宵客是什麼意思（宵客房談）

2023-10-07 06:23:34 1

項目概述：

由廣東城脈地產開發，老闆是做二手名車的澳康達集團董事長陳祥發。項目位於南山區後海大道與東濱路交匯處，緊鄰世界500強聚集的深圳灣總部和深圳灣口岸，距離南山公園2.6公裡。佔地面積3000㎡，建築面積37000㎡。建築總高150米，地上49層，地下4層車庫，外部採用L型的現代幕牆式外立面，室內裝修採用現代極簡主義風格，引進高端智能家居系統。整個小區就由一棟獨立超高層建築組成，也是目前深圳最高的純複式住宅，其中5樓帶空中花園，總戶數215戶；3梯10戶；綠化率35%，容積率8.74，車位比1：1；在售面積87㎡，113㎡，152㎡，2~3房現樓複式。2016年4月開盤（當時開盤13萬）2017年12月30日已交樓。物業費9.8元。目前尾盤在售，精裝現房。以36層往上，東西向戶型為主，單價20萬，總價1800萬起。看房需驗資800萬。注意，深戶，無房無貸，首付也要6成！

踩盤感受：

參考官方的說法，項目比較挑人，適合年輕新貴，尤其是港澳同胞和海外僑胞。原因是項目屬於小型獨立社區，不太符合現如今多數國人買房的觀念。

現作如下總結：

優勢：1 複式設計，是目前在深圳豪宅圈裡相對稀缺的，對比平層相同的面積得房率更高；2 租金回報率高，據貝殼大數據顯示，小戶型87平複式月租金3~4萬，是周圍同面積二手房租金的2~3倍；3 全精裝現房搭配高端智能家居，真正實現即買即住；4 超高層景觀不錯；5 造型獨特，建築工藝值得稱讚。

劣勢：1 周圍環境一般，靠近城中村且附近大多是房齡10 的老社區。就圈層而言，市井氣息比較濃厚；2 付款方式按照首套6成，還需深戶無房無貸的前提，可以說開發商為了應對政府早年的限價令，絲毫不講道理。另一方面，項目本身單價就高，首付比例也高，考慮到深圳限購限貸嚴格，對有錢人而言房票可能比房子本身更金貴，因此難以想像會有多少人把首套名額拿來買一個首付六成的樓盤；3 短期變現困難，升值潛力有限，開盤距今已四年仍有新房在售的事實擺在這裡，再加之以當前的首付比例，短期內清盤不現實，新房在售給二手房出售勢必造成不小壓力；4 從地理位置上講，深圳灣與後海並不等同。嚴格來講儘管打著深圳灣的旗號但項目本身並非與深圳灣壹號這樣的頂級豪宅同屬一個片區。說是處在豪宅區邊緣比較準確。

總得來說，深圳灣公館跟金茂府有些類似，本身品質稱得上豪宅，但綜合所處地段和周圍圈層，比上不足比下有餘，稱之「偽豪宅」更為恰當。