廣州白雲區最有潛力的區（廣州外圍區誰最強）

2023-09-13 15:47:25 1

在說這個話題時，首先要搞清楚廣州哪些區屬於外圍區。

傳統意義上講，廣州的中心城區通常指越秀、荔灣、海珠和天河四區，隨著城市的發展，目前黃埔和白雲區也已經部分列入市中心，所以應該說，現在的廣州中心城區應該是越秀區、荔灣區、海珠區、天河區、黃埔區、白雲區，那麼剩下的五區便是我們口中常說的廣州外圍區，它們分別是：番禺區、花都區、南沙區、增城區、從化區。

廣州十一區位置圖

外圍五區從歷史上追溯，曾經都是縣級市，屬於廣州市代管，其中番禺市和花都市於2000年撤市設區，設區後不久的2005年，南沙正式從番禺區分離出來設立南沙區，而增城市和從化市則設區較晚，2014年才正式撤市設區，此後，廣州全市共設十一區，再無代管縣級市。

隨著各區的快速發展，網絡上有了很多關於廣州外圍區的對比討論，其中討論最多的是花都、增城、從化三區，因為番禺和南沙的發展明顯是強於這三區的，番禺曾經和南海順德並稱「南番順」，可見其實力和底蘊，南沙則是廣州的城市副中心，集萬千寵愛於一身，未來前景可想而知。

如果論GDP數據，從化區全廣州墊底，離倒數第二的增城差距明顯，但增城離倒數第四的花都同樣也是差距明顯，以2020年為例，花都區的GDP比增城區高出600億之多。說到花都區，這個曾經被廣州「遺棄」的地方，因為北優政策的影響，一直不被廣州所重視。花都在很多老人印象裡還停留在舊稱：花縣，曾經也是一個很有名的地方，後來花縣更名花都市，直至2000年設區更名花都區，那時的花都在廣州北部自成一派，城市建成區面積也不小，撤市設區時跟番禺其實也差不了多少，可見其當時的經濟實力和優越的地理位置。

相比之下，從化和增城在廣州的存在感相對就低很多了。

但隨著廣州房地產各區的限購政策發布和從化增城撤市設區後的不限購，使得這兩個區的房地產行業快速發展，特別是增城區，短短幾年，房價從幾千爆漲到了兩萬以上，很多沒有房票的新廣州人紛紛跑到增城各板塊購置房產，也因為房地產的不斷炒作，使得增城在廣州的存在感越來越強，增城的快速發展除了得益於不限購，更重要的是得益於廣州向東發展的政策。

增城朱村鳳崗版塊

然而，2021年廣州對二手房提出政府指導價後的幾個月，廣州各區房價出現波動，其中增城區多個板塊出現大幅下跌，這樣的現象，其實更像是擠水份，很多區因為獨一無二的地理位置和市中心的優質地段，房價其實還是很堅挺，但對於遠離廣州市區的增城，當市場回歸理智後，它的真正價值被慢慢擺在了檯面上，房價從兩三萬直接跌到了一萬多，即便這樣，二手房市場也反應平淡。

說到這裡，不得不提廣州的向東發展政策，這個政策被房地產和中介炒過了頭，事實上，廣州向東發展到了增城區的新塘，基本就不會再往東了，而新塘鎮，它就是增城區的門面擔當，整個增城區，也就只有新塘拿得出手，所以到目前為止，也只有新塘的房價還算堅挺，至於被房產中介們熱炒的其它版塊，等土地和房子賣的差不多時，當各路媒體裡不再出現那些版塊名字時，還會有多少人記得那些偏遠的地方？

如果從數據上全面分析一個區域，不看短期增長，那麼實話實說，廣州外圍五區中，花都、增城、從化，我更看好花都區，原因如下：

花都區正在開發中的融創版塊

一、花都擁有得天獨厚的地理位置，如果說增城向東，花都則面向的是北面廣闊的整個華南大地，京廣鐵路、武廣高鐵、京港澳高速、許廣高速、大廣高速、樂廣高速、廣連高速等等，這些都是廣州連接全國的重要交通線路。

二、花都擁有白雲國際機場和廣州北站兩大重要交通樞紐，如果說北站曾經不受重視，那麼現在正在擴建中的北站，定位則已經完全不可同日而語，機場北站的空鐵聯運已經上升到了廣東省重點規劃當中正在實施。

三、廣州空港經濟區在廣州市和廣東省的「十四五」規劃中被提及的次數非常多，在管理權限上也已經上升到了可以和廣州各區平起平坐的層面，如果做一個橫向直觀對比的話，廣州空港經濟區比中新知識城級別還要高，知識城還屬於區管，而空港經濟區已經屬於市管。

除了上述幾條，花都的產業也非常強勁，比如花都西部的汽車城產業和軌道裝備產業，在廣州所有汽車產業中，花都東風日產早已實現年產汽車百萬輛，相關配套產業鏈非常成熟，在最新的廣州汽車產業圖表中，花都的汽車產業產值已經佔到整個廣州汽車產業的三分之一有多。除了汽車產業，花都還有北部的「中國皮具之都」獅嶺，以一己之力帶動廣州三元裡皮具批發市場。有東部的花東，白雲機場的北大門，高速發展的臨空高新科技產業，飛機維修、現代物流等等。有南部的人工智慧和數字經濟產業基地、國家級綠色金融改革創新試驗區等。

花都區產業分布圖

可以說，廣州近年來及時調整了北優政策，讓"低調"多年的花都徹底釋放。一個區域的發展當然不能簡單地只依靠房地產，長遠發展離不開產業和地理位置，增城的地理位置當然不差，但相比起來，花都則更勝一籌，當然，一個區域的實力也並不是靠誰說了算，還是要以數據說話。

根據第七次全國人口普查數據得出：廣州常住人口居前五位的白雲區、番禺區、天河區、海珠區、花都區人口合計佔全市人口比重為64.81%，人口集聚效應明顯。花都區現有常住人口為164.24萬人，花都在曝光度、存在感並不強的情況下，10年共增加69.73萬人，增長73.78%，年平均增長率為5.68%。

圖源：廣州統計局

而增城區現有常住人口有146.63萬人，10年共增加42.96萬人，增長41.44%，年平均增長率為3.53%。在2014年設區後房地產行業快速發展，吸引眾多人口加入後的增城，這樣的數據確實不太亮眼，相比之下，更多新廣州人用腳投票，選擇了花都。

而產業更加成熟和花都，在GDP數據上也領先增城達到600億之多，所以目前看來，增城區雖然趕上了發展「東風」，但跟花都區的差距還是存在。從增城區的人口結構來看，人口也主要集中在新塘鎮和區府荔城街道，未來增城的發展仍然還得依靠新塘，畢竟增城除了新塘，其它區域基本都被大山包圍，發展土地受限是硬傷，同時也遠離廣州市中心，廣州向東向南發展，到了新塘也就向南邊的東莞發展了，即便是新塘，很多人也覺得它離市中心太遠了，距離珠江新城已經達到了直線30公裡。

增城區區中心

至於花都，如果現在這一股「北風」花都沒有把握好，錯失發展機遇，那麼未來被增城甚至從化超越也是遲早的事。好在廣州及時糾錯，正在修建的地鐵18號線和22號線兩條廣州南北大動脈，正式將花都拉到了廣州的懷抱當中，24號線、29號線、35號線等等，五年以後的花都，因為交通的完善，與廣州融合的腳步越來越快。事實上，跟南沙、增城、從化這幾個真正的遠郊相比，花都離廣州市中心的距離真的不遠，以各區區府到廣州市政府和珠江新城的直線距離為例，花都是最近的，一直以為大家覺得花都遠，正是因為廣州市區直接連接花都的公共運輸基本為0，而這一切即將改變。

廣州外圍五區，最強的當然是番禺區，2020年GDP2278億元，五區第一。

最有發展潛力的也毫無疑問是南沙區，畢竟舉全市之力重點布局的城市副中心，僅南沙一區。