一般樓花轉讓是在交房前什麼時間（不可不知的地產故事之）

2023-09-23 02:40:30 5

大家都知道，要論瘋狂的樓市，北京上海只能排國內第二名，為什麼呢？

因為當之無愧的第一名，是屬於香港！

這個房屋單價位列世界第一，各項地產價格數據完爆東京、紐約、北京等城市的國際大都會——香港，房價到底瘋狂到什麼程度呢？

1999年，TVB樓市題材的電視劇《創世紀》開播。

一時間全香港萬人空巷地追這個劇集，這部耗資1.5億港元的港劇與它的名字一樣氣勢恢宏，迄今為止仍是TVB成本最高的一部劇之一。

劇中主角許文彪有一句話道出了當時所有香港人的心聲：

「我不是沒有嘗試過，我嘗試安分守己，拼命幹活！掙那麼一點點錢！我試過！但是外面那些人，外面那些人！他們只是拿一點點錢出來，花一點點時間，把房價炒高不斷地賺大錢！這叫作公平嗎？」

更為戲劇的是，該劇著名編劇司徒錦源，當時他已經45歲了，依然沒有錢買房。

而這部劇開播十幾年之後，香港人買房還是那麼難，置業難度冠絕全球。

2018年更爆出一則成交信息，香港何文田的一個車位以600萬成交，大概只有4個平方，中環31平小戶型賣到1500萬，單價接近50萬每平。

為此，香港政府提出首次置業支持政策：從沒買過樓的香港永久性居民，個人月收入不到3.4萬或家庭月收入不到6.8萬，就有資格申請首置盤，低價買樓。

據統計，家庭月收入4萬以上的，已經是香港前32.8%的人群了。

天吶！即使月收入6.8萬，都得靠政府幫忙才買得了房，可見香港樓價的慘烈程度！

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「樓花」的起源

而香港今日高房價的源頭就在於那個帶有魔力的字眼——炒樓花。

百度詞條對於樓花的釋義是期房，為地產物業市場的名詞，是一種投資工具不動產期貨，指預售的尚未完成的地產發展項目。房屋預售許可證則俗稱樓花。

樓花起源於香港，而發明者就是大名鼎鼎的霍英東。

這位香港的商界實業大佬，跨進了中國政壇，曾高至全國政協副主席，是第一位成功躋身中國政壇的香港人。1953年，正是他一改以往房屋先建後售的歷史，在香港油麻地新建樓盤時，積極號召民眾先交定金，以分期付款的方式售房。

就這樣「炒樓花」、「賣樓花」的概念也隨之應運而生。人們通過期房炒作的方式，小錢換大錢，在樓盤落成之前，交很少的訂金，訂下一套或者多套房子轉手賣給別人，套取高額訂金，從中賺取差價。

在1961年，香港因炒樓花而爆發了一次擠兌風潮，潮汕籍銀行家廖寶珊在這次擠兌事件中，因突發腦溢血身亡，從而引發了香港樓市的極大震動。

儘管香港政府出手整治了樓花買賣，樓市一時間恢復平靜，但第二年樓市再度爆發。

這次樓市爆發卻是華資銀行和英資銀行的競爭引起的，華資銀行為了拿到香港市場上更多的貸款業務，紛紛開出了「一成首付」，甚至零首付的按揭貸款，最終導致了1965年更大規模的銀行擠兌風潮。

華資銀行的存款準備金不足以承擔香港市民蜂擁而來的擠兌，被人為逼到破產。當時的恒生銀行甚至創下了一天被提走8000萬存款的記錄！

80年代，中英開始就香港回歸問題開始談判。為了防止英政府在撤離前搶先賣掉英國大部分的優質土地套現走人，中方提出了在香港回歸之前，每年讓出土地不得多於50公頃的要求。

當然，港英政府也欣然同意。因為，當時香港有600多萬人居住在總面積僅達香港島18%的土地上。這就意味著政府可以在節約基建開支的同時，享受「飢餓營銷」式的高額回報。雖然土地面積限定在50公頃，但由於價格沒有多加限制，所以賣出的地價越來越高，政府收入也隨之大幅增強。

也因為香港政府的總收入有大部分來自於土地收入，所以在政府找到新的財政來源之前，不得不持續高價賣地，以維持政府的系統運轉。

不知道大家有沒有聽說過經濟學的一個理論：租稅同源。

這是指稅負低的地方，一般地租都奇高；而稅負高的地方，地租一般比較低。

香港作為一個免稅的貿易自由港，龐大的組織系統和公共支出都無法從市場的稅收得來，而是以高昂的地租作為支撐的。

高額的賣地收入和房地產稅負，是香港能夠實行低稅制的原因之一；也是時至今日，香港能夠一直持續維持穩定發展的重要原因之一。

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中國大陸炒房團

90年代的海南，就開創了全國炒樓先河，這也直接導致了後來的房產泡沫。各級炒家爭先恐後的湧入市場，更甚的是開發商也加入了炒房這個行列。

海南某開發商以1600餘萬元買了地，10個月後畫了一張樓盤效果圖，再將地皮、圖紙賣出，獲利千萬。

深得香港炒樓花精髓的中國炒房團敏銳的市場嗅覺、「擊鼓傳花式」的快進快出轉售合同、期房，一舉將國內的房產推向高潮。

不知道大家有沒有聽說過這樣一個段子：在2005年，德國人馬斯庫拖著一隻行李箱和300萬元來到上海。他拿出100萬元服了房子首付，剩下200萬元經營紅酒生意。十多年過去了，200萬元的創業經營款被虧得底褲朝天。如今，他以1725萬元賣掉房子，打算回國休養生息。臨行前，他聳聳肩，滿臉不解地說：「MLGB，這真是個神奇的國度！」

可以說，08年之前和08年之後的中國樓市，因為「炒房團」的出現而發生了翻天覆地的變化。這一點，我們每個人都深有體會。

不知道大家有沒有看到過這一則新聞：在2018年5月，中國炒房客攻下了一座城市，在短短的48小時內，將房價推高了57%。而這個神奇的地方，就是遼寧的丹東。

之所以會盯上丹東，就歸功於朝鮮的領導人金正恩了。一直以來，緊靠朝鮮的丹東一直都出於朝鮮核試驗的陰影之下，所以自然經濟不行、財政下滑，樓市也是一潭死水。

然而就在去年，朝鮮宣布要世界和平了，要改革開放了，金正恩還和文在寅進行了一場歷史性會面！

當世界人民都在關注朝韓兩國是否會迎來足足65年才等來的和平時，中國炒房客們卻發現商機、傾巢出動，集體前往丹東炒房！

假若朝鮮真的放棄核武、反而實施改革開放，那麼，中國炒房客分分鐘就準備出發去平壤炒房了！

得虧中國大陸禁止炒樓花，不然不知道如今的房價會漲成什麼樣！

以小見大，這充分說明了中國人在緊盯政策，一旦有利好的兆頭就絕不姑息任何一寸土地的炒房積極性上，是不亞於當年的香港前輩的。

而當下全世界驚現「中國式」炒樓花。北美、澳新、東南亞各大樓盤時常出現神盤，中國投資客橫掃多套豪宅。國際友人往往只能驚嘆中國人有錢，卻沒有悟出其中的中式炒房思維。

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其他國家的「樓花」

我們以加拿大、澳大利亞以及泰國為例。

1.加拿大

加拿大的樓花概念和國內相似，但加拿大的樓花在沒有動工，沒有售樓處，沒有樣板間，甚至連戶型圖、價格單、地都沒圈的時候就開始了。

在加拿大，樓花購買的實質是房產的購買權，直至Closing Day（交接日）之後才算擁有房產的產權，前後開發周期大概3年左右，所謂「先開花後結果」，大概這麼個意思。

在加拿大的房地產市場，樓花的銷售分這幾個階段：

第一 VVIP預售

這個階段可以定義為成交價最低的階段，也就是最划算的購買階段。這是開放商試水市場，暫定一個低於市場價的價格，邀請長期合作或者有實力的經濟來做一段時間的短期試售，短則幾天多則半個月，根據市場的反饋來對價格進行調整。

以多倫多市場一直以來的表現來看，基本都是在後期上調成交單價。

第二 VIP銷售

價格一般高於VVIP，這個階段的銷售仍然需要委託經紀完成，投資者購買樓花需要通過該樓盤的代理經紀。

該階段一般持續1-2周，多倫多市場上的樓花一般到此階段就已經售罄，不會出現後面的銷售階段。

第三 面向大眾銷售

此時售價會更高，這階段就基本和國內相同，開發商開設售樓處，準備好戶型圖、價單、沙盤、樣板間等，這期間是開發商直面客戶。

據說有開發商從一開始就採用這種傳統銷售方式。

尾盤 交房前存貨

尾盤普遍出現在臨近交房前一段時期，一般分為兩種，一種是開發商原因導致不好賣，比如戶型不好，樓層不好等等，這種尾盤銷售時開發商一般會給予一定折扣。

還有一種是投資者原因導致未能完成購買，這種價格一般會更高，因為自然增長以及臨近交房的優勢，不必等待漫長的開發周期。

值得注意的是，隨著炒樓花概念的愈演愈烈，加拿大一些開發商出於保護樓盤建設的需要，會在合同設置相關的樓花轉讓規定，比如：

無條件轉讓，在籤約之後至交房前任何時間都能轉讓，開發商不收取轉讓費；

有條件轉讓，在籤約後至交房前任何時間都可以轉讓，但開發商會收取相應費用；

不能轉讓，在籤約後至交房前任何時間都不能轉讓, 只有正式居住後才可出售。

因此，在加拿大想要炒樓花的朋友千萬要注意，一定要找專業人士問清楚，不要因為英語不好而稀裡糊塗地聽信了不靠譜代理的亂吹噓，給自己帶來麻煩。

另外，在去年開始，加拿大稅務局已經開始將樓花獲利以「商業收入」來規範，也就是說，轉讓樓花獲利30萬的情況下，至少會比原來收的資本增值稅多繳8萬元的商業稅。

2.澳大利亞

澳大利亞的樓花概念和國內相同，首付是10%。而且外國人不允許在澳大利亞買二手房，這就導致了澳大利亞的樓花特別受歡迎。

在澳洲，買地建房(House & Land package)需單獨籤署兩份合同，一份是土地合同，另一份是建築合同，各一式兩份；在所有澳洲當地開發商出售的房產類型中，有近60%的房子是屬於這種類型。

根據澳大利亞法律規定，印花稅的數量是由售房合同籤約之日的房產價值決定的。所以，如果在房屋未建或在建時籤訂購買合同，印花稅只按照地價徵收，相比現房少很多，最多可相差上萬澳元。

另外，買家只需要支付10%的首付到信託帳戶，在建成交房之前所得的利息由開發商和買家平分。

在澳大利亞，樓花的購買過程是這樣的：

1.要購買澳洲的樓花，正常的流程要先籤一份預訂的合同，交一部分訂金，一般（1000-5000）左右，合同擬定好以後，經由雙方律師講解，修改，直到雙方都滿意為止，才進行籤字。

2.通常來講，在雙方都籤字同意合同的情況下，都會有5天的冷靜期，這5天時間雙方都可以終止合同，但是5天過後，合同就開始生效，雙方都不可以無理由終止合同。

3.冷靜期過後14天之內，開發商會要求買家繳納10%的訂金，並存到律師的信託帳戶之內，在交割之前，開發商是沒有任何理由拿到這筆錢的，當然，存到信託帳戶的錢也會產生利息，而這筆錢通常是由雙方平分，除非合同裡有特別註明分配方式。

一般來講，如果開發商同意，在籤訂額外的保障條款以及新的轉售合同的情況下，是可以進行樓花轉售的。

但是樓花轉售風險較高，開發商一般會要求先找好買家，並且會和接手的買家籤訂無條件轉售合同，為了保障開發商自身的利益，只有在轉售合同籤訂以後才會同意進行轉售。但是也會有一些開發商不同意轉售，這都取決於購買樓花時籤訂的合同。所以這也需要買家通過專業人士進行更進一步的了解。

3.泰國

接下來就是我們今天的重點泰國了。

在曼谷買樓花，也就是期房，房子交付前只需要付約25-30%的首付款，其餘部分等到房屋交付時再交。這就意味著，在泰國買房的首付門坎較低；其次，在買房支付首付之後就可以直接進行轉手。

和上面講到的兩個國家一樣，泰國的樓花轉讓是一種期權的買賣，就是把未來買入房產的權利交易出去。轉讓合同並沒有產生實際的產權交易，轉讓樓花時沒有產權更名，按揭登記等流程。

前文講述到的香港，在炒樓熱情最甚的時候也沒有放過泰國曼谷。而作為炒房團的後輩——內地炒房團，自然也跟著前輩前赴後繼地奔向了這個投資熱土。

但是值得引起我們重視的是：

首先，在當時，曼谷當地新房供給量仍然較大，儘管房價上漲很快，但二手房市場仍不夠成熟，炒樓花極有可能面臨無人接盤，最終導致血本無歸；

其次，根據泰國房地產發展軌跡以及目前的市場現狀，好地段的房子能夠保證5%以上的租金回報率和較高的房價增值，長期持有將獲得的利潤更高。

其實不止是泰國，就絕大部分的海外房產而言，長線擁有絕對比快進快出的賺「快錢」模式更穩妥也更適合。

從稅率等各方面政策來看，泰國房產的持有成本並不高，就好像十年前你買了深圳的房子，長期持有自然更有利一些。

隨著泰國穩健的經濟發展趨勢和政府不斷加大城市基礎建設的利好消息，加之外籍精英人士和泰國本土富豪對於高端公寓項目一向趨之若鶩，曼谷房價在近年始終保持積極上漲，尤其以市區精華部分漲幅尤其明顯。

由於優質土地資源存量不斷減少，根據NEXUS Property的統計報告，2018年曼谷市區普通公寓的售價在每平米15-25萬銖之間，市中心核心區域高端公寓價格在每平米28－40萬銖之間。預計2020年曼谷市區普通公寓的也將達到每平米22-27萬銖，市區核心區域高端公寓的更將達到每平米30-45萬銖。

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