鄭州萬科最近的消息（央企入局老鴉陳）

2023-09-19 11:36:18

老鴉陳上新！

天河投資2021年土拍中摘得地塊啟動，備案名確定，實力央企入駐。

首發地塊北臨長柳路（西延長線），東臨江山路，西臨河鼓路（規劃中），南臨水委路（規劃中），規劃兩棟高度約100米的住宅。

2022年3月18日，招標公告已發布。

相比較萬科高調斥資14億高調拿地，這家央企顯得低調很多，且目前看仍由天河投資100%控股公司全權開發。

天河投資，老鴉陳二期一級運作方，屬惠濟區財政局國資辦下屬國有獨資公司。

不排除後期仍會有新的開發商加入，老鴉陳昇級改造也進一步加速。

01

老鴉陳城改進度更新

實地探訪可見，地塊上已有大型機械正在施工。

2021年，天河投資共拿下老鴉陳三塊土地，另外兩宗分別是6月份土拍中拿到的三全路南、流雲路東26號地，31.6畝，容積率4.2。

以及在第二輪土拍中的金冠路北、金杯路東58號地，32畝，容積率4.0。

目前這兩塊地還沒有動靜。

地塊素質來說，臨近江山路、三全路交通便利，向西有京廣快速路,加上地鐵3/4號線，很方便；近賈魯河生態環境良好。

江山路

老鴉陳站

三全路兩側規劃大片商業用地，一個由6個地塊組成的大型商業服務綜合體，依託老鴉陳站的TOD項目，佔地107360㎡(折合約161.04畝)，這裡是未來西北區域新商圈的所在地。這個處於西北門戶位置的區域將實現華麗蝶變。

老鴉陳城改二期規劃圖（紅色塊為商業用地）

不過也有遺憾，地塊比較分散，且面積較小，目前交通以外的配套資源有限。

從老鴉陳站A口出發，沿江山路向南幾分鐘，就到了萬科翠灣中城項目。

萬科翠灣中城

2020年萬科高溢價拍下老鴉陳三個地塊，打造翠灣中城項目，目前來看，從產品各方面都算開了個好頭。

進度還算可以，三地塊工程同時進行，工地也正在熱火朝天的施工中，可以看出都已經出地面已經好幾層了。

萬科翠灣中城 工地實拍

銷售方面，2021年10月15日晚8點線上開盤，先推售江山路以東地塊，目前北側四棟樓基本售完，南側六棟樓剩餘較多，均價18500元/㎡。預計2024年交房。

最近正加推靠近京廣快速路地塊，單價16000元/㎡起，戶型和裝修標準略有不同。

翠灣中城在建設之初就對周邊環境進行系統的優化升級，在江山路和京廣快速路的綠化帶區域規劃打造社區後花園，預留休憩、健康活動、林下休閒等空間。

效果圖

產品方面，偶層戶型陽臺的設計，創新地採用了奇偶層陽臺錯落式設計，統一思考整體樓棟不同樓層住戶之間的空間綠化、通風和採光三者之間的最優關係。

萬科翠灣中城效果圖

不僅立面創新，戶型的均好性也不錯，保證了都是三開間朝南，且全部明廚明衛。

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02

老鴉陳成實力開發商PK場

央企入局，老鴉陳不再是萬科一家獨大，購房者也多了一個選擇。

萬科入鄭10年，項目遍布鄭州各區，品牌認可度高。

說起萬科，總逃不過情懷二字，在開發樓盤的同時，總會根據周邊，做有文化特色的東西，比如說萬科世玠對鄭紡機元素的保留。

產品方面，萬科也給了鄭州不少新的東西。第一個將系統化精裝修帶入鄭州市場，公園式景觀設計也啟發了鄭州開發商，翠灣中城的垂直生態的建築理念更是一次驚喜突破。

老鴉陳是個有故事，有歷史的地方，會講故事的萬科在改造更新城市的基礎上，也增添了一些文化意義，這也是大家想要看到的，一個有文化、有特色的新老鴉陳。

整體來看，老鴉陳村城改（二期）規劃，範圍用地面積180.19公頃，其中城中村改造（二期）改造範圍用地面積130.83公頃。

改造範圍內設置的公共服務設施主要有：初中3所、小學2所、九年一貫制學校2所、社會福利設施用地1處、社會停車場用地1處、公共運輸場站用地2處、供電用地1處。

目前整個老鴉陳改造二期工程，已出讓6宗住宅用地，未來還有很大可開發空間。除了萬科，一定會有更多實力開發商入局。

後續入市的開發商，有萬科在前，應該都會有所顧忌，產品、價格等各方面少不了要拿來對比。

02

老鴉陳改造未來可期

老鴉陳有許多城市之最的稱號，可謂「生而不凡」。

佔地面積最大、安置費用最高、開發周期最長、拆遷難度最大、總投資額超300億。

嚴苛條件和過往開發商的失敗案例，都在做警告：沒實力別亂來。

老鴉陳改造遵循政府主導拆遷安置、市場化運作開發建設的新模式。

也就是前期的拆遷、過渡、安置房建設、道路等一級開發由政府主導，邀請有實力的開發商進行資金投入，整理出來的土地進行公開出讓，最後雙方按比例進行分成。

因此，老鴉陳城改不再是燙手山芋，也因為沉寂十年，更顯稀缺，加上北區門戶的位置，成了各大開發商眼中的香餑餑。

在新規劃的公布下，價值點得以綻放，惹眾人關注，開發商不惜高價也要拿到。永威、遠洋、建業、保利、正弘、正商、美的、華宇等，都曾想要參與進來。

作為北區最後一個城中村改造項目，也吸取了許多過往城中村改造的經驗教訓。

保證了只有實力的開發商才能參與。

開發商無法憑藉人脈在城中村改造中先下手為強，拿地方式發生變化。減少了前期安置資金投入，利潤空間有了保證，更有利於高品質樓盤開發。

政府參與主導提升城中村改造的品質。

在十年城市更新曆程中，一直被政府放在重中之重的位置之上。

根據此前的規劃，老鴉陳將成為鄭州市北部片區重要的集休閒、購物、娛樂為一體的休閒商業綜合服務區、生態宜居區。

2021年10月19日，鄭州市人民政府辦公廳公布《關於培育宜家阿里雲等業態配套產業鏈振興現代服務業提案》的答覆中更是提到：

依託老鴉陳城改項目，積極對接蘇寧、萬科等世界500強企業，打造集區域總部、研發中心、高端購物中心、總部基地、財富中心、孵化中心、青創園、高星級酒店、文體健康、休閒娛樂、智慧住宅及相關配套物業等一體的高端商務消費區。

包括萬科的垂直生態社區理念，與老鴉陳整體規劃方向就是一致的，後續開發項目大致也要圍繞健康生態的命題設計產品。

我們對老鴉陳改造都有一份共同的期待，不能拆掉一個城中村再造一個城中村。

期待老鴉陳這個北區門戶的面貌，能在政府和開發商共同努力下煥然一新。