珠海十年後潛力發展區（珠海主城區的下一個風口在哪裡）

2023-09-17 03:43:09 5

每座城市都有自己的「心臟」，珠海的「心臟」在哪裡？答案毫無疑問是——香洲。

建區37年來，香洲始終是珠海的政治中心、經濟中心、文化中心。時至今日，全區GDP和常住人口仍牢牢佔據全市的半壁江山。

香洲緣何能長踞C位？背後是主城區歷久彌新的吸虹效應：珠海乃至大灣區極強大的科創、教育、文化、醫療、養老等資源都在這裡匯聚、積累。

特別是近年來，伴隨著城市更新步伐的加速，主城區更重新煥發了新活力，正朝著「融通港澳、聯通八方」的灣區極點門戶，「以創興產、以產促城」的產創融合高地，「國際品質、美麗智慧」的宜居宜業宜遊城區穩步邁進。

在這個背景下，讓我們把目光再次聚焦於這片熱土。未來幾年，「主城區新活力」的風口將在哪裡？一些變化在主城區的西南悄然發生。

珠海主城區西南部

1. 經濟特區的絕對主角

如果將珠海經濟特區的發展史拍成一部電影，香洲就是那個貫穿全劇的絕對主角。

1984年，年僅4歲的珠海經濟特區宣告設立香洲區，為珠海首個縣級行政區。此後，香洲在改革開放大潮中屢次發出「先聲」，創造出經濟特區的奇蹟。

穩坐「經濟第一區」——2021年上半年，香洲實現地區生產總值816.51億元，同比增長11.3%，佔珠海全市GDP的44.3%。

穩坐「人口第一區」——香洲區常住人口為112.41萬人，佔全市人口的46.08%。

穩坐「宜居第一區」——作為珠海主城區，香洲的教育、文化、醫療、養老等資源足以傲視灣區。去年，「2020中國最宜置業百佳縣市」榜單發布，香洲區從全國數千（縣）區中脫穎而出，位列全國第一！

香洲正朝著「國際品質、美麗智慧」的宜居宜業宜遊城區穩步邁進。

今年，《中共廣東省委廣東省人民政府關於支持珠海建設新時代中國特色社會主義現代化國際化經濟特區的意見》出臺。珠海提出，到2025年全市GDP要突破6000億元、人口突破300萬。

在此基礎上，香洲也給自己定了「小目標」——2025年GDP超過2300億元，力爭達到2500億元，爭當建設新時代中國特色社會主義現代化國際化經濟特區的先行者。

這是一些積極的信號。在時代浪潮中奮鬥多年的「老大哥」，仍在當打之年！但是，香洲是否真的沒煩惱？答案顯然是否定的。

如果細心地梳理一下中心城區的空間演變，可以觀察到：在區域發展的推進下，不少城市的傳統中心城區發展都會不可避免面臨空間載體緊缺、土地利用率低等難題。這也是世界城市發展史上的普遍現象。

能否順利實現「新」「舊」過渡，是香洲面臨的關鍵時刻。下一個十年，新的空間在哪裡？新的引擎在哪裡？這是香洲必須回答的問題。

但好在，思路已經有了。

2. 誰是下一個城市引擎

向城市更新要空間！——這是香洲給出的答案。

近年來，香洲全面加快城市更新步伐，使之成為改善群眾居住環境、提升市容面貌、保護生態環境、拓展產業空間的重要利器，並且卓有成效。

伴隨著城市西拓的步伐，進入21世紀之後，香洲區首先將城市更新的目光瞄準前山河西岸，以華發新城為代表的一批高尚社區陸續湧現，引領新時代珠海人居革命，以華發商都為代表的城市綜合體則極大完善了城市配套，引領珠海商業步入全新紀元。

以華發新城為核心的南灣片區。華發集團供圖

蘭埔片區，曾經的舊工業廠房集聚區，通過城市更新改造，陸續崛起了富華裡、玖州道等大型商業綜合體，已成為珠海最繁華的商業中心之一，不僅促進了區域商業的發展和綜合價值的提升，也極大改善了周邊居民的人居生活品質。

香山湖片區，過去山場舊村改造的五洲花城，已成為珠海宜居社區的代表。整個區域城市面貌煥然一新，周邊地產項目最高已達5萬/㎡。

前山片區，大片的工業園成功「轉型」文化創意園，金嘉創業園、樂士創意園、V12創意產業園已成為珠海文創企業的聚集地。作為梅溪舊工業區改造項目，奧園廣場僅用三年時間，改造成為集購物、休閒、遊樂為一體的大型城市商業綜合體。

吉大片區，由華發打造的「城市之心」項目已在今年4月正式動工。項目總佔地面積近55萬平方米，核心區（吉大商圈）預計4年後建成，將對標國際一流，打造集甲級寫字樓、購物中心、精品酒店、高端住宅等於一體的現代高端城市綜合體，崛起城市新地標……

一場場生機蓬勃的空間再造，在主城區陸續上演。更重要的是，伴隨著城市更新的節奏，城市空間布局也在進行重塑。

一個被普遍熟知的觀點是：每一輪城市建設的新風口，都至少會成就一個地段傳奇。那麼，未來幾年，珠海「主城區新活力」的風口在哪裡呢？

打開珠海和香洲的地圖，很容易看清一個趨勢——城市正在向西南走。

在官方的表述中，這個整體規劃稱之為「一園一鎮一廊一帶」。即南屏科技生態城（舊指南屏科技工業園）、三溪科創小鎮、前山-南屏創新產業走廊、情侶路現代服務業產業帶。

這其中，排在首位的南屏科技生態城，因獨一無二的區位優勢和製造業基礎備受矚目。

南屏是連通主城區、橫琴新區、西部中心城區的核心樞紐

這裡既是港珠澳大橋的橋頭堡，也是連通主城區、橫琴新區、西部中心城區的核心樞紐。香洲的產業基礎大多集中於此，且外來人員集聚、年輕人活躍。

同時，在寸土寸金的主城區，南屏科技生態城所在的南屏片區，仍有相對充足的土地空間，有望藉助城市更新激發新活力。

劍指南屏，背後是中心城區「重生」的邏輯：通過空間再生產、產業再導入，吸引創新要素集聚，帶來新的就業人口，同時推動城區品質的整體提升和新舊動能的順利轉換。

在此意義上，做大做強南屏科技生態城，對珠海乃至大灣區都意義重大。

3. 由「園」向「城」加速蝶變

落子南屏，珠海的決心很大。

2021年珠海市政府工作報告中，今年六大重點工作第一點便提出：要加快建設南屏科技生態城等載體，打造產城融合創新特色園區。

按照規劃，南屏科技生態城規劃面積45.09平方公裡，其中建設用地19.13平方公裡，東起前山河、西至珠海大橋、南連橫琴、北接中山。

到2025年，這裡將建成一個建築規模超2200萬平方米、產業空間超740萬平方米、實際管理人口超66萬，「生產、生活、生態」高度融合發展的新引擎、新城區、新窗口。

南屏將建成「生產、生活、生態」高度融合發展的新引擎、新城區、新窗口。

「以產興城、以城促產」的大布局背後，南屏城市更新、基礎設施建設和優質公共服務供給不斷提速，曾制約片區發展的短板在迅速補齊。

舊村改造如火如荼，加速推動南屏由「園」向「城」蝶變——

北山村省級文保規劃獲得省政府批覆，接下來將按照文保規劃的要求，建設北山歷史文化名村環境風貌提升示範街區；

東橋舊村改造項目回遷房已動工建設，接下來將推進項目配套的幼兒園、小學開工建設；

廣昌村召開全體股民大會，高票通過珠海華發廣昌房產開發有限公司成為廣昌舊村城市更新項目開發企業、《廣昌舊村城市更新項目更新單元規劃方案》、《廣昌舊村城市更新項目村集體資產補償安置方案》三項舊村更新事宜，將徹底改變舊村老百姓居住環境，極大提升周邊配套服務設施水平，為產業發展落地創造條件，為產城融合的南屏科技生態城建設按下加速鍵。