土地增值稅有幾個專項扣除（稅法一高頻考點）

2023-09-22 21:01:02

土地增值稅有幾個專項扣除?2020年稅務師備考進程已接近尾聲，經過一段時間的學習，相信廣大考生已經對《稅法一》科目的學習重點有了比較清晰的認識從往年考試情況看，土地增值稅的計算是《稅法一》科目考試計算題的命題重點，而「土地增值稅扣除項目」這一考點則是計算土地增值稅的關鍵學習過程中，考生應根據企業類型及所轉讓房產的類型，分別掌握不同情形下土地增值稅扣除項目的具體規定，下面我們就來聊聊關於土地增值稅有幾個專項扣除?接下來我們就一起去了解一下吧!

土地增值稅有幾個專項扣除

2020年稅務師備考進程已接近尾聲，經過一段時間的學習，相信廣大考生已經對《稅法一》科目的學習重點有了比較清晰的認識。從往年考試情況看，土地增值稅的計算是《稅法一》科目考試計算題的命題重點，而「土地增值稅扣除項目」這一考點則是計算土地增值稅的關鍵。學習過程中，考生應根據企業類型及所轉讓房產的類型，分別掌握不同情形下土地增值稅扣除項目的具體規定。

新建房可扣除項目

新建房主要分為房地產企業新建房和非房地產企業新建房。其中，房地產企業新建房的扣除項目主要有5項，分別是為取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目。非房地產企業新建房的扣除項目則有4項，分別是為取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用和與轉讓房地產有關的稅金。相對房地產企業來說，非房地產企業新建房的扣除項目少一項「其他扣除項目」。

對於可扣除項目的定義，考生要準確把握。其中，為取得土地使用權所支付的金額，主要包括取得土地使用權所支付的地價款或出讓金，按國家統一規定所繳納的登記、過戶手續費和契稅等有關費用。房地產開發成本則主要指納稅人開發房地產項目實際發生的成本，包括土地的徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等，對於這些成本，可按實際發生額扣除。

房地產開發費用則要區分不同情形來確認。利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許扣除的房地產開發費用=利息 （取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）×5％以內的比例；利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）×10％以內的比例。房地產開發費用中的利息扣除，需要注意兩個細節。一是利息的上浮幅度，應按國家有關規定執行，超過規定上浮幅度的利息支出部分，不允許扣除。二是對超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

與轉讓房地產有關的稅金，對房地產企業和非房地產企業則具有不同內涵。房地產企業新建項目的有關稅費，包括城市建設維護稅、教育費附加和地方教育附加；非房地產企業新建項目的有關稅費，不僅包括了這3項稅費，還包括了印花稅。這主要是因為，對房地產開發企業而言，印花稅已經包括在「房地產開發費用」中扣除，因此，不應在「與轉讓房地產有關的稅金」中單列。

其他扣除項目，即為按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和，加計20％扣除。

舊房及建築物扣除項目

轉讓舊房及建築物的扣除項目有3項。除取得土地使用權支付的金額外，還有舊房及建築物評估價格和與轉讓房地產有關的稅金。其中，取得土地使用權所支付的金額，即為取得土地使用權所支付的地價款或出讓金，按國家統一規定繳納的登記、過戶手續費和契稅等有關費用。與轉讓房地產有關的稅費主要包括城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加和印花稅。

舊房及建築物評估價格則要按照一定公式計算確認：舊房及建築物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率。其中，重置成本價指對舊房及建築物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建築物所需花費的成本費用。

值得注意的是，納稅人轉讓外購舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，取得土地使用權支付的金額和舊房及建築物評估價格這兩項可按發票所載金額確認，並從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5％計算扣除。其中，如果提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）確認；如果提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額確認；提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和確認。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5％的基數。

計算扣除項目時，「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

往年真題

甲房地產開發公司對一項開發項目進行土地增值稅清算，相關資料包括：取得土地使用權支付的金額為40000萬元；房地產開發成本101000萬元；銷售費用4500萬元；管理費用2150萬元；財務費用3680萬元，其中包括支付給非關聯企業的利息500萬元，已取得發票；支付給銀行貸款利息3000萬元，已取得銀行開具的相關證明，且未超過商業銀行同類同期貸款利率。項目所在省規定房地產開發費用扣除比例為5%。不考慮其他情況，該房地產開發公司在本次清算中可以扣除的房地產開發費用為多少萬元？

本題中，納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出並能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地產開發費用=利息 （取得土地使用權所支付的金額 房地產開發成本）×5%=3000 （40000 101000）×5%=10050（萬元）。向非關聯企業借款的利息支出500萬元，不能提供金融機構貸款證明，不得直接作為利息據實扣除。

為幫助考生更好理解《稅法一》科目的相關考點，筆者整理了最新的土地增值稅主觀題真題。讀者可掃描下方二維碼，進行自測，閱讀答案及解析。

（作者單位：中華會計網校）

作者：劉丹

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來源： 中國稅務報