萬科為什麼能一直那麼穩（萬科的戰時氛圍）

2023-10-19 04:52:48

房企的日子不好過，已經很久了。

前不久，就有網友偶遇深陷債務危機的姚老闆，曾經差點吃下萬科，現在吃著8塊錢一碗的腸粉。

而萬科乾脆在總部直接發出了節衣縮食的倡議書，表示要「堅決摒棄鋪張浪費的作風」。

這架勢，直接把「戰時氛圍」的措辭都用上了，咋一看有點「活下去」內味兒了。

並且，還把員工的感受也顧及到了，瞅瞅這發話——

Emmm……說得這些情緒大家都感覺不到似的。

不過，問題來了。

作為房地產的老大哥，萬科的一舉一動素來是行業的風向標。

前有「白銀時代」的樓市金句，後有「活下去」的雷神之錘，每次都是行業還在高歌猛進呢，他就提前預警，開始叫苦了。

這次，萬科搞事情的動作，有點慢啊！

其實，這會萬科在內部搞的那點事，在2008年的時候就出現過了。

彼時，國際金融危機呼嘯而來，萬科入不敷出，資金鍊高度緊張。

當時的員工回憶，全集團都在極力控成本，開會都要自帶水杯，就連鬱亮桌上的鮮花都被撤掉了。

「四萬億」放水緩過來後，萬科走上了與其他房企截然不同的道路。

與化險為夷後認為自己無所不能的許老闆相比，萬科的風格低調務實多了。

早在2014年，萬科就提出了現在人盡皆知的「房地產進入白銀時代」的言論，認為行業來到了從增量到存量的轉折期——

但這在其他地產大佬看來，這簡直太不可思議了，甚至可以用荒誕形容。

他們也在土地市場用腳投票，一邊卯足勁加槓桿，一邊蒙眼狂賭衝規模，恰好趕上第二輪波濤洶湧大牛市的好時代，多少名不見經傳的小房企，搖身一變成為千億房產巨擘。

萬科當時的「忠言逆耳」，後來也被質疑為太保守、眼睜睜錯過時代的紅利。

2018年，萬科在集團秋季例會上「活下去」的吶喊又刷屏了。

彼時，高槓桿房企仍在衝擊鏡花水月的銷售排行榜，恆大還在肆意擴張多元化的版圖，融創和富力還在為接下老王「賤賣」的資產喜上眉梢——

更多人只是認為萬科在製造焦慮，目的是為了讓其他房企活不下去。

但沒想到，兩三年時間之後，萬科一語成讖，行業的寒冬變成了特別真實的存在。

三年後，萬科再一次官宣，籌備過冬。

此時，行業已經在這場史無前例的寒冬中掙扎了很久了。

從去年8月，房企集體戴上了三道紅線的緊箍咒，在隨後漫長的一年多時間裡，收緊政策層層加碼……

這場由高層主動發起的遏制房地產金融泡沫化的資本「大出清」，就像時代的一把沙，落到了所有房企的頭上。

對每個房企來說，重量卻各不相同。

之前幾年大幹快上的孫宏斌、林騰蛟、許老闆……

早早就開始賣資產、賣股權了，甚至押上個人身家承擔無限責任擔保、無息馳援公司，只求儘快度過房企的流動性危機，避免債務違約。

而對於萬科來說，雖然穩健多年，地主家確實有餘糧，但耗了這麼長時間，板子始終要打到自己的身上。

三季報顯示，萬科今年前九個月的銷售費用同比增長超過四分之一，幾乎相當於2018年全年的水平。

雖然在賣房子這件事情上花費重金，但收效並不好，前九個月，萬科的經營活動現金流同比出現了大幅下滑，而下滑得最明顯的時間段，是7-9月之間。

艱難的三季度一過，向來自詡為「現金之王」的萬科，截至9月末持有的貨幣資金比2020年底減少了將近500個億。

接近年末，萬科逆風翻盤的概率也不大，如此推斷下去，萬科保持12年的正現金流記錄怕是要被打破了。

於是，明明今年年初還高喊著物業不上市的萬科，前不久也不得不低下高貴的頭顱，宣布將拆分萬物雲上市。

努力向外找錢還不夠，除了號召大家勤儉節約，萬科還在內部抓起了「老虎」。

前不久，從高管開刀，直接挖出萬科集團執行副總裁劉肖的違規違紀問題，扣罰1000萬元。

典型的「向管理要效益」啊！

有趣的是，在萬科發出倡議書後，我們此前在《下一個爆雷的，聽說是……》中提及的千億房企奧園，也官宣學習萬科好榜樣，直呼要勤儉節約。

人家萬科節約一下就算了，奧園這種站在爆雷邊緣的房企，已經靠賣資產和談債務展期方案來自救了，這時候再談勤儉節約，是不是有那麼一點晚？

其實，從前兩次的經驗來看，萬科是一個非常有前瞻性的公司，往往先於市場而行動，從不寄希望於政策的救市，賭所謂的「國運」。

當年，伴隨著萬科的「活下去」，整個地產行業也確實經歷了2018、2019年的小幅波動行情——

開年小陽春火一把，然後逐漸降溫，循環往復。

現在回想起來，那兩年地產市場的靜淡，真是太符合上層「穩樓市」的期待了，但奈何疫情忽然到來，打破了這一切微妙的平衡——

大水又肉眼可見地漫灌進樓市，房價迅速上漲，不得不再次陷入全行業強力去槓桿的境地。

那麼，這次萬科公開提出「節衣縮食」，是否預示著整個樓市走勢將再次回到2018、2019年的「小周期」呢？

至少，我們能看到的是，這個冬天，樓市的政策底初步凸顯，貸款限制逐漸放開，甚至，有些地方政府已經在限價放鬆的邊緣瘋狂試探了。