零首付購房的套路案例（樓盤零首付促銷）

2023-11-09 15:30:43 1

文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞

中秋節當天，越秀區街坊麥小姐接到房產經紀一張樓盤促銷單張：「他對我說首付6萬元就能買房，還重點強調中秋期間這個樓盤可以『零首付』買房，」麥小姐說這個消息讓她很吃驚，也很疑惑。她向《Y-記者幫》求解，現在在廣州買房，真的可以「零首付」嗎？會不會有什麼風險？

根據麥小姐提供的線索，羊城晚報記者到宣傳單中的樓盤一探究竟。

「零首付」無法真正實現

根據宣傳單張上的指引，羊城晚報記者搭乘地鐵21號線來到中新站，再通過轉乘增城11A公交車在九和村站下車，找到了車站旁邊在售的這個樓盤。

據了解，該樓盤首期於2019年發售，部分樓棟已經交付。中秋節期間促銷的是第8棟和第12棟單位。中秋節假期第二天上午，記者所在售樓部的一個小時內，到訪的看樓者並不多，其中有三位看樓者告訴記者，他們也是衝著低首付而來。在樓盤沙盤旁邊的電子宣傳屏上，到訪者都能看見反覆出現的「史無前例！超輕鬆付款，補貼無上限」「中秋鉅惠，首期2萬元起」等促銷標語。

銷售人員介紹，樓盤在中秋期間確實在推出超低首付促銷活動，包括有「零首付」和首付分期等多種首付支付方式。那麼，麥小姐被告知的「零首付」，究竟能不能實現？

記者請銷售人員計算了一套98平方米的三房單位，中秋期間該單位的促銷一口價為185萬元。若按首次置業者三成首付計算，買家需支付三成首付約56萬元，貸款約129萬元。按照銷售人員手中「零首付付款方式」表，該單位首付中的56萬元，其中的50萬元可以獲得開發商免息墊付，買家首付只需先交6萬元。50萬元中，買家需按照前三年每年10萬元、第四年4萬元的節奏還款給開發商，共還34萬元，餘下的16萬元則在這四年期間正常月供，每月還款約3333元。不過，在這套單位的案例中，買家第一批要支付的款項，並非只有6萬元首付，還有定金4萬元，即一共10萬元。「零首付」在此無法實現。

對於記者「零首付」的疑惑，該位銷售人員說：「有些房源、有些優質客戶能實現。」他也坦言，不可能做到一分錢不花就購房，「起碼也還要交4萬元定金。」

「上車」輕鬆後期負擔重

這樣的支付方式，哪怕是第一批款項要交10萬元，對於很多購房者來說確實不難，這也是該樓盤宣傳中的「超輕鬆付款」的一種體現。但憑藉低額首期輕鬆「上車」的購房者來說，這樣的付款置業之路，能一直輕鬆下去嗎？

總價不變的情況下，首付輕鬆，意味著後續還貸總額就高。通過計算可以發現，前三年裡，購房者的付款壓力並不小。以上述單位來估算，買家貸款129萬元，按30年商貸計算，月供約6624元；前三年，每月還有為16萬元支付的免息還款額3333元及每年的10萬元(拆解到每月，則為8333元/月)免息本金。僅前兩項，合計月供就要9957元，買家在正常情況下的每月銀行流水收入起碼得3萬元，才能獲批貸款。因此，對於選擇低首付的買家來說，一定要衡量好自己的收入水平。

律師提醒

警惕相關風險

「『零首付』並非無需支付首付，只是給了購房者支付首付款的一個緩衝期而已，但無論從客觀事實上或從法律上分析，該樓盤均無法做到零元首付，故其『零首付』的宣傳推銷會涉嫌虛假宣傳。購房者需留意這些推銷用詞的歧義。」廣東格林律師事務所林莉律師表示。

林莉律師說，銀行在審查購房者的首付來源、經濟情況等過程中如發現問題，貸款審批將會很難通過。即使銀行已發放了貸款，但若後期在重新審查中發現「零首付」等違規行為，銀行也會提前收回貸款。進而購房者將無法繼續履行合同，其將為自己的違約行為承擔相應的違約責任(如支付違約金)。「零首付」涉嫌違規操作，往往無法在合同中明確約定(即使約定，其效力性也有待商榷)，一旦房地產企業無法兌現承諾，或給消費者造成經濟損失，消費者將難以依法追責索賠。林律師提醒，「零首付」的首付款會分攤到購房者的月供裡，從而增加了購房者的月供壓力，購房者斷供的機率也隨之增加。「『零首付』是樓盤營銷手法之一，和購房者相比，開發商是更大的得益者，首付款的債務壓力及風險依舊在購房者身上，只是在合同籤訂後購房者還貸時才慢慢得以體現。且當出現糾紛時，購房者維權的時間長、跨度遠、成本大。」

（羊城晚報）