房地產開發的費用怎麼做帳（房地產開發公司-入門初步財稅過程）

2023-10-18 20:01:49

房地產開發的費用怎麼做帳?1、 公司成立環節2019年4月信合置業公司成立，經營範圍：房地產開發註冊資金10000萬元（實繳），以下貨幣單位均為萬元，下面我們就來聊聊關於房地產開發的費用怎麼做帳?接下來我們就一起去了解一下吧!

房地產開發的費用怎麼做帳

1、 公司成立環節

2019年4月信合置業公司成立，經營範圍：房地產開發。註冊資金10000萬元（實繳），以下貨幣單位均為萬元。

成立環節主要涉及資金帳簿印花稅，印花稅稅率萬分之五，減半徵收。政策依據：《財政部稅務總局關於對營業帳簿減免印花稅的通知》（財稅【2018】50號）。

本環節稅款計算

應交印花稅=10000×0.5‰×50%=2.5

會計處理

1.計提印花稅時：

借：稅金及附加 2.5

貸：應交稅費—應交印花稅 2.52.繳納印花稅時：

借：應交稅費—應交印花稅 2.5

貸：銀行存款 2.5



2、 土地獲取環節

2019年5月信合置業公司通過政府出讓的方式，以6000萬元拍得一塊面積為12萬平方米的國有土地，當月籤訂國有土地出讓合同並繳納土地出讓金，後按照規定繳納市政配套費800萬元。取得土地環節涉及的稅種主要有：印花稅、契稅、土地使用稅。印花稅依據產權轉移書據適用稅率萬分之五，當地契稅稅率4%。土地使用稅每年每平方米9元，按季徵收。注意：本環節如果土地出讓金政府有返還，返還部分契稅正常徵收，不減免。

本環節稅款計算：

5月應繳納印花稅=6000×0.5‰=3

5月應繳納契稅 =（6000 800）×4%=272

5月應繳納土地使用稅=12×9÷12×1=9

會計處理

1.計提稅金時

借：稅金及附加 12

貸：應交稅費—應交印花稅 3

應交稅費—應交土地使用稅 9

借：開發成本—土地徵用及拆遷補償費 272

貸：應交稅費—應交契稅 272

2.繳納稅金時

借：應交稅費—應交印花稅 3

應交稅費—應交土地使用稅 9

應交稅費—應交契稅 272

貸：銀行存款 284



3、 勘查設計環節

2019年7月信合置業公司與A公司籤訂本項目設計合同，約定設計費500萬元。與B公司籤訂勘查合同，約定勘查費50萬元。本環節主要涉及稅金：印花稅、應交稅費-應交增值稅（進項稅額）。印花稅依據建築工程勘測設計合同，適用稅率萬分之五。設計和勘查服務均屬於現代服務，適用增值稅稅率為6%。

印花稅計算：

印花稅=（500 50）×0.5‰=0.275

會計處理

借：預付帳款—A設計公司 500

預付帳款—B公司 50

貸：銀行存款 550

借：開發成本—前期工程費（設計費） 471.7

應交稅費—應交增值稅（進項稅額） 28.3

貸：預付帳款—A設計公司 500

借：開發成本—前期工程費（勘查費） 47.17

應交稅費—應交增值稅（進項稅額） 2.83

貸：預付帳款—B公司 50

1.計提印花稅：

借：稅金及附加 0.275

貸：應交稅費—應交印花稅 0.275

2.繳納時：

借：應交稅費—應交印花稅 0.275

貸：銀行存款 0.275



4、項目開發環節



2020年3月信合置業與C建築工程公司籤訂建築安裝合同，合同總價2000萬元（以下單位全部為萬元）。

本環節涉及增值稅、印花稅，建築服務適用增值稅稅率9%，建築安裝工程合同印花稅稅率為萬分之三。

印花稅計算：應交印花稅=2000×0.3‰=0.6

會計處理 付款時： 借：預付帳款—C建築公司 2000 貸：銀行存款 2000收到發票時： 借：開發成本—建築安裝工程費（主體工程） 1834.86 應交稅費—應交增值稅（進項稅額） 165.14 貸：預付帳款—C建築公司 2000 計提印花稅時：借：稅金及附加 0.6貸：應交稅費—應交印花稅 0.6繳納時：借：應交稅費—應交印花稅 0.6貸：銀行存款 0.6

注意：按照《國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號 ）第四條第三款規定，（三）提供建築服務，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票的備註欄註明建築服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱。信合置業公司取得的建築服務發票，必須在備註欄註明「項目名稱」和「項目地點」，否則視為不合規票據，不得抵扣增值稅、不得在企業所得稅前列支，也不得在土地增值稅清算環節扣除。

5、預售環節



2020年12月信合置業公司取商品房預售許可證並開始預售，當月收到預收款3270萬元，其中：普通住宅預收款2200萬元，非普通住宅預收款為800萬元，商鋪預收款為270萬元。2020年當年累計發生管理費用15萬元，銷售費用34萬元，財務費用3萬元，稅金及附加192.15萬元（其中土地增值稅71.12，城鎮土地使用稅全年108，城建稅6.3，教育費附加2.7，地方教育附加1.8，印花稅2.23）。本環節主要涉及的稅種有增值稅、土地增值稅、企業所得稅、附加稅。

注意：商品房預售環節增值稅、所得稅、土地增值稅的計稅依據不完全一致：預繳增值稅=預收款÷（1 稅率）×增值稅預徵率3%；預繳企業所得稅=（特定業務計算的應納稅所得額-三項費用及附加）×25%，特定業務計算的應納稅所得額=預收帳款÷（1 稅率）×預計毛利率；預繳土地增值稅=（預收帳款-預繳增值稅）×土地增值稅預徵率預繳稅款計算：預繳增值稅=（3270÷1.09）×3%=90萬元企業所得稅預計毛利率為10%，適用稅率25%預繳企業所得稅=（3270÷1.09×毛利率10%-192.15）×25%=26.96萬元

河南省土地增值稅採用三分法預繳，普通住宅適用稅率1.5%，非普通住宅適用稅率3.5%，除普通住宅和非普通住宅以外其他適用稅率4.5%。普通住宅=（2200-2200÷1.09×3%）×1.5%=32.09 非普通住宅=（800-800÷1.09×3%）×3.5%=27.22其他=（270-270÷1.09×3%）×4.5%=11.81合計預繳土地增值稅71.12萬元印花稅依據產權轉移書據，本環節適用稅率為萬分之五，印花稅=3270×0.5‰=1.63城建稅=90×7%=6.3教育費附加=90×3%=2.7地方教育附加=90×2%=1.8城鎮土地使用稅=土地面積12萬㎡×適用標準9元/㎡/年÷12×3=27

會計處理 ： 借：應交稅費—預繳增值稅 90貸：銀行存款 90計提所得稅：借：所得稅費用 26.96貸：應交稅費—應交所得稅 26.96繳納時：借：應交稅費—應交企業所得稅 26.96貸：銀行存款 26.96計提稅金及附加：借：稅金及附加 110.55貸：應交稅費—應交土地增值稅 71.12應交稅費—應交城建稅 6.3應交稅費—應交教育費附加 2.7應交稅費—應交地方教育附加 1.8應交稅費—應交印花稅 1.63應交稅費—應交城鎮土地使用稅 27

（註：稅金及附加依據據收入確認配比原則預收預繳環節不用計提，所得稅預繳環節不能扣除，年度彙算清繳在A105010表25行填報，這樣預繳環節會多預繳企業所得稅，而在彙算清繳時形成多繳退稅情況，所以還是在預繳環節計提填報）

繳納時：借：應交稅費—應交土地增值稅 71.12應交稅費—應交城建稅 6.3應交稅費—應交教育費附加 2.7應交稅費—應交地方教育附加 1.8應交稅費—應交印花稅 1.63應交稅費—應交城鎮土地使用稅 27貸： 銀行存款 110.55

6、竣工環節

2021年1月，信合置業公司項目完工，竣工材料報送房地產管理部門備案，本項目可售面積為19萬㎡，累計發生的開發成本為35000萬元，取得進項稅額2750萬元，已銷售面積12萬㎡。預收房款58000萬元，預繳增值稅1596.33萬元，土地價款6000萬元（以下貨幣單位為萬元）註：依據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發（2009）31號文第三條第一款「開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。」本項目應視為完工。

本環節會計處理如下：

結轉完工產品

借：開發產品 35000

貸：開發成本 35000

計算已售面積應分攤的土地價款

已售面積分攤土地價款=已售面積÷可售面積×土地價款=12÷19×6000=3780

已售面積分攤土地價款抵減銷售額對應的增值稅=3780÷（1 9%）×9%=312.10

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減） 312.10

貸：主營業務成本 312.10

註：這裡扣除土地價款抵減銷售額對應的增值稅是依據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅（2016）36號文附件2第一條第三款第10點「房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。」

已售面積確認收入

借：預收帳款 58000

貸：主營業務收入 53211

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）4789

應納增值稅額=銷項稅額-銷項稅額抵減-進項稅額=4789-312.10-2750 =1726.9

應補交增值稅=應納增值稅額-預繳增值稅額=1726.9-1596.33 =130.57

借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）130.57

貸：應交稅費——未交增值稅 130.57

結轉主營業務成本

主營業務成本=已售面積÷可售面積×開發成本=12÷19×35000=22050

借：主營業務成本 22050

貸：開發產品 22050