樓房降價為什麼開發商還要建樓（加速推進保交樓）

2023-10-16 03:16:48 1

成立專項基金、紓困出險房企、盤活不良資產、一對一幫扶……隨著「保交樓」舉措不斷落地，加速復工復產，及時交付成為房地產行業的重心。各地保交樓方案多措並舉，參與部門多、力度大，不難看出各地對保交樓的決心。

「保交樓」對於房地產市場穩定和信心恢復意義重大。房企作為保交樓的責任主體，如同面臨一場大考。交付的背後，無疑是對房企產品力以及工程品質管控力的考驗。為此，很多有責任感的房企，提高了交付標準，重塑交付力，在維護品牌的同時也為行業樹立信心。

近30省市出臺「保交樓」舉措

10月26日，國務院辦公廳發布關於印發第十次全國深化「放管服」改革電視電話會議重點任務分工方案的通知，強調有關部門和各地區要認真做好保交樓、防爛尾、穩預期相關工作，用好保交樓專項借款，壓實項目實施主體責任，防範發生風險。

對於房地產行業來說，目前「保交樓」成為工作的重心。早在7月28日，中共中央政治局召開會議指出，要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。而在8月，住建部、銀保監會和央行提出，將通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

此後，壓實地方監管責任，各部委配合地方政府積極推進「保交樓、穩民生」工作。各地「保交樓」政策持續加碼。

從目前來看，自中共中央政治局會議提出「保交樓」，已經過去3個月。各地政府為了防範房地產企業風險外溢，都在積極幫助企業做好「保交樓」工作。

在武漢，中國建設銀行擬以湖北省為試點，設立300億元的紓困基金，用於收購問題項目並改建為公租房。在蘇州，停工項目所在區域的街道辦事處與區級職能部門聯合成立工作組入駐項目現場，督促項目儘早復工，監督項目工程質量，落實「一樓一策一專班」。在重慶，有關部門成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排專班跟進項目建設進度，並對項目帳戶資金封閉管理。

另據中指研究院監測，7月以來，已有近30省市出臺「保交樓」舉措，包括對問題項目「一盤一策」及時協調處置、各級領導對項目掛聯兜底、協調引入區域國企和金融機構來盤活項目、成立紓困基金等。

事實上，在各方共同努力下，各地「保交樓」工作取得積極進展，問題項目陸續復工復產。其中，作為落實「保交樓」政策最全、力度最大的鄭州，10月6日發布消息稱，通過多措並舉推進保交樓，目前已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個實現全面、實質性復工，鄭州「保交樓、穩民生」專項行動取得重要階段性成果。

房企履行「保交樓」主體責任

國家統計局的最新數據顯示，2022年1-9月，全國房屋竣工面積4.09億平方米，同比下降19.9%，其中9月單月竣工面積同比下降6%，跌幅連續兩個月收窄，說明近期國家及各地「保交樓」政策力度加大，取得了積極的效果。在西南證券分析人士看來，隨著保交付相關資金逐步落地以及部分房企主動尋求融資加快交付節奏，竣工數據有望持續改善。

從房企角度看，各企業積極響應保交付政策，房企交付節奏有望加快，部分表現平穩的優質房企，上半年竣工規模依然保持較高水平。以碧桂園為例，今年上半年累計交付產品超25萬套，達到3743萬平方米。預計伴隨各級政府紓困手段介入，房企竣工周期有望縮短。

今年上半年，碧桂園累計交付產品超25萬套，達到3743萬平方米。

目前，在房地產市場下行的背景之下，「信心比黃金更重要」，保交樓對於行業回暖以及購房者恢復信心起著很大的推進作用。保交樓是民生底線，是穩定樓市的基礎。購房者擔心樓盤爛尾而不敢進入市場，房企拿地就會謹慎。因此，保交樓對於房地產市場穩定和信心恢復意義重大。

房地產企業作為保交樓的責任主體，是保交樓的重要一環。可以看到，很多房企努力提升工程進度，增加與相關部門及機構的創新合作，推進交房流程。此外，在保交樓的前提下，很多有責任的房企，提高對自己的要求，加強交付標準。

對此，克而瑞認為，現階段房企的交付力就是最好的品牌力。交付能力作為產品落地的重要保障，是房企對項目設計的兌現、對施工質量的把控、對業主服務的跟進，更是產品力更深層次的延伸。

可以看到，目前很多房企不僅「保按期交房」，而且「保高品質交房」。比如，除了提升交付力外，為方便客戶及時了解項目的質量管控和開發進度，萬科將「工地開放線上化」升級為「與業主共建家園」。

此外，龍湖不斷升級交付體驗，上線「雲交付」等服務；綠城中國堅持品質交付，從源頭的材料就開始把控；保利發展在每次交付中，技術、工程、物業等各部門通力合作，嚴格要求每一處細節。

作為大型房企，碧桂園上半年25萬套的交付量遠超其他同行。值得一提的是，在保交樓的前提下，碧桂園部分項目還實現了「交房即交證」，上半年有36個區域、146個項目、165個批次實現「交房即交證」。

從建設到交付，全周期質量管控

目前，交付已經成為一項系統工程，不僅體現在短期內交付階段，而是從前端的產品設計施工，再到後端的業主使用，貫穿整個過程。交付的背後，無疑是對房企產品力以及工程品質管控力的考驗。

對於保交付問題，萬科董事會主席鬱亮在中報業績會上表示，「請客戶放心，萬科不僅是保證交付，還要保證質量。」

面對交付，碧桂園總裁莫斌提出，「進一步完善制度標準，強化交付評估，倒逼施工過程管理，提升產品品質。」同時，8月18日，在投資人交流會上莫斌坦言，「公司對於未來的保交付、保債務剛兌仍然是充滿信心。」

億翰智庫認為，對於消費端，交付是提振消費信心的保障；對於企業端，交付是改善現金流、保證可持續發展的「命門」；對於行業，交付是促進良性循環、保持健康發展的前提。

以碧桂園為例，今年以來碧桂園建立了更為嚴格的品質管控體系與建造標準。從「出生」到「交樓」有據可查，用數位化的方式進行「全周期質量管控」。此外，還採用聯合驗收、第三方機構評估、總裁驗收、業主預驗收等形式，對建築外立面、園林景觀、室內牆體、公區設施等區域做全方位排查。據了解，企業還設置了交付評估警戒線，達不到警戒線，有檢討和問責機制。

值得一提的是，在項目施工階段，碧桂園很多項目已實現與業主「素顏相見」。截至2022年9月，碧桂園共舉辦171場工地開放（直播）活動，服務的業主超3萬戶。而在交付管控階段服務舉措也亮點頗多，比如，除了「交房即交證」以外，還推出「雲收房」服務、驗房師一對一陪同業主收房等。

9月份，碧桂園北京區域京源著項目完成兩棟樓交付。為保證業主收房品質，碧桂園京源著組織了由物業、工程、驗房師等相關人員組成的驗房小組，帶領業主驗房，隨時記錄業主反饋信息。

9月份，碧桂園北京區域京源著項目完成兩棟樓交付。

據碧桂園京源著驗房師王建林介紹，「針對業主提出的問題，我們會安排快修隊人員維修，能當場解決的絕不拖延；收房後，驗房師將對業主反饋的問題進行匯總，分門別類提出整改意見。」

對於目前交付的結果，王建林表示：「在多重不可控因素影響下，項目依然如期實現高質量交付，且能達到近九成業主滿意度，這是比較難得的。」

業主陳女士說起9月份的收房過程，還能清楚地描述出當時場景。陳女士介紹，在7月份，她曾參加過一次項目舉辦的業主見面會，對於施工進展、交付標準等業主關心的問題，項目相關負責人進行了現場講解及答疑；整體而言，收房體驗較為滿意，最重要的是房子品質超出了心理預期。

園林和室內裝修是業主收房時較為關注的問題。據了解，在園林建設方面，京源著提前半年就開始優化園林排布，並邀請廣東專家組前來指導，「園林裡的每一棵樹的樹幹、樹徑、樹冠都需嚴格按照建設標準，確保園林每一處細節都落實到位。而管理人員會在每天下班前展開『敲磚行動』，確保每片牆面、每塊磚都100%得到檢驗。」碧桂園京源著工程師郭凱斌如是說。