怎麼追究開發商逾期交房的責任（開發商逾期交房）

2023-05-02 22:03:55 1

來源：江西民事審判 ，作者立案二庭課題組

轉自：法語峰言

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開發商逾期交房、辦證違約責任裁判路徑考察

與類案審理規範建議

——基於省高院再審案件、中院二審案件為樣本的實證分析

一、開發商逾期交房違約責任案件概覽

（一）研究對象和方法說明

1.研究對象

本課題研究的對象「開發商逾期交房違約責任糾紛」是指自然人因購買商品房與開發商籤訂商品房預售合同或現售合同後，開發商未能在合同約定的時間向購房人交付房屋、辦理房屋產權證，引發的購房人起訴開發商，要求開發商承擔逾期交付房屋和逾期辦證違約責任的糾紛。該糾紛名稱並非一個典型的以民事案由分類的案件類型，而是以引發案件的事由所做的歸類。

2.研究方法

本課題主要採用實證的方法進行研究。（1）先確定研究的案件範圍為近三年省高院再審審查、審理和全省各中院審理的開發商逾期交房違約責任糾紛二審案件。我們採取的統計方法是在房屋買賣合同糾紛司法統計數據基礎上，通過「中國裁判文書網」設定檢索條件，作進一步篩選統計。具體檢索方法是：首先按案由檢索，其次按地域篩選，再按法院層級篩選，接著按裁判年份篩選，然後按審判程序篩選，最後按關鍵詞「商品房逾期交房」、「違約金」進一步篩選。最終共獲得1577份有效裁判文書樣本。（2）對納入統計分析的全部判決書判決結果的部分關鍵內容進行檢索，分析相關數據。違約金承擔問題是開發商逾期交房違約責任糾紛裁判的核心，違約金也成為此類糾紛裁判文書出現頻率最高的詞彙。圍繞違約金，我們著重對支持購房者違約金訴訟請求、按照合同約定的違約金進行判決、對違約金的約定進行了調整等內容進行了檢索分析。（3）按照課題研究涉及的法律問題對樣本文書的判決理由、思路進行摘要並分類歸納，考察裁判路徑，並在實證分析的基礎上，對相關法律理論問題進行論證分析，進而提出既符合司法實踐又有充分法理依據的類案裁判指引。開發商逾期交房違約責任糾紛當事人爭議的焦點以及法院裁判容易出現分歧的主要集中於房屋交付條件、開發商交付義務、違約金調整、免責情形、訴訟時效等法律問題的認定。

（二）案件統計分析

根據司法統計報表顯示，2017年至2019年，全省法院共審結房屋買賣合同糾紛（按三級案由小計）一審案件22643件[1]、二審案件5802件、當事人申請再審案件428件。根據我們採樣的裁判文書統計，其中涉開發商逾期交房違約責任糾紛一審案件4937件，佔房屋買賣合同糾紛一審案件數的21.8%；二審案件1715件，佔房屋買賣合同糾紛二審案件數的29.6%；當事人申請再審案件105件，佔房屋買賣合同糾紛申請再審案件數的24.5%。

1.各年度審結案件數

近三年來，因開發商逾期交房或者辦證引發的訴訟佔比雖不高，但案件數量及佔比份額呈逐年遞增趨勢。

2017年至2019年全省法院審結的房屋買賣合同糾紛一、二審案件數、涉開發商逾期糾紛一、二審案件數統計

2.本課題研究的案件數

2017年至2019年全省各中院審結開發商逾期交房違約責任糾紛二審案件共計1577件。其中，2017年審結493件，改判97件。2018年審結508件，改判111件。2019年審結576件，改判61件。各中院審結的二審案件數逐年遞增，但改判率並未呈現遞增趨勢，2019年二審維持率是近三年最高，改判率最低。

2017年至2019年省高院審結開發商逾期交房違約責任糾紛再審審查、審理案件共計138件。其中，2017年當事人向省高院申請再審24件，再審審理1件。2018年當事人向省高院申請再審57件，再審審理20件。2019年當事人向省高院申請再審33件，再審審理3件。

3.訴訟標的分析

購房人訴請的違約金數額基本是按照合同約定的違約金計算標準乘以逾期天數計算所得，訴請金額的大小與當地房價水平相關聯，並且在一定程度上能夠反映出開發商逾期交房的違約程度，同時也會成為法院酌定調整違約金的重要考量因素，因此有必要對購房人的起訴標的額進行統計分析。根據購房人訴請的違約金金額，對照相應區間予以統計顯示，1萬元至10萬元起訴金額的案件有1238件，佔比最高，達78.5%；50萬元以上起訴金額的案件12件，數量最少，佔比不到1%。

4.系列案數量比例

按同一開發商開發的同一樓盤被訴2起案件以上計系列案統計，2017年至2019年，全省法院審結的涉開發商逾期交房違約責任糾紛二審系列案共計98批，合計1423件，佔開發商逾期交房違約責任糾紛案件總量的90.2%。其中人數最多的一批系列案是102個購房人同時起訴江西立信置業投資集團有限公司逾期交房違約責任糾紛案件。

（二）裁判結果檢索分析

1.判決支持購房人違約金訴訟請求案件數

2017年至2019年審結的開發商逾期交房違約責任糾紛二審判決數合計1577件，其中判決支持購房人違約金訴訟請求的1329件，佔比84.3%；判決駁回購房人訴訟請求的225件，佔比14.2%；判決解除案涉商品房買賣合同的23件，佔比1.5%。

2.判決按合同約定計算違約金案件數

2017年至2019年，判決支持購房者違約金賠償請求的1329件案中，按合同約定的違約金計算方式判決的案件為925件，佔比69.6%。這意味著有近七成的開發商逾期交房違約責任糾紛法院判決是按合同約定計算相應違約金。而合同約定的違約金計算方式中，按日萬分之1計算的最常見，按此約定判決的案件數亦最多，佔比達51.1%；其次是日萬分之三，有174件，佔比18.8%；再次是日萬分之零點五，有155件，佔比16.8%，再後是日萬分之二，有87件，佔比9.4%；還有約定的其他比例被判決支持的為36件，佔比3.9%。 3.判決對合同約定違約金進行調整案件數

2017年至2019年，根據當事人的申請由法院酌定調整判決的案件為404件，佔比30.4%。在這些由法院調整違約金判決的案件中，除一批20件系列案的商品房合同未約定違約金，由法院酌定按同期貸款利率判決外，其他絕大多數案件的調整是由開發商以違約金的約定過高為由提出減少請求，少部分是由購房人以違約金的約定過低為由提出增加請求。具體的調整標準有：參照合同已約定的比例予以適當提高或者降低；按照銀行同期貸款利率或者同期貸款利率的130%；按同地段同類房屋租金的1.3倍計算，以上為法院酌定調整違約金計算標準的常規操作。此外，還有按年利率6%、按每月酌定的固定金額、雙方達成過的補充協議具體約定等計算違約金，這些調整標準在個案中適用的較多。

二、關於商品房交付條件認定和交付義務履行問題

（一）商品房交付有關問題的裁判路徑實證考察

1.對商品房交付條件的認定

商品房交付條件或標準一直都是購房人與開發商爭議的焦點。審判實踐中發現，多數情況下開發商在合同中約定以「該商品房經驗收合格」為交付條件。由於商品房買賣合同和法律法規並未對「該商品房經驗收合格」的具體含義和標準予以詳細釋明，導致案件進入法院後，雙方對其理解發生爭議。全省各地法院判決認定標準也不統一，主要有以下三種審理思路：

（1）以開發商取得建設、勘察、設計、施工、監理五方共同出具的《工程竣工驗收報告》認定「商品房經驗收合格」。吉安中院（2017）贛08民終681號案件、宜春中院（2017）贛09民終310號案件、鷹潭中院（2017）贛06民終391號案件的判決都採用了該認定標準，其主要理由是：工程竣工驗收與竣工驗收備案系處於不同驗收階段、由不同主體參與的行為。建設工程在建設、施工、設計、勘察、監理五大參建主體聯合驗收合格後，就可交付使用。規劃、消防、環保等部門所履行的是監督權，建設行政主管部門的備案是行使管理權的方式，不屬於驗收範疇。

（2）以開發商取得建築工程《竣工驗收備案表》認定「商品房經驗收合格」。南昌中院（2016）贛01民終1919號案件、九江中院（2017）贛04民終1173號案件、萍鄉中院（2019）贛03民終565號案件、新餘中院（2019）贛05民終454號案件的判決都採用了該認定標準。其主要理由是：竣工驗收合格只是建設單位接收建設工程並交付使用應滿足的基本條件，還應當由規劃、環保、消防等部門予以認可並由建設行政主管部門等進行審查，最終以備案的方式確定建設工程質量符合國家要求和標準。建設行政主管部門出具的《商品房竣工驗收備案表》是認定商品房竣工驗收合格的唯一有效法定證明文件。

（3）五方驗收加規劃、消防、環保許可文件。「商品房經驗收合格」不能等同於取得建築工程《竣工驗收備案表》，只要通過五方主體驗收合格，並取得規劃、公安消防、環保等部門的認可文件或者準許使用文件即可認定「驗收合格」。撫州中院（2019）贛10民終794號民事判決即採用了該認定標準。

2．開發商履行房屋交付義務的認定

（1）開發商交付不合格房屋，購房人接受後要求開發商承擔逾期交房責任。開發商在房屋未經竣工驗收合格的情形下，於合同約定期限內通知購房人辦理交付手續，購房人接受交房（即領取鑰匙），但事後又以房屋未達到交付條件為由要求開發商承擔逾期交房的違約責任。關於上述情形下開發商的逾期交房責任問題，實踐中認定不一,爭議頗多，主要有以下審理思路：

①購房人領取鑰匙不視為開發商房屋交付的義務已經完成，購房人主張的逾期交房違約金應計算至房屋竣工驗收合格之日止。在（2019）贛04民終172號案件中，法院認為，竣工驗收合格是法定交付最低標準。購房人已領取鑰匙，僅表明開發商履行了交鑰匙這一項義務，不能視為開發商房屋交付義務的完成，不免除開發商的違約責任。在（2019）贛08民終147號案件中，法院則認為，要求交付標的物與主張違約責任是購房人基於合同而享有的兩項不同權利，在購房人未明確表示放棄相應權利的情況下，不因購房人接受房產而導致其他權利滅失。

②購房人領取鑰匙應當視為開發商房屋交付的義務已經完成。在（2019）贛08民終1856號案件中，法院認為，移交鑰匙成為社會公眾普遍認可和接受的移交方式。購房人在明知案涉房屋不符合合同約定的交付條件的情況下，仍然領取鑰匙，應視為其同意接受房屋，由此產生的相應民事責任應由購房人承擔。在（2019）贛05民終524號案件中，法院則認為，開發商在房屋未驗收合格之時就交付，屬於合同法上的瑕疵交付行為，購房人有權拒收房屋，但購房人領取了房屋鑰匙，應視為雙方變更了《商品房買賣合同》中對交付條件的約定。

（2）開發商在合同約定的時間內提出交房，購房人以商品房質量不合格拒絕收房。實踐中一般認為，在「房屋主體結構質量不合格」與「房屋質量問題嚴重影響正常居住使用」兩類情形下購房者可拒絕收房，但對於後一種情形中房屋質量問題到什麼程度為「嚴重影響居住使用」，大部分法院對質量問題嚴重影響居住使用的認定標準較為嚴格，主要以安全為標準，只要房屋能安全居住使用，其它質量問題通常不會認定為嚴重影響居住使用。例如（2017）贛09民終544號案件中，原告以房屋存在地板起翹、牆面滲水、空鼓等問題拒絕收房，法院認為上述問題在房屋建築工程中屬一般質量問題，並不符合法律規定「嚴重影響居住使用」的條件，應由開發商依合同約定承擔保修、維修義務，原告以此為由拒收房屋，不符合法律規定和合同約定。相反，在（2016）贛01民終2446號案件中，法院則認為煤氣管道穿過臥室存在安全隱患，嚴重影響正常居住使用，故而認定原告以此拒絕收房並無不當。

（二）商品房交付條件和交付履行有關問題法律分析

1．合格商品房的交付條件

（1）關於合格商品房的認定。我們認為應以「完成竣工驗收備案」作為認定開發商向購房人交付的合格商品房的基本條件。

其一，儘管沒有法律法規明確規定了商品房交付的必須滿足的標準或條件，但卻有多部法律、法規分別對房屋等建設工程的投入使用問題作出了明確的禁止性規定。例如《消防法》第十三條、《環境保護法》第二十六條、《環境噪聲汙染防治法》第十四條、《城鄉規劃法》第六十四條對不符合消防、環保、規劃要求的房屋，禁止投入使用，甚至應當停建、拆除。

其二，國務院頒布的《建設工程質量管理條例》以及建設部頒布的《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》明確，建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內向相關行政主管機關提交如下材料辦理建設工程竣工驗收備案：備案表，工程竣工驗收報告，規劃、消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件等。房屋作為重大價值之不動產，如果讓存在安全隱患的房屋投入市場流通，不僅可能造成當事人的重大財產損失，而且還威脅著公共安全[2]。《竣工驗收備案表》並非簡單意義上一頁紙，其體現了一個建設工程各方面的綜合驗收結論，涵蓋了建築物的質量、合法性、功能性、安全性、環保性等一切強制性驗收要求，因而，其具有表明該建設工程符合國家相關強制驗收標準，可以投入使用的法律內涵。

其三，根據《住房和城鄉建設部關於進一步加強房地產市場監管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕 53 號)第十一條的規定,交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格並已在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。且2014年由住房和城鄉建設部、國家工商行政管理總局制定的新版《商品房買賣合同（預售）示範文本》第九條對商品房的交付條件作出了嚴格限制性的規定，「該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件」和「該商品房已取得房屋測繪報告」是必須滿足的兩個條件。從住房和城鄉建設部的上述通知以及其制定的合同範本亦可以看出對購房人權益加大保護力度的趨勢。另，辦理房屋產權登記時，房地產行政主管部門也大都要求提交竣工驗收備案表，不能提供的，將無法辦理產權登記，這也再次體現了竣工驗收備案表的重要性。

（2）交付不合格房屋的法律後果。

開發商直接將尚未完成建設工程竣工驗收備案的房屋交付給購房人的情況下，購房人領取鑰匙不應視為開發商房屋交付的義務已經完成。首先，從誠實信用的民法原則分析，開發商明知到自己的房屋未完成建設工程竣工驗收備案，不符合商品房交付條件，卻通知購房人辦理交付手續，理應承擔因違背誠信而產生的民事責任。其次，開發商作為房屋的出賣人，向購房人交付合格的商品房是其法定義務。房屋未完成建設工程竣工驗收備案，工程質量是否合格尚無結論，此時開發商不能將其投入使用，也不能出售給他人使用。購房人即使接收了房屋，也不構成商品房的有效交付。再次，購房人作為弱勢一方，非建築專業人員，如果過分加重其驗收責任，無疑縱容開發商，不利於維護弱勢方的合法利益，有違法律的精神要旨，也可能導致房屋質量問題產生的糾紛源源不斷。

對於購房人是否明知房屋不符合交付條件，往往很難查實，故不能簡單根據購房人接收房屋的行為便推定購房人明知房屋不符合交付條件而予以接受。且對於舉證責任的分擔，因取得建設工程竣工驗收備案登記系開發商的責任，作為非專業人士的購房人對此並無優勢，此時對購房人是否明知或應當知道的舉證責任，應由開發商承擔。

（3）關於購房人拒收房屋的處理。

我們認為，只要開發商交付的房屋存在質量問題，影響使用，購房人即可拒絕接受。購房人拒收不符合合同約定的商品房，系針對開發商的履行瑕疵行為，而非履行根本違約。購房人拒收房屋也不是主張解除合同，因而不應受到相當於合同解除行使條件的嚴格限制。購房人拒收不合格房屋通常不產生終止合同關係的效力，其後果是開發商的交付不成立，開發商履行合同的遲延。法律賦予了購房人在接收房屋時有權對房屋質量進行檢驗，並有權選擇對開發商因瑕疵履行應承擔的責任方式。合同法第一百四十八條規定：「因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。」購房人驗房發現房屋存在質量瑕疵時，購房人拒絕收房並要求開發商修復的行為，是行使合同法賦予的救濟權利。如果強制性要求購房人接收房屋，則容易導致購房人無法固定質量瑕疵現狀、責任原因判斷不明，反而不利於糾紛的解決，增加開發商與購房人之間的對立。在開發商不積極履行維修義務的情況下，在質量問題上允許購房人拒絕收房並追究開發商逾期交房違約責任，有利於保護購房人利益，敦促開發商儘快解決房屋質量問題。

三、關於合同約定逾期交房、辦證違約金的調整問題

（一）對逾期交房、辦證違約金調整的裁判路徑考察

1.對逾期交房約定違約金過低和過高的認定

關於如何認定合同約定的違約金過低或過高，經對樣本裁判文書的梳理和歸納，主要有以下幾種做法：

（1）由主張違約金過高或過低的一方承擔舉證責任。如購房人主張違約金過低，則由購房人來提供證據證明損失情況，即購房人負有舉證義務，若無法完成舉證責任，則依法應承擔不利後果。（2019）贛04民終2936號案中，法院持這種觀點。如開發商主張違約金過高，則通常由開發商承擔舉證義務。（2019）贛04民終140號，法院持上述觀點。

（2）依據雙向義務對等原則來處理。有案件合同約定開發商逾期交房的，按日向購房人支付已付房款萬分之0.01的違約金，但合同約定的購房人逾期付款的違約金也是按日萬分之0.01計算，比率相同，故判決認為不構成合同約定的開發商逾期交房違約金過低的情形。還比如有合同約定逾期付款違約金以購房款總金額按日萬分之六計算，而逾期交房的違約標準為日萬分之0.1，明顯不對等，故判決認為違約金條款屬于格式條款無效，可視為未約定違約金，應依照商品房買賣合同糾紛司法解釋第十七條規定處理。

（3）法院比照一定的標準做出認定。一是比照租金損失，如有判決認為開發商逾期交房導致購房者期待居住時間減少，實質是居住期間房屋租金的損失，合同約定的違約金應參照租金損失認定其過高或過低。二是比照利息損失，如（2018）贛08民終362號案中認為購房人的損失主要是購房款的利息損失，根據利息損失的實際情況，合同約定的日萬分之0.1，明顯過低。

（4）法院綜合考量各種因素，酌情認定違約金過高或過低。法院考量的因素主要包括：一是綜合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素考量。如（2019）贛01民終447號案認為開發商違約行為輕微，案涉商鋪所處地段的商圈尚未正式運營，綜合當事人的過錯程度及預期利益等因素，合同約定的日萬分之五的違約金過高。二是根據公平原則和誠實信用原則作出衡量。如（2017）贛10民終216號案中，二審認為因雙方均不能提供證據證明違約造成實的際損失，根據公平原則和誠實信用原則，合同約定的按日萬分之四計算違約金的標準過高。三是以違約金的屬性為考量因素。違約金兼具「補償和懲罰」雙重性質，側重點不同則處理結果不同，如（2017）贛08民終681號案認為違約金是以補償性為基礎，懲罰性為補充，合同約定的日萬分之五過高；而（2018）贛04民終578號案則認為違約金約定更具有懲罰性質，為防止開發商怠於履行合同義務，合同約定的日萬分之三違約金並不屬於過高。四是綜合案件處理社會效果考量。如（2019）贛08民終509號系列案，一審認為因法院已受理類案三十餘件，且案涉小區業主達數百戶，結合當下商品房銷售形式及地方經濟發展需要，兼顧社會效果與法律效果，開發商提出的合同約定日萬分之一的逾期交房違約金過高的主張，依法有據。對於社會效果的考慮，在系列案中表現的比較突出。

另外，還有一種情形，即合同約定了違約金累計限額。開發商往往會據此要求僅在約定的最高限額內支付違約金，而購房人對於該條款不予認可，在計算出來的違約金數額遠超過合同約定的總限額情況下，法院一般以該條款為格式條款為由對於開發商的主張不予認可。如（2018）贛07民終906號案即是此種觀點。

2.對逾期交房違約金調整的處理

當事人請求人民法院依照合同法第一百一十四條規定調整違約金的，一旦人民法院經審理認定符合調整條件即約定的違約金低於或者過分高於損失的，接下來就涉及到如何調整的問題。司法實踐中主要有以下幾種做法：

（1）按租金標準調整。如（2018）贛08民終1749號判決認為逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產評估機構評定的同一小區房屋租金標準確定較為客觀，且雙方均認可對涉案小區每平方租金進行司法鑑定，經法院委託評估鑑定的月租金為8.22元/㎡/月，遂按照該標準認定購房人租金損失，對合同約定的違約金標準予以調整。

（2）按利息損失標準調整。一是按銀行同期貸款利率計算。如有判決認為違約金應相當於因違約所造成的購房人銀行利息損失，即雙方訂立合同時應當預見到的中國人民銀行公布的貸款利息損失，故按銀行同期貸款利率對違約金進行了調整；也有判決是按銀行同期貸款利率的130%調整違約金。二是資金佔用利率，如（2018）贛08民終362號案認為購房者的損失主要是購房款的利息損失，根據利息損失的實際情況，酌情將違約金調整為按年利率6%支付資金佔用利息。

（3）法院自由裁量，酌定調整。這類案件所佔比例比較大，調整依據在裁判文書上往往表述為「結合購房人的實際損失、當地房地產經濟實際，開發商的過錯程度以及購房者的預期利益，違約金補償性的理念，根據公平原則和誠實信用原則，酌情將合同約定的逾期交房違約金調整為按已交付房款日萬分之×計算」，當然不同的案件往往在調整因素的表述上存在差異，在最終調整的違約金標準上也是沒有統一。

3.關於逾期辦證違約金的處理

在商品房買賣合同糾紛中，逾期交房和逾期辦證是開發商最為常見的兩項違約行為，那麼購房人能否同時主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金，司法實務中主要有兩種情況：一是直至購房人起訴之日，開發商尚未交房。有判決認為開發商逾期交房的違約行為一直在延續，而辦證是以交付為前提的，故不能同時主張，在支持了逾期交房違約金的情況下不應再計算逾期辦證的違約金，如（2018）贛08民終352號判決就是持該觀點。二是購房人起訴時，房屋已交付但尚未辦證。若應辦證時間在判決前已屆滿，且交房和辦證時間存在逾期的情況下，判決往往是支持購房人要求開發商分別承擔違約責任的訴訟請求，如（2018）贛08民終1941號案；若應辦證時間在判決前尚未屆滿的，判決會認為購房人尚無證據證明其在規定時間內不能取得權屬證書，是否存在違約辦證尚不能認定，故對於逾期辦證的違約金未予支持，如（2017）贛08民終1623號判決。

對於當事人請求對合同約定的逾期辦證違約金進行調整的，司法實踐中一般存在以下兩種做法：一是嚴格依照合同約定處理，如（2018）贛04民終578號案。二是法院酌情予以調整。有考慮房屋已交付並實際使用這一情況酌減的，如（2019）贛04民終2845號案中法院以購房人在開發商將案涉商鋪交付後即以每月2000元的租金出租給了案外人，逾期辦證未給購房人造成任何實際損失為由將逾期辦證違約金由約定的日萬分之二下調為日萬分之零點三。還有根據合同履行情況、逾期辦證原因等因素綜合考慮酌定的。

（二）逾期交房違約金調整方法分析

1.違約金調整司法困境的原因分析。司法實踐中關於違約金調整的裁判比較混亂，主要原因：一是現行法律規定的過於原則、缺乏可操作性。合同法司法解釋（二）第二十八條、第二十九條、商品房買賣合同糾紛司法解釋第十六條等法律司法解釋雖然賦予了法院根據當事人的請求對合同約定的違約金進行調整，但對於損失的定義、範圍、認定方法以及調整的幅度沒有明確的解釋和規則。二是當事人舉證損失的困難。司法實踐中，對於違約損失，不論是要求開發商舉證還是購房人舉證，均存在舉證困難。三是法律理解上的偏差。司法實踐中，當事人往往會以房屋租金、銀行同期貸款利率或者民間借貸利率作為逾期交房的違約損失，以此主張約定的違約金過低或過高，並請求按該標準予以調整，很多判決也認可當事人的該主張。這一做法雖然免去了當事人舉證的繁瑣和法官辦案的困境，但實際上缺乏法律依據。

2.違約金調整的模式構建。為更好地在現行法律規定框架內，加強規範的操作性，統一裁判尺度，可從以下幾方面考慮構建一個相對合理且具有實踐操作性的違約金調整模式：

首先，一定範圍內充分尊重當事人的意思自治。市場經濟條件下的任何民商事行為均有其一定的市場風險，部分比例範圍內的違約金是合理的。當約定違約金標準在該合理範圍內時，當事人再請求予以調整的，人民法院應審慎，一般不再啟動調整程序，如此可以避免發生糾紛時合同主體的舉證繁瑣和困難，也體現了尊重當事人意思自治和契約精神，還可體現預先確定性和效率原則。關於違約金合理範疇的確定，根據對近三年全省法院違約金調整案件的統計梳理，在按合同約定的違約金判決的案件中，直接依照合同約定的日萬分之一標準判決的最常見，佔比達51.10%，按日萬分之三的次之佔比為18.80%，按日萬分之二的佔比9.4%，將日萬分之一至萬分之三（含本數）範圍的違約金認定為合理範圍，較為妥當。

其次，科學合理的劃定舉證範圍和分配舉證責任。若約定的違約金在合理範圍內，一般不再予以調整，即無需當事人就違約損失再進行舉證。但當購房者能夠提供證據證明該約定低於其實際損失時，可在實際損失限額內予以調整，這也符合違約金至少要彌補守約方的損失這一最低標準的要求，體現了公平原則。若約定的違約金不在該合理範圍內，當事人提出調整請求的，一般不再要求其就損失承擔舉證責任，可逕行認定構成違約金過低或過高，並結合案情將約定的違約金調整至合理範圍內。上述做法既有效避免了司法實踐中違約金過低或過高認定和調整的混亂，也使得違約損失舉證分配更具合理性和可操作性。

第三、違約金調整還應結合案件具體情形，根據公平原則和誠實信用原則予以綜合權衡，避免簡單地採用固定比例「一刀切」。案件具體情況一般可包括合同履行程度、當事人的過錯程度、預期利益、雙向義務是否對等、是否適用格式條款及社會經濟發展等方面。

（三）逾期辦證違約金調整方法分析

基本的審理思路和模式可等同於逾期交房違約金的調整，有以下兩點需加以注意：一是逾期交房違約金和逾期辦證違約金能否同時主張的問題。課題組認為，當開發商在履行交房義務和辦證義務時均存在逾期情況，購房人可要求開發商既承擔逾期交房的違約責任又承擔逾期辦證的違約責任。理由為：商品房買賣合同中購房人的主要義務就是按期足額支付購房款，而開發商的主要義務就是交付符合條件的商品房和權屬證書。合同中不僅規定了開發公司逾期交房和辦證的違約責任，對買房人逾期付款的違約責任同樣作了規定，可以說雙方之間的權利義務對等。二是逾期辦證違約金合理範圍的確定。由於逾期辦證違約責任的認定是以已完成交付為前提，即購房人已實際可佔有、使用該房屋，在不涉及到房屋交易、戶口辦理等需要時，逾期辦證對於購房人來說尚無很明確的損失。因此，對於逾期辦證違約金的合理範圍應有別與逾期交房違約金，參照銀行貸款利率或者資金佔用率，可將合理範圍確認為日萬分之0.5至萬分之1.5，較為妥當。

四、開發商免責抗辯問題

（一）開發商免責抗辯的裁判路徑考察

從本課題研究對象的案件來看，開發商主張免責主要有以下情形：

1.天氣等自然氣候原因。總的來說，司法實踐中通常有以下三種做法：

（1）大部分法院認為降雨、高溫等惡劣天氣只要未達到災害性天氣的程度就不能構成不可抗力的免責事由。其理由是，天氣原因並不屬於施工合同籤訂時不可預見的情況，對於有資質有經驗的房地產開發企業來說，應當對其開發項目所處地區的氣候條件及其可能對工程施工及交付造成的影響有所預見，並且應當據此安排施工工期，避免影響，確保按期交房。

（2）也有法院認為對於惡劣天氣的可預見是基於一般正常標準，如果天氣的惡劣程度達到超出正常預期的情況下，則不能一概認定不構成不可抗力。如（2016）贛07民終3455號案件持此種觀點。

（3）個別法院認為只要有證據證明因天氣原因造成了停工，均予以免責。如（2017）贛07民終1361號案件中，法院認為興國氣象局的降水記錄證明的停工時間可以使交房時間予以順延。

2.政府原因。開發商與購房人籤訂的房屋買賣合同中通常有「政府原因導致開發商逾期交房免責」的約定。「政府原因」並非一個明確周延的法律概念，從樣本案件看，「政府原因」包括以下幾種情形：

（1）因執行政府交通或施工管制等政府命令導致的停工。實踐中具體的做法有：

①因執行政府命令造成的停工，屬於開發商無法預見的客觀事實，屬於免責事由。如（2017）贛04民終1940號案件中，法院認為因涉案房產暫停銷售的原因系配合紀委辦案，系當事人訂立合同時無法預見的客觀情況，故對之後期間的違約金不予計算。

②開發商應舉證證明政府命令與逾期交房之間存在因果關係，只針對因執行行政命令造成的逾期時間予以免責，（2017）贛07民終341號案件持此種觀點。

③對於可預見的政府命令，如高考期間禁止施工，（2019）贛07民終656號案件中，法院認為，雖然高考期間停工屬於因政府命令停工，但該禁止施工命令是開發商制定施工計劃時明知且應當預見和提前安排的，故對該免責事由不予支持。

（2）因政府政策法規變化導致逾期。履約過程中的政策法規變化一般是開發商無法預見且不可避免的客觀事實，只要能證明與逾期交房之間的因果關係，法院一般認定免除開發商違約責任。如（2016）贛07民終3455號案件中，法院認為，依據《龍南縣房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦法》，房地產交付條件的標準由單體驗收變更為綜合驗收，客觀上延長了開發商為達到龍南縣政府規定的交付條件而花費的時間，屬於因政府行為導致工期延誤，可予免責。

（3）因市政工程建設、市政配套設施延誤導致逾期。市政工程建設造成開發商違約的，法院一般均認定可以相應免責，但開發商需要舉證證明案涉房屋建設工程延期與市政工程之間的因果關係及原因力大小，在一定範圍內予以免責，如（2019）贛01民終1084號案件。

（4）政府執法行為導致延期交房。政府的執法行為通常存在合法行為和違法行為的區分，實踐中的做法有：

①如果是政府針對開發商的違法違規行為合法行使執法權，則系開發商自身原因導致的逾期，不能免責。如（2018）贛04民終2156號等系列案中，法院認為，開發商違法欠交規費導致政府相關部門不予驗收，屬於政府行使執法權的行為，開發商因此逾期驗收逾期交房，不可免責。

②如果是政府的違規行為導致逾期交房，開發商可以免責。如（2019）贛06民終117號案件中，法院認為，開發商在競拍時對該地塊包含鐵路用地的情況是無法預見的，也無須知道，因此造成驗收延誤的主要責任在於政府部門，符合不可抗力的法定事由。

③也有法院認為，雖然政府行為違法或者未依法履職導致開發商延期交房，卻不應該將政府責任轉嫁給購房人承擔，開發商並不能因此免責，如（2017）贛09民終1499號案件。

3.購房人自身原因。通常來講，購房者自身原因導致逾期的，應當屬於開發商違約抗辯而非免責抗辯的情形，但有些法院在審理中也將其作為免責抗辯情形予以考慮

4.第三人原因。開發商逾期交房還可能因為第三人的侵權或違約行為造成，司法實踐中的做法有：

（1）因第三人侵權行為屬於開發商無法預見、無法預防、無法避免和無法控制的情形，故由此造成的逾期交房開發商可以免責，如（2017）贛06民終182號案件。

（2）也有法院認為開發商與第三人之間的侵權或違約糾紛是另外的法律關係，不能因此免除其對購房人的違約責任，如（2019）贛02民終823號案件中，法院認為，施工方人員被羈押審判，開發商完全可以採取補救措施保障工期按時完成、工程竣工驗收順利進行，不屬於不能克服的情形。

5.其他非開發商原因。商品房買賣合同通常會有「其他非因開發商原因導致的延期免責」的約定，司法實踐中的具體情況有：

（1）因停電停工造成的逾期。法院一般認為停電停工屬於客觀發生的事實，若非開發商原因造成，應當予以免責。

（2）驗收、審批遲延。開發商進行商品房開發，在多個環節需要相關部門驗收審批，因驗收審批環節異常遲延導致逾期交房，若非開發商原因，法院一般認定開發商對該期間的逾期免責。

6.購房人與開發商重新訂立免責合同或作出免責承諾。對於在合同履行過程中，開發商與購房人重新達成的關於免除開發商違約責任的約定，司法實踐中具體判法有：

（1）主流的裁判觀點是尊重雙方意思自治，這符合契約自由、禁止反言的基本原則和價值傾向。

（2）也有法院會考慮在開發商已然違約的情況下，雙方重新達成的免責約定是否存在開發商利用自己履約過程的優勢地位，強迫購房人接受免責承諾，故對重新達成的免責協議是否屬於利益失衡的格式條款予以審查。

（二）開發商免責問題的審理思路分析

在開發商逾期交房糾紛中，開發商主張免責抗辯的事由既包括不可抗力這一法定免責事由，也包括合同約定的具體免責情形。我們認為針對開發商逾期交房免責抗辯事由，可以按以下思路審理：

首先，從舉證責任看，應當由開發商對其主張的免責事由承擔舉證責任。法院首先應當審查開發商所提交的證據是否能證明其所主張的可以構成免責事由的事實存在。

其次，法院應當審查開發商提出的免責事由是否成立。重點在於開發商舉證證明的事實是否可以構成法定的不可抗力，或者符合合同約定免責情形。購房合同中免責事由的「不可抗力」，一定要是符合法律明確規定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，根據我國《民法通則》第一百五十三條規定，「不可抗力」應表現為一種客觀情況，且該客觀情況的出現須同時具備不能預見、不能避免並不能克服三個條件[3]。

再次，法院應審查開發商主張的不可抗力事實或者其他免責事實與開發商逾期交房（辦證）違約之間的因果關係及原因力大小，按照原因與責任相適應原則，認定開發商是否可以部分或者全部免除責任。

開發商提出的免責抗辯事由一般包括兩大類，一是不可抗力事由，二是第三人導致逾期的事由。具體情形下裁判思路如下：

（1）天災、地震、海嘯等災害性天氣造成逾期交房。一般的降雨天氣或者某段時間降雨偏多的氣候等，因為不屬於不可預見的自然事件，故不構成不可抗力。對於天氣或氣候因素的可預見也是基於一般正常標準，如果天氣的惡劣程度達到超出正常預期的情況下，則應當認定為屬於不可抗力的災害性天氣。如2008年的異常冰雪天氣造成的冰災、今年強降雨天氣造成的洪災等。

（2）突發性公共衛生事件造成逾期交房。《突發衛生公共事件應急條例》規定，突發公共衛生事件是指突然發生，造成或可能造成社會公共健康嚴重損害的重大傳染病疫情、群體性不明原因疾病、重大食物和職業中毒以及其他嚴重影響公眾健康的事件。如今年新型冠狀病毒肺炎作為一種烈性傳染病，對廣大人民生命健康、安危有重大危害，且爆發至今，沒有直接有效的藥物治療和確切有效的治療方法，也沒有直接有效的方法徹底、完全阻止其傳播。新冠肺炎疫情系開發商在籤訂房屋買賣合同時無法預見，且在合同履行過程中不能避免、無法克服的突發性公共衛生事件，其符合不可抗力成立的要件，屬於可以免除開發商違約責任的不可抗力事件。

（3）政策法規變化造成逾期交房。在廣義的政府行為中，政策法規變化應當屬於不可抗力的範圍。首先，在開發商與購房人籤訂購房合同後，政策法規的變化屬於開發商不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。其次，政策法規變化造成開發商不能如期履約，不能歸責於開發商。再次，開發商並不能因政策法規變化造成違約的損失向政府主張權利。

需要注意的是，即使存在不可抗力的情況，開發商還應根據合同法第一百一十八條的規定積極履行「不可抗力的通知義務」，以便讓購房人及時採取措施儘量避免損失，否則開發商仍應就擴大損失部分承擔責任。

（4）因第三人原因造成逾期交房的。因政府的市政工程建設、市政配套設施建設延誤造成開發商逾期交房，除非雙方在合同中已將該類情況作為免責事由予以約定，否則開發商應與政府通過行政途徑或民事侵權等方式來解決，不應將此責任轉嫁給購房人來承擔，開發商在此種情況下不能免責。

（5）開發商與購房者重新訂立免責約定的情形。從尊重契約自由、意思自治的民法基本原則出發，對開發商與購房人重新達成的關於免除開發商違約責任的約定，一般予以認定，但對開發商利用優勢地位、採用欺騙手段或其他不合理方式籤署含有免除開發商逾期交房責任內容的文字或條款，法院應審查購房者是否基於真實意思表示、購房者是否知悉書面文件中的相關內容、開發商有無向購房者明確說明免除自身責任，依據格式條款的規定作出處理。

五、關於逾期交房、辦證違約責任的訴訟時效問題

（一）開發商提出訴訟時效抗辯的裁判路徑考察

購房人起訴主張開發商存在逾期交房、辦證違約責任時，開發商可以提出時效抗辯，實踐中主要存在以下做法：

1.關於違約金請求權的訴訟時效起算時間。法院認定購房人主張逾期交房違約金的訴訟時效起算時間，一般有兩種做法：

（1）自合同約定交房期限屆滿的次日起算。有法院認為，開發商未在合同約定的交房期限履行交房義務，則購房人就應當知道開發商違約，其權利受到了侵害，故訴訟時效應當從交房期限屆滿次日起算。

（2）自開發商實際交房之日起算。如（2017）贛07民終2485號案件中，法院認為在未履行交房義務之前，開發商違約的程度不能確定，購房人被侵害的程度也可以確定，因此，本案的訴訟時效宜從2015年4月30日起算。

2.關於違約金債權性質的認定問題。商品房銷售合同對於違約金的計算方式，參照範本合同為「開發商逾期交房的，按日萬分之X自逾期之日起向購房人支付違約金」。對於違約金債權的性質，在司法實踐中頗有爭議，並且因違約金性質認定的不同，也導致對訴訟時效抗辯主張認定的不同：

（1）違約金債權屬於持續性債權，是以違約天數按日計算的單個違約金請求權相加構成，故訴訟時效也以每日違約金請求權單獨計算。如（2019）贛08民終428號案件中，法院認為，購房人自開發商逾期之日起就有權主張支付違約金，訴訟時效應自此時起算，但該違約金是繼續性債權，是以實際違約天數按日計算相加的總和構成。購房人於2018年10月8日提起訴訟，往前推算三年，2015年10月8日之前的違約金請求權因超過訴訟時效，不予支持。

（2）與此相對立的觀點是認為違約金債權屬於整體性債權。雖然開發商逾期交房違約金計算方式一般約定按日計算，但仍然屬於一次性支付義務。購房人主張自合同約定的逾期交房之日至實際交房之日的違約金，是雙方當事人在合同中所確定的一個整體合同權利，而不是按照違約的天數具體分割為若干分別計算訴訟時效的獨立請求權，故不能按照違約天數，認定違約金請求權訴訟時效抗辯部分成立。

（3）司法實踐中，訴訟時效認定的複雜性在於，即使在違約金債權的性質認定上達成一致，但不同的法院，對訴訟時效抗辯是否成立也會有不一樣的認定:

①在均認為違約金債權屬於整體性債權的情況下，有判決認為該整體性債權自開發商未按合同約定履行交房義務就已形成，訴訟時效自約定期限屆滿次日起計算。還有判決則認為，該整體性債權是相互緊密聯繫所形成的一個持續性整體，訴訟時效應當自違約行為結束之日即開發商實際交房之日起算。

②同樣認為違約金債權屬於持續性債權，但對於持續性債權的訴訟時效起算時間也存在不同的觀點。如（2017）贛10民終53號案件中，法院認為，雖然超過合同約定的交付時間開發商就存在違約行為，但是在開發商未按約履行義務前，開發商的違約行為一直處於持續的狀態，開發商主張自合同約定期限開始計算訴訟時效的抗辯主張不能成立。

（二）訴訟時效問題審理思路分析

關於開發商逾期辦證違約金訴訟時效的起算點，八民會議紀要已予以了明確，即從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。而開發商逾期交房違約金訴訟時效的起算點，沒有明確規定，實務和理論界爭議頗多，歸納起來主要有三種方式：一是以合同約定的交房期限屆滿之次日為起算點；二是以開發商實際交房之日為起算點；三是以購房人向法院起訴之日起向前推算兩年或三年，只保護兩年或三年內的違約金請求權。

這三種裁判觀點在審判實踐中均不鮮見，多年以來並存，即使在一個地區、一個法院內部在訴訟時效問題上認識都不統一。課題組認為，在時效問題上，法院一貫的審判理念是更加注重保護實體權益，對訴訟時效問題從寬把握。因為訴訟時效問題立法本意是督促權利人及時行使訴訟權利，懲戒明顯怠於行使權利者，而非成為保護違約一方當事人的法律武器。並且訴訟時效是一個程序性權利，應儘量較少因程序性裁決傷害實體權利。所以從違約金請求權的性質及訴訟時效法律規範的基本規則和立法目的角度出發，在時效問題起算點上更傾向於採用第一種方式，但應對購房者的違約金請求權訴訟時效中斷事由和舉證責任給予從寬掌握。具體來說：

（1）從法律規定看，合同約定交房期限的，開發商未在約定期限內交房，即構成違約，購房者從次日起就知道或者應當知道權利被侵害，並且《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第六條規定更加明確了，確定履行期限的債權，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算。所以訴訟時效的起算點應該以合同約定交房期限的次日計算為宜。

（2）購房人的交房、辦證請求可以作為違約金訴訟時效中斷的事由。購房人只要舉證證明曾向開發商提出過要求交房或辦證請求的，就可以作為違約金請求權訴訟時效中斷的情形，訴訟時效即可重新計算，並且對於該購房人向開發商提出過交房或辦證請求的舉證責任要求亦從寬規定，購房人舉證的證明標準只要達到蓋然性即可，如簡訊、微信記錄等。

（3）上述裁判路徑首先符合違約金請求權訴訟時效起算的基本法律規則，同時又面對商品房買賣合同履約過程的實際，一方面督促權利人及時行使權利，另一方面儘量避免開發商違約行為因時效屆滿而免於責任，使程序權利過分影響實體權益的行使。

六、小結：類案審理規範建議

1.關於商品房交付條件：合格商品房的交付應當以「經過建設工程竣工驗收合格並已完成建設工程竣工驗收備案登記」為基本標準和條件。合同約定的交付條件高於該標準的,以合同約定為準;合同約定的交付條件低於該標準的,按該標準認定。

2.關於商品房交付與接收：交付的商品房不符合上述第一條基本條件的，為不合格交付，購房人有權拒收。如購房人因不知情而接收房屋亦可向開發商主張逾期交房違約責任，購房人因房屋質量問題拒收導致開發商延期交付，開發商應承擔逾期交房責任。

3.關於逾期交房、辦證違約金的調整方法：應明確規定一個違約金的合理範圍供法官裁判適用，合同約定的違約金計算方法在合理範圍內的原則上不調整，合同約定的違約金計算方法在合理範圍之外的，綜合考慮酌情調整到合理範圍之內。考慮到逾期交房和逾期辦證對購房人的影響不同，根據統計和實證分析，分別將逾期交房和逾期辦證違約金合理範圍限定為已付購房款或房屋總價款的日萬分之一至萬分之三（均含本數）和萬分之零點五至萬分之一點五（均含本數）。

逾期交房與逾期辦證違約金除合理範圍限定不同外，調整規則基本相同，下面以逾期交房違約金調整為例，歸納違約金調整方法如下：1、合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三（均含本數）範圍內的，開發商主張約定過高請求調整的，原則上不予支持；2、合同約定的逾期交房違約金每日標準低於萬分之一或高於萬分之三的，當事人請求調整的，可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情調整到日萬分之一至萬分之三的範圍內；3、合同約定的逾期交房違約金按購房款固定比例計算，違約金數額極低的，可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照沒有約定違約金處理；4、合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數額遠超該限額的，按認定的違約金數額確定。

4.關於逾期辦證的認定：開發商在合同約定期限內未向不動產登記機關報送辦理房屋不動產權登記所需的全部資料的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。因辦理房屋不動產權登記需要購房人配合提供相關資料，購房人拒絕提供或逾期提供導致開發商遲延向不動產登記機關報送的，購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任，不予支持。

5.關於開發商免責抗辯的處理：對於開發商的免責抗辯主張，符合不可抗力條件和開發商對房屋逾期交付確實沒有過錯的，可以支持開發商免責抗辯的主張。開發商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關係及原因力大小承擔舉證責任。具體可以歸納為：1、因災害性天氣、突發性公共衛生事件造成逾期交房或辦證；2、因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規及政策變化造成開發商逾期交房或辦證；3、因執行行政命令造成逾期交房或辦證的，但行政命令系因開發商原因造成的除外；4、因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。

6.關於訴訟時效：對訴訟時效的認定既要符合民法有關訴訟時效問題的基本理論，又要注意保護購房人的合法權益，適當從證據方法上減輕購房人舉證責任，嚴格對訴訟時效屆滿的認定。具體可以歸納為：購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計算訴訟時效期間。購房人舉證證明存在向開發商提出過交房或辦證請求等訴訟時效中斷情形的，違約金請求權的訴訟時效期間重新計算。