惠州買房應該買哪（惠州買房虧死了）

2023-06-08 17:53:41 1

買房，寧願不買，也不要錯買。

因為靠近深圳、因為粵港澳大灣區的規劃、因為不限購，2018年大亞灣的樓市異常火爆。

缺貨的缺貨，有貨的一經推出就被搶完，很多項目前期能貸款現在只針對全款等等之類的火爆現象不斷上演。

但大家也一定要記住：

任何投資市場有機會就會有坑。一旦失去理智，很多人一定會買錯。天使和魔鬼往往是共存的。

在這種火爆的樓市下，在這種失去理智的氛圍下，很多沒有價值的項目開始大賣，很多人一定會買錯。

那麼今天我就來告訴大家，惠陽買房，哪些地方一定是坑千萬不要碰，而哪些地方最有價值，而又要如何投資呢？

圖為大亞灣萬達廣場

1、灣區規劃，你到底什麼時候來？

唱了將近一個月的大灣區規劃說要6月初出臺，但是現在猶抱琵琶半遮面，

作為繼雄安、海南自貿港後的最高級別的國家戰略規劃。要整合兩種制度，11個城市的發展，的確需要深謀遠慮，高瞻遠矚，深入打磨，這也可以理解。

規劃一天不出，規劃一天的熱度就不會消減。

最直接是反應在了粵港澳概念的股票上面，很快會更加明顯。

但是小編先聲明一下，大家炒股千萬不要去追題材，追題材的人一定會被割韭菜。最核心就是因為你的心態不對，想短炒賺快錢往往一定虧錢。

對於買房也一樣，現在粵港澳大灣區之下，大家去投資粵港澳、環深城市，絕對不要抱著規劃一出大漲兩年就拋的幻想。

你必須做好至少持有5年以上的準備，看長期發展，而且關鍵更要選對城市和區域。其實，這一點現在在全國投資買房都適用。

除了股票蹭熱度，另外一個灣區也在抓住機會蹭熱度，那就是杭州灣。

的確，杭州灣實際上比粵港澳在幅度上是要更彎，但是實力上卻不是能和粵港澳灣區相提並論的。

不然國家為什麼挑的是粵港澳作為國家級的灣區，作為國家戰略去推行呢？

好，今天主角是粵港澳，不是杭州灣，下次找個時間再給大家分析杭州灣。

那到底粵港澳灣區規劃什麼時候出臺，從5月底，說到6月初，一直到現在，根據市場的反應和風聲，我認為最慢應該都是這個月底！

當然，話說來，6月初，6月底出臺對咱們來說都不是最重要。

重要的是對於這個規劃出來之前，在房產投資方面我們能做些什麼。

來看下當前處在灣區，而且緊靠深圳，同時又不限購的惠陽樓市是一個怎樣的情況。

雖然說火爆這個詞有點俗，但是我只能用這麼俗的字眼來形容當前的惠陽。

惠陽樓市火爆，現場一天一變。

有價值的區域處於供不應求的局面。

在粵港澳灣區的規劃刺激下，又有靠近深圳這個得天獨道的優勢，再加上不限購、房價相對便宜三大優勢之下，惠陽已經從深圳人的惠陽變成了全國人民的惠陽。

近兩個月80%的深圳人市場下降到了60%，被全國各地搶去了份額，惠陽樓市迎來了多年未見的大高潮和最明媚的春天。

所以，現在整個惠陽市場，有價值的區域實際上非常缺貨。

該賣完的已經賣完、因為限價賣不到心裡預期價的捂盤的捂盤，有貨的項目一經推出3天清貨，拿預售證的又跟不上銷售的節奏。

貨量少了，但是從全國各地趕來買的人卻多了，形成了供不應求的局面。

所以，2個月前很多項目都還能正常接受貸款，但是現在能做按揭的項目越來越少。

能做貸款的項目越來越少。

有些項目今天和你說能做貸款，明天就找一個冠冕堂皇的理由告訴你：不好意思，由於銀行額度緊，我們這邊不再接待按揭客戶，房源只針對全款客戶。

赤裸裸的鄙視，也許你不服氣，但是人家就算全款也依然能把房子賣掉。

這一刻，如果能碰到還可以做貸款的項目請你一定要珍惜。

當然，一定是在這個項目本身就有投資價值的前提下，如果一個項目沒有投資價值，能做1成首付也不買。

如果有很高的投資價值，全款也要搶著買，所以關鍵看價值！

去年可以專場選房，今年只能集體搖號，體驗感差，還未必買得到。

之前去海南考察的朋友，應該會有明顯的對比，現在的買房哪有體驗，都是體罰好嘛。

開盤通知說變就變，烈日下排隊兩小時等候，銷售態度愛理不理，定房只有3分鐘考慮……這些體驗，我相信此刻都在全國很多地方上演。

4萬人搖400多套房子的成都，銀行排隊驗資當場暈倒的杭州，買房要交500萬誠意金，千萬富豪都得蹲地排隊的深圳……

當前的惠陽和這些現象比起來也只不過小巫見大巫。

好的項目，搖號是必須的，排隊也是必須的，這一刻買房就不要去糾結體驗感了。

體驗感在瘋狂的樓市之下完全不值錢，能搶到有價值的房子才是最大利益。

唯一一點值得慶幸的是：

限購還沒落地，當前外地人買惠陽還有機會。

而且惠陽、大亞灣在嚴格的限價之下，開發商並不能趁勢坐地起價，不斷調價。

實際上，很多開發商現在賣的價格，和1年前賣的價格都幾乎相差無幾，因為從去年開始惠陽就實行嚴格的限價，誰出頭封誰盤！

頂住了價格上漲，就能頂住暫時不限購的壓力，所以這也是投資惠陽與大亞灣的一大機會。

但是，哪怕是粵港澳大灣區政策下，哪怕那麼靠近深圳，惠州樓市並不是遍地黃金，有黃金，也有狗屎，一不留意你就會踩到屎，噁心你不說你還甩不掉。

在現在這種瘋狂供不應求的局面之下，很多爛項目一定會渾水摸魚、趁機出貨，把鳳姐包裝成範冰冰來吸引普羅大眾。

但是你要知道，在中國韭菜太多了。

很多人在市場氛圍，又缺乏專業判斷能力下，把鳳姐當作冰冰娶回家的人大有人在，不然這麼多沒價值的房子怎麼好像都賣完了？

火爆之下雞犬升天

這些難以轉手的區域居然有人還搶著買

別以為只有靠近深圳的惠陽和大亞灣才火爆，整個惠州都火，各個片區都騷氣沖天，一副你不買我你就吃虧的姿態。

實際上，五指有長短，市場再火，總有區域是不能碰的！

1、惠州城區

基本你要買惠州城區的江北CBD、或者水口片區等市中心的新房，只要一開盤一定是搖號。

參加搖號未必能買得到，但是不參加搖號一定買不到。

更厲害的是什麼，在當前惠州城區最火片區：金山湖片區。

靠著一個國家4A級規劃，房價漲到1.8萬/不說，現場銷售還會直接告訴你：如果你找不到關係，你基本不用考慮在這裡買房。

同時，雙合同、綁定車位銷售那是再也正常不過的事。

對於惠州城區，上述現象雖然玩得有些過火。但是畢竟再怎麼樣都是惠州的主城區，有經濟和城區人口的支撐。而且重點是惠州本地人的市場，外地的投資客佔比並不明顯。

最終對於這個片區我的結論是：

就算外地人去投資，雖然投資價值沒有惠陽、大亞灣一些區域的價值高，但是畢竟怎麼說人家也是城區，再爛也有一個城區的人口在託底。

所以，我不推薦，但也不是問題最嚴重的那個。

但是，下面的這幾個區域那真的就是不要去碰了，若買了後期房子只能爛在自己手裡

2、惠陽的一些「山水田園區」

惠陽是惠州最有投資價值的區域之一，但是不代表任何一個地方都能買。

比如惠陽有一個鎮叫新圩鎮，南邊挨著龍崗坪地，西邊靠著東莞清溪鎮。也同樣被炒得很火啊，被冠以三市交界中心的說法。

但是你要想清楚，這裡是惠陽重點發展的地方嗎？後期你的房子賣給誰呢？

這個地方都不算是最差的，至少人家有部分區域是真的挨深圳很近。

更讓人難以接受的是，就是那些所謂的惠陽「山水天田園區」。

它不是指惠陽具體哪個地方，而是指那些散落在惠陽各個角落，除了有內部環境可以稍微拿出來說事之外，沒有任何其他其他價值的項目。

圖片來源於高德地圖

我之所以這麼形容，是因為這些地方既不靠惠陽城區，又沒有地鐵規劃。

用廣東話講周邊都是山卡拉（鳥不拉屎之地），遍布農田、工廠的地方。除了環境好一點，還有什麼？

但是投資買房是光有環境就夠了嗎？這樣子全中國人往郊區去買房就行了，任何一個城市郊區的環境都比市區要好。

但是關鍵是只要有開發商敢去拿地，就一定有人會去買，而且在現在這種瘋狂的市場之下也會賣得很不錯。

為了讓大家更好理解這種片區，我舉個項目讓大家理解，碧X園某河城就是我說的這種項目的典型代表。

3、大亞灣澳頭區

這個地方也給別人很多假象，因為它既有大亞灣這個大片區的光環，又有靠近海的優勢，憑感覺好像很不錯。

但是價值上完全經不起推敲。

1.這裡實際上離深圳並不是那麼靠近；

2.這裡不會有地鐵規劃直接連接深圳，最多只有一條惠州內部的遠期地鐵規劃，至少近期都不能兌現；

3.，這裡所謂靠海，靠的是什麼海，只有一個小魚港，海水又髒又臭，整個水面都是黑綠的，也沒有沙灘，靠海的意義是什麼？

4.這裡是整個大亞灣庫存最高的地方。

而且這裡有些項目既然敢說它的亮點是旅居！

拿著一小片紅樹林溼地就說旅居，如果真靠近像海南那樣的海，你不就敢說自己可以和馬代媲美了？

而且關鍵這裡還很靠近惠陽的石化煉油區，還說旅居？還說空氣好？

我不知道投資這個區域的房子後期可以轉手給誰？惠州當地人？新深圳人？北方人？

惠陽有那麼多選擇，是怎樣的情況之下大家會傻到大批量去接手這裡的二手房呢？

4、博羅高鐵新城

博羅，被某中介吹得賣點好像也不少。西邊靠廣州增城，東邊靠惠州城區，往南走稍微遠點還能扯上說自己靠深圳。

而且，這邊的項目還大言不慚的宣傳自己是惠州的價值窪地。

對於一個幾乎沒有什麼核心產業支撐，城區人口只有40萬的縣城，房價已經到了10000元/，敢叫自己是價值窪地？

大家真的懂什麼叫價值窪地嗎？

不是價格便宜就叫窪地，如果因為便宜就叫價值窪地，那麼內蒙，我國西北地區那些幾千塊/的地方都是價值窪地，你要去投資嗎？

這裡有個片區叫博羅高鐵新城，重點是炒作高鐵概念，它靠近的高鐵叫贛深高鐵。

是的，這條高鐵是真實的，最後到達深圳也是不假的。

但是我敢保證，這條高鐵可以帶來的都是投資客，而不會是剛需客。投資客把這裡炒起來，未來你要轉手給誰呢？

因為一個高鐵就敢去評判一個地方有很大發展和價值的，是非常膚淺和幼稚的思維。

我們只需要稍微把問題想深那麼一點，高鐵真的能夠對周邊起到很實質性的影響嗎？

高鐵的作用是什麼？無非就是把一個城市人運到另一個城市去。

說白了，對於這種三四線城市的高鐵人流無非就是個過客，真的會因為高鐵的開通，很多產業就會搬遷過來？很多人就會過來定居？

說不定還剛好相反，不僅吸引不到人，反而把本該屬於你這個小縣城的人，因為高鐵開通被深圳給吸跑了。

不要把高鐵的作用放得那麼大，再過10年，高鐵在中國不就相當於過去的火車站嗎？

想想過去的火車時代，大家有爭先恐後搶著在火車站旁邊買房？

而且銷售還會拿高鐵偷換概念，銷售口徑說得振振有詞。

「你看廣州東站，2年前房價3萬/，現在賣到6萬/；深圳北站，2年前房價4萬/平方米，現在價格已經去到7萬/。你看，只要有高鐵價格就能2年翻1倍！」

嗯！「邏輯清晰」！實際上就是瞎扯，2年前的廣州深圳有沒有高鐵站的地方房價都翻倍了，跟高鐵沒多大關係吧？！

因為高鐵利好，很多開發商紛紛來此拿地，更是形成了一個強大的置業氛圍。

我隨便舉個例子，佳X業東江新城，一個小區竟然有1.8萬套房子，可以住下10萬人口，也就是說能把塞下4分之一個博羅縣城人口。

看著這密密麻麻的房子，而且都是投資客為主，未來這1.8萬套房子要去哪裡找人來接二手盤？

以上3個片區，惠陽的「山水田園區」、大亞灣澳頭區和博羅高鐵新城，哪怕惠州沒有房子賣了也不要去碰！

那反過來說，到底哪些區域會是最有投資價值的呢？同時，在當前一房難求的形勢如何買到而且是買到對的房子呢？

惠州最值得投資的區域

在這裡給大家再重申一次投資惠州的兩條最重要的標準

1.離深圳近

深圳面積小人口多產業強房價貴，導致它的購房需求及其容易外溢到周邊。

說白了，對於房產投資來說，惠州最大的價值就是它本身的地理位置好靠近深圳。

所以，哪些地方越靠深圳，哪裡就越有投資價值。

這一刻，投資惠州，深圳的輻射能力要比惠州自身發展的能力這個條件來得強。

2.有地鐵規劃

對於房產投資而言，地鐵的價值要比高鐵高得多。

高鐵更多是城市與城市之間的長途運行。而地鐵更多是指城市之內的短途人流輸送。

如果地鐵跨了城，把兩個城市的短途人流運輸連接了起來，這些人流對於房產來說就能夠成為真正的有效人流，一定會有一部分會選擇的地鐵周邊置業。

所以，在惠陽，能夠靠地鐵的樓盤後期地鐵通了就能把深圳的剛需客吸引過來。

如果樓盤自身離深圳又近，後期又有地鐵規劃的，那麼房子一定不用擔心轉手問題。

根據這兩重標準，我認為惠州最有投資價值的片區如下：

1、惠陽片區的白雲新城、高鐵南站新城

關於白雲新城，一方面，它緊靠著深圳坪山區，整個片區離深圳交界處也就是2-5公裡範圍，可以說是一路之隔。

地鐵規劃方面，這裡是深圳地鐵14號延長線的首發站，而且這條線的價值非常之高。

它不僅能直接連到深圳東進戰略的最重要的兩個中心：龍崗大運中心和坪山中心，而且是直接到達深圳的最核心福田CBD崗廈北，深圳當前最高地標建築平安大廈就在這裡。

值得注意的是這條線還是深圳當前站點相當寬鬆，平均3公裡/站，時速最快，速度達到150公裡/小時的地鐵線，也就是說14號線的起始站惠州南站隔壁的新橋站坐到深圳終點站崗廈北只需要40分鐘。

而關於惠陽的高鐵南站，雖然距離上離深圳相對不是最近，但是高鐵和地鐵都在這裡匯聚，你說價值還能差到哪裡去？

2、大亞灣西區

整個大亞灣，最靠近深圳且有地鐵規劃就只有一個地方：大亞灣西區。

和深圳的距離上，也是一路之隔，這個片區的樓盤離深圳交界處的距離也是2-5公裡。

地鐵上，因為西區的北面是直接緊挨著惠陽的白雲新城，所以西區北面也是比較靠近地鐵14號線。

而西區的南部是有地鐵16號線的規劃，16號地鐵線是從龍崗大運城直接出發延伸到大亞灣與未來惠州1號線相接。離深圳近，而且一北一南都有深圳地鐵延伸規劃。

大亞灣西區就是整個大亞灣最有價值的片區。

3、大亞灣、惠東部分旅居項目

畢竟是承載著廣州、深圳、東莞和惠州當地3000萬人口的短途旅居度假需求，所以大亞灣和惠東的部分旅居項目會有一定的投資價值。

但是因為旅居項目對品質感要求非常之高，正常能讓我看上眼和達到要求的項目非常少。

所以惠州的沿海旅居方向可以投資，但關鍵是如何選到優質的項目的問題。

當然，我也必須要明確一點，在惠州投資房產，能選剛需投資一定不選旅居投資，因為惠州的核心價值就不是旅居，不要本末顛倒。

最後，對於惠州城區和仲愷新區，如果有一些特別好的地段和項目，也可以投資，但是這個就更加需要專業的判斷能力去做篩選了。

惠州最有投資價值的區域我已經給大家分享完，而這一刻要在粵港澳大灣區風口之下如何在惠陽進行買房呢？

接下來我會給大家提出4點建議。

當前惠陽買房的4條建議

1、寧願不買，也不要錯買。只買有價值的區域。

前幾次考察有一部分朋友，因為看好的樓盤預售證還沒拿到，遲遲開不了盤。心裡十分焦急，迫不及待自己跑去惠陽買了房。

結果最後告訴我們有的是買了商鋪、公寓，有些買了一些毫無價值的，未來不知道如何轉手的項目。

惠州樓盤很多，但是有價值的項目並不多，我只會推薦我認為有價值的項目給大家。

如果這些有價值的項目有貨，我們就去買，暫時沒貨我們就等，賣完了那就算了。

房地產市場不是遍地黃金，任何涉及到高收益的投資市場，一定是套路多機會少，一不留心你就會入坑。

寧願不買，也不要買錯，手上握著現金才是王道。

惠陽哪一天買不了，或者有價值的項目都賣完了，那就去尋找其他市場。沒有永垂不朽的區域，只有不斷尋找的機會。

2、如果一次性付款能夠買到價值項目，有能力的當然一次性付款。

如果一些有價值的項目要一次性付款我們要買嗎？我先反問大家一個問題，如果一個沒有價值的項目，首付只要付10%我們買嗎？

答案高下立判。只要項目有價值，只要是你能承受得起，一次性付款先把機會拿下又有何不可呢？

去年冬天，南京河西樓市因為一二手倒掛嚴重，在即買即賺的利潤驅使下，哪怕是400/500萬甚至更貴一套，哪怕要一次性付款要求，照樣吸引了上萬名南京富豪在寒冬的深夜排隊等待搖號。

先把房子拿下，把當前看得到的利潤拿到手，後期如果你想貸款，你想用杆槓，你直接拿房產證去做抵押不就行了嗎？

機會錯過了就沒了，但是杆槓這次沒用下次一樣能用。只要項目有價值，只要在自己能力承受範圍內，一次性付款又何妨呢？

3、有能力買大面積買大面積，把名額和杆槓用到最大化。

過去20年中國的房地產都在解決剛需居住的問題，但是到了這一刻中國住房全面短缺的時代已經結束。

有一個套戶比的數據，從發達國家來看，套戶比只要超過1.1，就是一個家庭有1.1套房子之後，住宅市場的增長就會變得很慢。

我們國家是1.01，距離1.1的充裕水平只差一點點差距。

所以，這已經是一個信號轉折點。

這幾年，很明顯的一點就是改善型的需求開始增加，而又在居住升級、二胎政策需求的刺激下，大戶型會迎來黃金需求爆發期。

再加上惠陽、大亞灣片區本身就是以中小戶型為主，大戶型本身就是較為稀缺。

看看深圳6月5日開啟的二次房改，從2018至2035年未來18年內計劃會推出了170萬套住房。

其中100萬套都是安居房、人才住房和廉租房，而且面積都在90以下，20%是30-60。

我可以很明確的告訴大家，深圳未來最值錢的一定是大戶型，尤其是豪宅。你們有興趣可以去研究下香港和新加坡。

如果買不了或者買不起深圳的大戶型，那麼來惠陽買總可以吧？

所以可以想像得到，未來那些在深圳買不起房，而且又不想買安居房，或者買不到安居房的人，算是被深圳拋棄，難道來惠州一步到位買套大面積，全家住得寬鬆和舒服不是一種很好的替代和安慰嗎？

最後，在當前購房名額稀缺、尤其如果還能做貸款的情況下，通過買大面積把名額利用到最大，杆槓用到最大，未來房價上漲所得到利潤最大化之下，買大戶型不就是一個很好的選擇嗎？

當然，這條建議必須結合各自的資金，如果實在資金緊湊的朋友，在自己的實際情況之下選擇自己能力範圍內可以承受的戶型即可。

戶型大小只是錦上添花，選對區域和項目才是最關鍵。

4、任何一個地方買房，地段高於一切。

不管在任何一個城市買房，地段高於一切。李嘉誠說過的那句：買房最重要的是看什麼，地段地段還是地段。

我相信很多人都聽過，但是聽過的人中真正能理解的不到20%，不然如果大家都理解，為什麼還有那麼多人亂買房、買錯房？

你們平時去看房買房，有多少人會重點去研究這個城市的發展，這個項目的周邊規劃，哪怕花多10分鐘你覺得事多。

但是你一定願意花上1個小時甚至半天，去看人家的樣板房設計裝修得怎麼樣，這不是本末顛倒嗎？

就像你娶老婆或者嫁老公一樣，你只看顏值，不看人品和價值觀，等真正結了婚，顏值還會比人品重要嗎？

如果人品不好，價值觀不一致，要相處一輩子難道不痛苦嗎？所謂的始於顏值，結束於人品就是這麼回事。

而對於買房，你們大多數人犯的錯誤就是始於戶型，結束於地段。戶型再好有什麼用，地段不好的話這個房子就失去了80%的價值。

除了戶型，包括開發商、容積率、小區大小等等這些因素，通通都排在地段之後。

開發商很重要。

我也一直和大家強調。同等地段下，能挑大開發商挑大開發商。

但是不代表任何大開發商的項目都能買。

有些大開發商專挑三四線，專挑便宜的、偏僻的地來開發，你還真的跟著去買還教條式和我說因為它是大開發商啊，沒問題吧？

一個北京三環的小開發商樓盤和一個北京昌平區大開發商開發的樓盤你選哪一個？

小區容積率也很重要。

但是如果這個地段已經去到郊區，沒有地鐵沒有商業配套，給你依山傍水，給你0.5的容積率又怎麼樣？

你會願意去住嗎？後期那些買二手的會因為0.5的容積率而接納你這個偏僻的二手嗎？

小區大小也很重要。

小區大，一般來說配套會更齊全。但是如果是深圳CBD深圳灣的單體樓，和深圳坪山區的樓盤內什麼配套都有的大樓盤，你會挑哪個？

你覺得未來哪個會更升值保值呢？你們可以去看看深圳現在最貴的樓盤，叫深圳灣公館，賣到21萬/，就是一個單體樓。

戶型、開發商、容積率、小區大小都很重要，但是只要地段不好，其他再好房子就已經失去了一大半的價值。

所以，我希望大家平時在選房挑房的時候要抓重點，記住地段至上。只要地段不好，其他再好都免談。

只要地段不錯，其他的因素就可以綜合來平衡，在同等地段內去挑最好的項目。

結語：買房，本身就是一個不斷平衡和妥協的過程，買不起一環，買二環，買不起二環買三環，在你的能力範圍內買最好的地段就是了。