增

別墅產業之所以有升值空間，不單因為市場助推，最重要的原因是，從2006年國家開始施行的「禁墅土地令」——自2006年開始，國家對別墅用地的嚴格控制，使得別墅用地的大門被一下關死。別墅的用地成為了「零供應」，別墅市場也勢必越來越稀缺。更重要的是，別墅生活代表的是一種圈層，它聚合著城市最頂尖人士，收藏著其它別墅所不具備的獨有資源，這樣的別墅的價值才是最具增值的資產。

鎖定核心地段的價值投資

通脹時代，豪宅日益成為富豪眼裡的保值硬通貨。然而並非所有豪宅都能同時迎合高淨值人群與日俱增的居住投資需求。那麼塔尖人群在購置高端居所時，該如何對豪宅的居住屬性與投資屬性作出選擇？有沒有一處居所，能夠兼具完美生活方式和資產投資屬性呢？

別忘記那句老話，區位區位還是區位。杭州的高端住宅在上海也就是個普通住宅，上海內環內的2室戶在三線城市可以買獨棟別墅。在個人的投資能力範圍之內，選擇中心城市，選擇核心區域，選擇核心位置；如果在同一位置上挑選，選擇相對品質好的樓盤，選擇大開發商開發的小區，這個邏輯比較正常。

別墅是個好東西，低容積率產品越來越不可能在城市核心區見到了，看看靜安和徐匯的老洋房賣多少價錢？看看湯臣高爾夫賣多少錢？確實保值，但你想賣的時候能馬上有買家麼，能很容易賣得掉麼？同樣是一個億的投資，你可以買一套上海市中心別墅，可以買十套不限購城市核心區域的大平層，或者在地鐵上蓋買一堆小soho，你怎麼放你的雞蛋呢？

「中心」回歸，市心豪宅成高淨值人群「守富」之道。

數據顯示，位於核心區域特別是城市中心區的住宅，具有極高的升值、出租價值和超強的抗跌性。如倫敦，城市中心物業價格在過去30年間上漲了約30倍；上海靜安區、黃浦區的房價是城市其他區域房價的約3-4倍。中心物業升值的背後，究其原因是城市中心佔位已經決定了它絕對的價值高度

從上述分析來看，之所以要選擇別墅豪宅進行投資，其實就是稀缺性！地段的稀缺性！還有項目可售存量的有限性！至此我們不難理解，正是由於上述項目的「稀缺性」決定了這些板塊豪宅賣一套少一套，決定了這些別墅豪宅項目不僅僅具有城市別墅豪宅的第一居所的居住價值，在投資價值的體現上勢必會有別於傳統公寓豪宅的快速增值的過程。

武漢豪宅的價值體現

在《中國城市商業魅力排行榜》中，2018年前五個新一線城市依次為成都、杭州、重慶、武漢、蘇州，相比北上廣深動輒數千萬的置業投入，新一線城市的高價值別墅在資金投入上相同，而其核心價值要遠遠超過一線城市的普通住宅，在這裡，我們將要對於華中地區最具投資價值的城市——武漢的高價值別墅板塊加以對比分析。

據了解，雖然武漢樓市新房二手房房價「倒掛」現象普遍存在，二手房價格普遍高於新房10%~40%，導致買房人排隊去「打新」「買到就賺到」。市場供應緊缺、新房二手房房價「倒掛」、搖號保剛需等現狀下，導致武漢樓市正進入微妙的惡性循環。

當然，對於塔尖人群而言，對於居住價值和投資價值的權衡會讓他們在武漢樓市中找到核心需求，特別是在經歷了2017武漢豪宅年之後，單價4、5萬以上的樓盤不斷攀升，但價格高最多只能稱為「壕」並不能代表好，特別是相對頂級富豪而言，真正具備傳世核心價值的豪宅在武漢有哪些？

1、稀缺資源

何謂稀缺資源？對於武漢房產而言，當然首當其衝的就是核心區位的江景與湖景，但是位於不同區塊的江、湖在其核心價值上有著等級上的差異。比照武漢區域上的地段所在，只能是處在內環、二環內的豪宅對於頂豪才能稱為稀缺資源，三環之外的郊區別墅在區位上有著難以逾越的差距。只有真正核心地段的豪宅才能匹配塔尖人群的心理預期！

2、精神傳承

日本著名建築師安藤忠雄曾經說過：建築一般依賴於思維，另一半則來自存在和精神。要說具體傳承什麼樣的精神呢？精神應該是一種文化，一種底蘊，一種內心的認同。例如武漢地標江漢關附近，地處武漢長江龍頭，風水一流，這裡的住宅因其獨特文脈地域形成文化住宅，它的價值不是生長在鋼筋水泥裡的奢華，而是能通過豪宅元素和場景表達，傳承地脈精神、弘揚地脈文化。

3、家族傳承