2016年1-6月最全地王排行榜 房地產還這麼熱？

2024-05-02 05:04:06

　　2016年行業地王頻現，總價地王、單價地王、城市地王紛紛登場，不斷刷新人們的眼球。上半年馬上過去了，跟著一起來看看都誰上了地王排行榜。

　　一、深圳凱豐以人民幣140.6億問鼎全國總價地王

　　總價地王排行榜Top10

　　資料來源：億翰智庫，WIND

　　由上圖可以看出，地王主要都集中在一二線城市，這些城市本身房價高，土地資源有限，可以開發的土地日益減少，因而拿地後的預期受益也高。這和人口的流向是一致的，精英人口向一二線集中的大趨勢短期內不會改變吧，人口集中對這些城市房價的支撐作用明顯，房企拿地也會更熱情。

　　二、油品銷售類用地樓面均價

　　均價地王排行榜Top10

　　資料來源：億翰智庫，WIND

　　單價地王排行榜前三均為油品銷售公司，成交樓面價都超過了10萬元/平米，單價高的主要原因是成交地塊的主要用於加油加氣用地。商住用房方面，單價地王的一個突出特徵就是樓面價比周邊小區商品房售價高不少，從而讓「麵粉貴過麵包」成為今年土地市場最典型的特徵。這種現象無疑是基於對房價上漲有強烈的預期，這種激進策略不但可以在房價上漲後獲益頗豐，而且憑藉強勁的資金實力擠出競爭對手後，自身的發展空間也更廣闊。

　　三、地塊溢價率最高達到4405%

　　溢價率排行榜Top10

　　資料來源：億翰智庫，WIND

　　溢價率排行榜前三分別在台州、南通和無錫誕生。和單價地王產生的邏輯類似，在行業的上升周期中，高溢價率獲取土地並不意味著項目註定虧損，在土地稀缺的區域獲得土地，隨著房價的上揚，項目仍然有一定的盈利空間。但值得注意的是，隨著房地產牛市持續了十多年，以往支撐房價的經濟增長、人口增長、人口遷移等效應相繼減少，再以高溢價率拿地，其風險會很高。

　　四、萬科拿地花錢最多，碧桂園新增土地儲備過千萬平方米

　　2016年房企拿地總金額Top10

　　資料來源：億翰智庫，WIND

　　房企拿地總金額榜單前三分別為萬科，融創和綠地。

　　「狀元」萬科今年拿地兇猛，截至2016年6月14日，公司新增土地儲備676萬平米，拿地總價349億元，榮登拿地總金額榜首。「榜眼」融創擴張也十分迅猛，在這一輪行情中銷售額大幅增長，其對補充土地儲備的熱情也隨之高漲。「探花」綠地在土地市場上同樣表現突出。

　　此外，值得關注的是碧桂園，今年以來公司共新增土地儲備1216萬平米。碧桂園2015年年末土地儲備1.11億平米，僅次於恆大的1.57億平米，居於所有開發企業的第二名。在國家房地產去庫存的重大利好中，三四線是主戰場，而一直專攻三四線高端產品的碧桂園有望成為最大的受益者。

　　從榜單可以發現，國企和央企無疑是土地市場最為闊綽的參與者，資金成本極低、資金來源廣闊給了國家隊足夠的底氣和勇氣。央企國企頻繁製造地王雖然引起的爭議不少，但仍然是市場行為，這種現象應該還會持續。而在後續競爭中，國企的資源優勢將繼續放大，留給民企的機會也更少了。

　　總結來看，2016年地王集中湧現的主要原因有以下幾點：

　　首先，貨幣寬鬆是主要原因。2015年，央行為了刺激經濟，多次降準降息，在製造業不景氣的情況下，房地產市場則成為最佳貨幣蓄水池，房企拿到了大量的低成本資金，足夠在土地市場一擲千金;

　　其次，在供給側改革的大背景下，房地產去庫存的利好政策密集出臺，供需兩旺，商品房均價不斷創新高，房企拿地熱情高漲;

　　第三，房地產庫存集中於三四線城市，風險提升使得大量房企轉而扎堆在一二線城市拿地，激烈的競爭是熱點區域產生眾多地王的重要原因;

　　第四，去年下半年以來，行業小周期復甦強勁，受銷售旺盛的刺激，房企投資和新開工顯著改善，相應的補充土地儲備的需求也較高，導致土地競爭激烈。

　　目前，超預期的房價增長引起了相關部門的關注，政策局部收緊，下半年，土地市場恐怕難以如此熱鬧了，調控出臺後，地王解套的難度也增加了不少。

　　另外，關於我國房地產行業大周期是否已經見頂的看法眾說紛紜，這一輪地王能否再次複製過往投資策略的成功，在一二線城市房價攀升到新高度後全身而退，仍然需要時間來驗證。