商鋪轉賣手續（商鋪轉賣要注意什麼）

2023-10-16 19:35:16 1

商鋪轉賣手續?一、買二手商鋪注意問題：，我來為大家科普一下關於商鋪轉賣手續?以下內容希望對你有幫助!

商鋪轉賣手續

一、買二手商鋪注意問題：

1、實地評估

購買商鋪前，一定要實地考察，認真評估一番，確定這個商鋪是否值得買。比如說人流量大不大，人流的轉化率高不高，購買力強不強等等；在考察上鋪的價值時，最好還要測算一下租金回報率，問下周邊在租上鋪的租金，假如每年空置期一個月，租金回報率就是月租金的11倍除以總價。

為了能夠更加準確的評估商鋪的價值，如果有必要的話，建議聘請專業商鋪評估公司進行實地評估，根據他們出具的風險評估報告再決定是否投資。

2、未來規劃

商鋪的價值會受到周邊環境、商業規劃的影響，如果所在區域未來有其他規劃，可是你卻不知道，就會影響投資決策的成敗。所以，一定要到規劃部門詳細了解商鋪所在位置是否存在新的規劃，或者向租客打聽一下。

3、商鋪的產權性質

主要是商鋪的土地用途要了解清楚，避免違規的「居改非」。對於一些不是通過正規渠道批准的「居改非」（比如私自「居改非」），日後可能面臨被取消的風險，有可能無法辦理營業執照，也沒有經營資格。所以，一定要在購鋪合同中針對這點，擬定一條違約賠償方式。

4、商鋪的租賃情況

租客的租期還有多久？室內裝修怎麼處理？是否籤署放棄優先購買權承諾書？等等，這些都要在購鋪前做好產調工作。

5、稅費提前算清楚

進行二手商鋪交易，稅費是個大頭：增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅（最好是問清楚這個！），動不動就是要付幾十萬，不搞清楚這些，你就是冤大頭。如果稅費太多，既可以在總價上砍，也可以在合同中約定，哪些稅費由原業主承擔。

6、貸款問題

商鋪貸款成數最多5成，最長10年。再考慮到銀行評估價一般比實際成交價低，最後的貸款還不到成交價的5成，所以一定要提前問清楚，準備好充足的首付款。

7、產權

購買的商鋪產權一定要清晰，最好不要購買有產權問題的商鋪，所以購買前一定要查看房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等，不要全聽業主的一面之詞。

8、商鋪本身結構

不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等;只有這些硬體合格才能保證客戶在使用或者後期承租上更符合自己或承租對象的使用標準。

9、配套

良好的配套能節省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設施、排汙化油設施等。購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約後期自營或者出租效果。

交易流程如下：

1．購房資格核驗（住宅類）。

2．網籤合同。

3．地稅部門核定契稅。

4．房屋發證大廳辦理房屋所有權證。

二、商鋪買賣需要交的稅費

（一）買家支付

1、房地產交易手續費：5元／平方米為普通住宅，非普通住宅為11元／平方米．房屋登記費：550元／本（每增加一本證書按每本10元收取工本費）。

2、權證印花稅：5元／本。印花稅：0．05％，契稅：交易價（或評估價）3％。

（二）賣家支付

1、賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：房地產交易手續費3元／平方米。印花稅：房屋產價的0．05％。

2、土地增值稅：可提供上手購房交錢證明的，土地增值稅＝［轉讓收入－上價（交錢證明每年加計5％）－有關稅金］適用稅率。不能提供上手購房交錢證明的，土地增值稅＝（轉讓收入－轉讓收入90％）30％。

3、個人所得稅：據實徵收為（轉讓收入－房產原值－合理費用）20％，核定徵收為轉讓收入7．5％20％。轉讓收入－房產原值－合理費用相當於個人淨收入。

4、營業稅及附加稅：可提供上手購房交錢證明的，為（轉讓收入－上手交錢證明價）5．5％。不能提供上手交錢證明的，為轉讓收入5．5％；稅費為差額的5．56％。

5、土地出讓金：商業用途用房，按其網格點基準地價的35％計收；商業路線價區段路的商業臨街宗地，加收路線價的10％用途用房按其網格點基準地價的30％計收。土地出讓金契稅：按本次徵收土地出讓金價款的3％徵收。