售後返租商鋪陷阱（3936套商鋪超七成空置廣西東協商貿城深陷售後返租泥潭）

2023-08-01 13:06:27

欽州東協商貿城一期

中房報記者 王少傑 廣西欽州報導

廣西壯族自治區欽州市，開發於2013年的廣西東協商貿城（以下簡稱「東協商城」）一期商鋪，利用「高收益、高回報」售後返租承諾實現快速去化。但時至今日，該項目商鋪委託經營慘澹，多業態集群的專業市場遠未形成，眾多業主深陷商鋪返租難、逾期交房、亂收費的泥潭。

這背後與該項目作為「市政府重點」宣傳的推波助瀾有著密切關聯。

東協商城自開盤以來宣稱：作為欽州市政府重點招商引資項目，規劃佔地3000畝、建築總面積400萬平方米，斥資150億元，欲重點打造東協首個商貿綜合體。該項目分為三期，一期佔地約985畝，開發建成服裝、箱包、小五金、農副產品及電子商務等多業態集群發展的專業市場。屆時，預計將有近10萬家中小企業入駐並開展商品銷售業務，解決30萬至60萬人就業。

一位不願具名的欽州市欽南區政府退休人士向中國房地產報記者表示，該項目商鋪大量空置是因託管公司——廣西東協商貿城有限公司（以下簡稱「廣西東協商貿公司」）經營管理不善所致，該公司近乎「空殼」，毫無經濟實力和運營經驗可言。商鋪空置對廣西東協商貿公司拖欠業主租金找尋到藉口，為債務矛盾升級埋下隱患。

但在東協商城運營中心工作人員看來，該公司始終在通過加大東協商城招商（商鋪出租）力度，試圖擺脫返租難困局。

一邊債務無解，一邊招商突圍，東協商城面臨諸多考驗。

小商品區鮮有消費者光顧

返租難已持續數年

2022年7月1日，廣西欽州市人民政府辦公室發布《關於印發欽州市支持房地產業平穩健康發展若干措施的通知》，旨在進一步支持當地房地產市場良性循環和平穩健康發展。

此舉在釋放地方政府出手「救市」信號同時，也折射出當地樓市不容樂觀的現狀。

欽州市統計局統計數據顯示：2021年1至11月，欽州市房地產開發投資完成118.26億元，同比下降9%；房地產開發建設用地購置費13.36億元，同比下降53.6%；商品房銷售面積259.8萬平方米，同比下降12%，增速比1至10月回落8.4個百分點。

在欽州市房地產開發下行壓力顯現的同時，「售後返租」裹挾下的商業地產，在經歷短暫的市場繁榮後，返租難的矛盾也逐年激化。

「2013年下半年，位於欽州市欽南區政府對面的廣西東協商貿城一期商鋪開啟售後返租營銷序幕，在『高收益、高回報』承諾下，一批來自湖南、江蘇、四川、山西、北京及廣西等地的3000餘位投資者競相搶購。」2022年7月9日，東協商城一期小商品區業主項某向中國房地產報記者表示。

欽州市商務局統計數據顯示，截至2019年5月14日，東協商城一期A區小商品區和B區鳳凰商業廣場共有商鋪3936套，開發商自持278套，已銷售3659套，累計銷售面積111166.88平方米。按照每平方米6500元的銷售均價推算，東協商城項目開發商——廣西中裕置業發展有限（以下簡稱「廣西中裕置業公司」）僅商鋪銷售的收入就達72258萬元。

東協商城一期實現了快速去化，但商鋪委託經營卻盡顯慘澹。

2022年7月10日，記者在東協商城一期小商品區走訪時發現，因客流稀少一些營業鋪面門庭冷落，零星有商城保潔人員經過。位於小商品區一層兒童玩具經營商戶陳先生向記者表示，他入駐該商城已有4年時間，經營（租賃）著80餘平方米的鋪面，起初生意還較為紅火，自去年初經營每況愈下，每月收入僅能維持房租和生活開支。「因鮮有消費者光顧，今年上半年以來有八九家店鋪選擇轉讓、歇業，經營類別涉及家紡、服飾和電商」。陳先生說。

讓陳先生更為擔憂的，還有廣西東協商貿公司的返租兌付風險。

自2017年開始，東協商城一期小商品區業主，按照託管合同應向廣西東協商貿公司收取年度租金（約為購鋪款的11%），但該公司並未兌現承諾，數年未向業主給付租金。「有部分東協商城一期業主在同意該公司提出的降租方案後，象徵性收到不足萬元的租金。不過，多數業主拒收並通過法律訴訟進行維權。」項某對記者說。

東協商貿城售後返租式商鋪託管合同

託管公司涉合同糾紛案580件

「購鋪近9年，售後返租承諾的回報始終未兌現。」2022年7月6日，東協商城一期小商品區業主林某森向記者表示，2013年11月24日，她以每平方米6408.72元的價格購得東協商城一期小商品區商鋪2套，商鋪售後返租的購買操作方式是，同一天內她先與東協商城開發商廣西中裕置業公司籤訂《商品房買賣合同》，之後再將商鋪租給廣西東協商貿公司經營與其籤訂《東協商貿城一期小商品區商鋪委託經營管理合同》（以下簡稱「託管合同」）。

林某森提供的東協商城一期小商品區商鋪託管合同（合同編號：13111245）顯示，雙方籤訂時間為2013年11月24日，商鋪委託經營管理期限為10年，從2014年7月1日至2024年6月30日止。廣西東協商貿公司作出的委託經營收益返還方式為：前三年免付商鋪業主租金；隨後兩年，每逢一個委託經營年度均需向業主支付保底收益金19604元（約為商鋪購房款的11%）；再後五年，則按實際租金的90%支付業主。「由此推算，10年商鋪售後返租總收益可衝抵購鋪款。」林某森說。

事與願違。因廣西東協商貿公司違約，林某森至今未能收到名下商鋪租金。

2017年7月20日，廣西東協商貿公司在「關於委託經營收益結算支付相關事宜的溝通函」中提出，「以未售商鋪抵租金、按原租金的30%結算支付、商鋪返還業主自營」等三種方案，試圖解決長期拖欠商鋪業主租金的問題。

林某森表示，有部分東協商城一期業主選擇接受該公司提出的降租方案，但同時需籤訂新版託管合同，原託管合同聲明作廢。這意味著，這些接受降租的業主，自商鋪託管以來實際收入租金普遍不足萬元。

也有部分業主拒絕籤訂新版託管合同，而是分別向開發商和託管公司發起訴訟，欲通過司法途徑解決退鋪和補償目的。據天眼查顯示，截至2022年5月底，僅廣西東協商貿公司涉及委託合同糾紛的案件就達580件。其中，已有多位業主在一審法院判決中勝訴案例。東協商城一期鳳凰商業廣場業主蒙某芳是其中一例。

2020年5月18日，欽州市欽南區法院就蒙某芳與廣西東協商貿公司（商鋪）委託合同糾紛案（2020年桂0702民初1074號），作出民事一審判決，對蒙某芳主張廣西東協商貿公司支付到期商鋪租金及逾期付款違約金的請求予以支持，判令該公司向其支付對應款項。

因廣西東協商貿公司拒不履行生效法律文書確定的給付義務，以及該公司名下查無可執行財產。截至目前，蒙某芳在內的多位贏得官司業主依舊未收到法院判定的商鋪租金與違約金。

欽州市商務局在「關於扶持東協商城發展的工作方案（草案）」中認為，因東協商城整體商鋪空置率高，廣西東協商貿公司長期處於嚴重虧損狀態，是造成無力支付託管費用主要原因。

另據天眼查顯示，截至2021年上半年，該公司因商鋪委託合同違約且拒付租金等被納入失信被執行人名單137次，限制高消費記錄158次。「彼時，廣西東協商貿公司是廣西中裕置業公司設立的售後返租託管『殼』公司的傳聞，在東協商城一期業主群不脛而走。」林某森說。

2013年4月8日，廣西中裕置業公司在一份書面「委託書」中載明，該公司因業務工作發展需要，決定創建廣西東協商貿公司，該公司是其股東之一。7個月後，廣西東協商貿公司與林某森等業主陸續籤訂商鋪託管合同。

東協商貿城合作夥伴駐地已人去鋪空

開發商債務存疑

2017年8月30日，廣西中裕置業公司退出廣西東協商貿公司股東序列，成為相互獨立兩家公司。即便如此，廣西中裕置業公司依舊未能解決東協商城的問題，被投訴、訴訟、舉報的問題接踵而至。

2022年5月31日，東協商城一期鳳凰商業廣場業主韓某博，再次收到欽州市欽南區政府有關部門書面反饋。

欽州市欽南區市場監督管理局在向韓某博出具的「信訪事項處理答覆意見書」（以下簡稱「意見書」）稱：針對廣西中裕置業公司違規收取商鋪業主用地勘測定界圖費350元、權籍調查費550元等問題。經核查，自欽州市物價局於2018年12月24日發出責令限期整改通知書起，廣西中裕置業公司於2019年10月起對已提交退費手續的業主進行退費，截至2022年5月31日，該公司已完成501戶業主退費，剩餘761戶業主未完成退費手續。

而欽州市物價局此前下發的整改通知書（欽市價檢改2018年6號），要求廣西中裕置業公司在2019年1月10日前，將違規收取所有購房者的費用全部退還交費者，退款期限屆滿5日內，將退款清單造冊報送該局。

對此，「意見書」解釋稱，因東協商城原因，廣西中裕置業公司面臨嚴重的債務危機和經營困境，也是造成退費出現遲緩的主要原因。

被投訴的同時，廣西中裕置業公司還因逾期交房、逾期辦理房產證等，遭至東協商城一期部分業主訴訟維權。

天眼查顯示，截至2022年4月24日，東協商城一期業主向廣西中裕置業公司發起的商品房銷售合同糾紛訴訟達192件。其中，不乏有外地投資者加入訴訟隊列。

賈某軍，甘肅玉門市人，東協商城一期鳳凰商業廣場商鋪業主。自2018年8月以來，圍繞商鋪的法律訴訟一波三折，他先後經歷9場官司至今依然未結束。

欽州市中級人民法院在對廣西中裕置業公司與賈某軍，有關商品房銷售合同糾紛案中作出的民事判決書（2020年）桂07民再4號、（2022年）桂07民終512號）中載明：案涉商鋪在2015年8月10日交付時，廣西中裕置業公司未達到合同約定的交付條件，也沒有在房屋交付使用後360日內，將辦理權屬登記需由該公司提供的資料報產權登記機關備案。至2019年9月2日，該公司才取得「竣工驗收備案表」，其行為已構成違約，依法應承擔違約責任。

欽州市中級人民法院對於上述事實予以認定，並對廣西中裕置業公司分別作出向賈某軍支付逾期辦理房產證違約金1527.93元、逾期交房違約金39906.4元的判決。

「贏了官司，卻遭遇執行難。」賈某軍向記者表示，因該公司拒不履行法院判決，他遂向欽南區人民法院申請強制執行。2021年11月19日，欽州市欽南區人民法院以手機簡訊方式下達的通知顯示，該公司名下除了被另案查封的商鋪（暫不宜處置）外，暫無可供執行財產，已將其列入失信和限制高消費系統。

面對東協商城一期業主投訴與訴訟案時，廣西中裕置業公司的財產狀況顯示為名下無可執行財產（查封商鋪除外）。然而，該公司在當地政府某退休官員面前卻出手「闊綽」，不惜重金邀請到企業任職。

東協商城一期多位業主均向記者證實，2013年底，從欽州市政府副秘書長、黨組書記職位提前退休僅一年半的劉某，卻到廣西中裕置業公司任職高管，參與公司運營管理。東協商城一期業主對此質疑不斷，2020年10月，有業主向欽州市紀律檢查委員會進行了舉報。

2021年4月初，欽州市紀委監委有工作人員向東協商城一期鳳凰廣場業主韓某英電話反饋調查結果時稱，經調查，劉某兼任企業副董事長一職，並領取企業薪酬130餘萬元。因政府官員兼任企業高管屬違規行為，已責令劉某本人作出檢討，並退回違規領取的薪酬。

2022年7月22日，記者電話裡向欽州市紀律檢查委員會信訪室核實，工作人員表示需請示領導後回復。截至發稿前，記者未接收到相關回復。

據工商登記信息顯示，2013年12月16日至2017年12月14日，為劉某任職企業的時間節點。4年、130餘萬元，由此推算，廣西中裕置業公司為劉某開出的年薪超30萬元。

欽州市政府官網信息顯示，2012年6月1日，劉某被免去欽州市人民政府副秘書長職務，提前退休。

鳳凰商業廣場過半商鋪裝修成學校用房

商鋪出租率不足30%

商貿城變學校、辦公樓

2022年7月16日，東協商城一期運營中心工作人員向記者表示，商鋪返租難與近年來商城經營慘澹不無關聯。

在這位工作人員看來，受市場環境衝擊，商鋪出租率低下，很多商戶考察過商城及周邊環境後選擇離開。今年上半年，部分商戶轉讓、閉店、歇業及離場，加劇了商鋪使用率嚴重不足的情況。

廣西中裕置業公司在向欽州市政府發出的「關於協調東協商貿城工程備案工作的請求函」中也稱，市場蕭條、電商對實體店衝擊、交通設施不完善及施工方拖延等因素疊加影響，是造成該商貿城一期大量商鋪空置率高企的主要原因。

2022年7月10日， 東協商城一期小商品區二層一內衣服飾經營商戶，在自家鋪面玻璃牆上貼出轉讓廣告信息。該商戶負責人告訴記者，因經營入不敷出，為減少虧損，她準備將每月800元租來的鋪面進行轉讓。

小商品區三層，已轉讓和離場商戶明顯多於二層。先後從東協商城一期小商品區三層撤店離場的商鋪多達十餘家。目前這一數量呈現繼續增加態勢，在被騰空的整排商鋪地板上，散落著商家搬離時遺棄的物品。在撤店的商戶中，以服飾、電商及培訓領域者居多。

廣東縱合投資控股有限公司作為東協商城戰略合作夥伴，也加入了撤店離場隊伍。記者現場發現，該公司位於小商品區3層一處面積約200餘平方米的鋪面已騰空，鋪內牆上仍然保留有該公司為東協商城戰略合作夥伴等宣傳標語。宣傳標語還顯示，該公司是一家專注服飾資本與資產集成運營商，但經記者查詢並未找到符合該公司名稱的工商登記信息。

前述「意見書」中還透露，目前東協商城一期商鋪整體出租率不足30%。這也意味著，該商城已有超七成的商鋪處於空置。

記者調查發現，為提高進駐率，東協商城一期業態格局正逐漸背離「招商心切」，處於長期空置的東協商城一期鳳凰商業廣場即將迎來當地一所籌建中的民辦高校入駐，目前已處於裝修階段。據了解，鳳凰商業廣場已將過半商鋪整體出租給欽州市之江高級中學（籌）辦學使用。

此外，欽州市混凝土與水泥製品行業協會、廣西晉乾潛能開發教育科技有限公司（培訓機構）、欽州市欽南區同創職業技能培訓學校、北部灣浙江企業聯合會等企業組織先後進駐東協商城一期小商品區辦公。欽南區招商促進局、欽南區招商服務中心、欽南區民政局等政府職能部門也已進駐。

前述欽南區政府退休人士分析認為，商貿城不是辦公寫字樓，更不應視為一個「筐」，什麼企業都要往裡裝。盲目招商下，各類企業一哄而上將背離東協商城產業規劃布局初衷，與原有的業態定位嚴重不符。

2015年12月25日，欽州市生態環境局（前身為欽州市環境保護局）在「關於東協商城一期B區鳳凰商業廣場項目竣工環境保護驗收意見」（欽環驗字[2015年]62號）中載明：東協商城一期規劃總建築面積為85萬平方米，主要建設小商品區、輕紡區、家居建材裝飾區、五金機電區、鳳凰廣場商業街區等功能分區及配套設施等。

在欽州市欽南區，東協商城售後返租不是孤例。記者走訪發現，位於欽州市南珠西大街北盛世名門2號樓底商的木井市場（更名前為現代新街市）則早在2012年8月就開始售後返租商鋪，因疏於監管，同樣深陷返租難問題。